Дело № 2-2424/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2017 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Сабуровой О.А.,

при секретаре Бормотко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указала, что являлась собственником XXXX доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: XXXX. Однако в использовании данного недвижимого имущества в целях проживания истец не нуждалась, в связи с чем в ДД.ММ.ГГ г. к ней обратилась ее полнородная сестра ФИО3 с просьбой продать долю истца в праве собственности на указанную квартиру ее сыну и, соответственно, племяннику истца ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения. Стоимость имущества была определена сторонами в размере XXXX При этом указанной денежной суммой ответчик не располагала, а предполагала, что ее бывший супруг - отец ФИО1 частично оплатит покупку в качестве подарка на день рождения сына, оставшуюся сумму по договору ответчик намеревалась оплатить посредством кредитных средств. В связи с указанными обстоятельствами ФИО3 в обоих случаях был необходим договор купли - продажи и Свидетельство о регистрации права собственности на приобретенное имущество на имя сына, в связи с чем ДД.ММ.ГГ. между сторонами было заключено соглашение, по условиям которого при заключении сделки купли - продажи в договоре купли - продажи будет указано, что денежные средства в сумме XXXX за приобретенное имущество покупателем выплачены в полном объеме и получены продавцом, но фактически таковые будут переданы истцу в присутствии свидетелей не позднее ДД.ММ.ГГ. Указанное соглашение было составлено в присутствии свидетелей, а подписи сторон заверил юрист. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. с соблюдением всех требований закона была отчуждена ? доля в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX несовершеннолетнему ФИО1, ДД.ММ.ГГ рождения, интересы которого при совершении сделки представляла ответчик. На протяжении последующих семи месяцев ответчик под разными предлогами уклонялась от исполнения обязательства по оплате приобретенного имущества, но учитывая родственные отношения, истец не предпринимала мер по принудительному взысканию, и действие вышеуказанного Соглашения было продлено сторонами до ДД.ММ.ГГ, а впоследствии до ДД.ММ.ГГ, однако свои обязательства по соглашению ответчик так и не выполнила. ДД.ММ.ГГ. жизненные обстоятельства истца изменились и ей срочно понадобились денежные средства в сумме XXXX, в связи с чем истец обратилась к ФИО3 с требованием немедленной выплаты XXXX, которые в телефонном разговоре ответчик обязалась передать в ДД.ММ.ГГ г. по приезду в г. Уссурийск. Однако в ДД.ММ.ГГ г. ответчик сообщила истцу о том, что все попытки получить истребимую сумму как у отца ФИО1, так и в кредитных учреждениях окончились безрезультатными. Кроме того, ответчик находится в тяжелом финансовом положении, которое не позволяет ей выплачивать сумму долга даже частями, однако расторгать договор ответчик не намерена, так как ФИО1 является племянником истца и предложила истцу рассматривать совершенную сделку в качестве дарения. Поскольку со слов ответчика, родственников и общих знакомых, истцу известно, что денежными средствами на оплату даже части долга ответчик не располагает, а истец не намерена взыскивать долг принудительно, при данных обстоятельствах истец намерена вновь продать спорное имущество, расторгнув договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ На основании изложенного, просила расторгнуть договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX, заключённый ДД.ММ.ГГ; возвратить ? долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру ФИО2

В судебном заседании истец и ее представитель на исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске, истец суду пояснила, что ответчик не намерена возвращать денежные средства по соглашению, о чем поставила её в известность как в телефонном разговоре, так и в письменных сообщениях, при этом от прав на квартиру она так же отказываться не намерена.

Ответчик ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, согласно телефонограмме обстоятельства, изложенные в иске, не отрицала, против исковых требований не возражала, поскольку не располагает денежными средствами для исполнения обязательств по соглашению.

Представитель ответчика по доверенности против удовлетворения исковых требований не возражала, подтвердила обстоятельства того, что ответчик не намерена возвращать денежные средства истцу в связи с тяжелым материальным положением.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 и ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец ФИО2 продал, а покупатель ФИО1 купил ? долю в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже, находящейся по адресу: XXXX. 

В пункте 3 данного договора указано, что стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой квартиры XXXX., в пункте 4 договора указано, что продавец получил от покупателя XXXX в день заключения договора, до его подписания сторонами.

ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация ? доли в праве общей долевой собственности права собственности на указанную квартиру (л.д. 28).

Истцом заявлено требование о расторжении данного договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру по основанию существенного нарушения условий договора другой стороной, а именно, по основанию неоплаты покупателем стоимости приобретенной доли в праве собственности на квартиру. В подтверждение чего в материалы дела представлено соглашение о рассрочке выплаты выкупной цены за квартиру от ДД.ММ.ГГ, по условиям которого при заключении сделки купли - продажи в договоре купли - продажи будет указано, что денежные средства в сумме XXXX за приобретенное имущество покупателем выплачены в полном объеме и получены продавцом, но фактически таковые будут переданы истцу в присутствии свидетелей не позднее ДД.ММ.ГГ При этом срок исполнения обязательства по инициативе сторон продлевался дважды до ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ (л.д. 25). 

Кроме того, ответчик письмами от ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ уведомляла истца о невозможности исполнить обязательства по указанному соглашению ввиду тяжелого материального положения, в одном из которых так же предлагала истцу спорную часть квартиры считать подарком племяннику.

Представитель ФИО1 по доверенности в судебном заседании не отрицала, изложенные выше обстоятельства, в том числе факт не передачи денежных средств по договору купли-продажи, и невозможность ответчика исполнить обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГ как в настоящее время, так и в дальнейшем. Кроме того, в материалах дела имеется телефонограмма от имени ответчика с аналогичными пояснениями.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. истцу не передавались, между сторонами была лишь договоренность о передаче денежных средств, закрепленная соглашением от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В данном случае неоплата ответчиком стоимости квартиры повлекла значительный ущерб для ФИО2, поскольку она лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора купли-продажи, в частности, денежных средств в размере XXXX

Ответчиком в свою очередь не представлено доказательств передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры. Напротив, пояснения со стороны ответчика, свидетельствуют о том, что оплата по договору до настоящего времени не произведена. 

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными разъяснениями, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, тот факт, что покупатель ФИО3, действуя в интересах несовершеннолетнего ФИО1, не оплатила продавцу ФИО2 стоимость проданного имущества по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в связи с существенным нарушением условий договора подлежит расторжению, а исковые требования удовлетворению. 

По изложенному, руководствуясь ст.ст. 194-214, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX, заключенный от ДД.ММ.ГГ, между ФИО2 и ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1. 

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 ? доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX. 

Возвратить в собственность ФИО2 ? долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX.

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на ? долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX. и для государственной регистрации права собственности ФИО2 на ? долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: XXXX.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, в апелляционном порядке в течение месяца с момента его составления в окончательной форме с подачей жалобы через Уссурийский районный суд. 

Председательствующий О.А. Сабурова

Мотивированное решение суда изготовлено 13 июня 2017г.