Дело №2-1744/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

06 июня 2018 года г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Запорожец И.В.

при секретаре Маркаровой А.М.,

с участием представителя истца ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения №8619 по доверенности ФИО1,

ответчиков ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, действующей по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения №8619 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о досрочном взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора,

у с т а н о в и л:

Истец ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения 

<

...> обратился в суд требованием взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму долга по кредитному договору 

<

...> от 

<

...> в размере 2 527 602 руб. 10 коп., а также взыскать понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 836 руб. 51 коп., обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 80,8 кв.м. и земельный участок, общей площадью 1998 кв.м., расположенные по адресу 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17, определив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной, определив способ реализации заложенного имущества путем реализации с публичных торгов, расторгнуть кредитный договор 

<

...> от 

<

...>. Требования мотивированы тем, что согласно кредитному договору 

<

...> от 

<

...> заключенному между истцом и ответчиками, последним был предоставлен кредит в размере 2 635 000 рублей на приобретение объекта недвижимости: жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17, с процентной ставкой за пользование кредитом в размере 12% годовых, на срок 240 месяцев. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по указанному кредитному договору заемщики предоставили залог недвижимого имущества: жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17. 

За время действия кредитного договора платежи в погашение кредита и процентов за его пользование поступали несвоевременно. В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов, ответчикам направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, расторжении договора. Однако указанное требование ответчиками не выполнено, задолженность до настоящего времени не погашена. Согласно расчету, сумма задолженности по кредитному договору составляет 2 527 602 рубля 10 копеек, из которых: просроченная ссудная задолженность – 2 051 136 руб. 61 коп.; просроченные проценты за кредит в размере 443 507 руб. 50 коп.; задолженность по неустойке в размере 32 657 рублей 99 копеек. Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при обращении в суд в размере 20 836 рублей 51 коп..

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО1, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, при этом просила определить начальную продажную цену залогового имущества в размере 80% от рыночной цены, определенной экспертом ИП Дик И.А. в заключении оценочной экспертизы 

<

...> от 

<

...>.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований в части взыскания кредитной задолженности и расторжения кредитного договора, обращения взыскания на залоговое имущество. Однако, возражал против установления начальной продажной цены в размере 80% от рыночной цены определенной в заключении эксперта, поскольку считает, что проведенная оценка экспертом ИП Дик И.А. является заниженной и не соответствующей рыночной стоимости. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 действующая в своих интересах и являясь представителем ответчика ФИО4, действующей от его имени на основании доверенности, также не возражала против удовлетворения исковых требований в части взыскания кредитной задолженности и расторжения кредитного договора, обращения взыскания на залоговое имущество. При этом не согласна с оценкой рыночной стоимости залогового имущества, проведенной экспертом ИП Дик И.А.. Считает, что указанная оценка является заниженной и не соответствующей рыночной стоимости, а экспертиза проведена с грубыми ошибками, в связи с чем полагает, что данное заключение эксперта не может быть принято судом во внимание. 

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя ФИО3.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, согласно кредитному договору 

<

...> от 

<

...>, заключенному между истцом и ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4, последним был предоставлен кредит в размере 2 635 000 рублей на приобретение объекта недвижимости жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17, с процентной ставкой за пользование кредитом в размере 12% годовых, на срок 240 месяцев. Ответчики обязались погасить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора 

<

...>.

В соответствии с п. 2.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщики (ответчики по делу) предоставили кредитору (истцу) залог (ипотеку) объекта недвижимости - жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17, который был удостоверен закладной от 

<

...>, регистрация ипотеки в силу закона от 

<

...>.

За время действия кредитного договора платежи в погашение кредита и процентов за его пользование поступали несвоевременно. В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов, ответчикам направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, расторжении договора. Однако указанное требование ответчиками не выполнено, задолженность до настоящего времени не погашена. 

В соответствие со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно расчету, сумма задолженности по состоянию на 

<

...> по кредитному договору составляет 2 527 602 рубля 10 копеек, из которых: просроченная ссудная задолженность – 2 051 136 руб. 61 коп.; просроченные проценты за кредит в размере 443 507 руб. 50 коп.; задолженность по неустойке в размере 32 657 рублей 99 копеек.

В соответствии с п.5.3.4 кредитного договора кредитор (истец) имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, и обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) созаемщиками их обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

Пунктом 2 ст. 819 ГК РФ установлено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статьями 809-811 ГК РФ предусматривается, что займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

На основании п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Ответчиками по делу не представлено каких-либо доказательств об уплате суммы долга по кредитному договору 

<

...> от 

<

...> в размере 2 527 602 рубля 10 копеек, в связи с чем, суд считает возможным принять решение по имеющимся в деле доказательствам, и взыскать солидарно с ответчиков ФИО5, ФИО3 и ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения 

<

...> задолженность по кредитному договору 

<

...> от 

<

...> в сумме 2 527 602 рубля 10 копеек, а также в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, в виде государственной пошлины уплаченной при подаче иска в суд в размере 20 836 руб. 51 коп..

В соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 1 ФЗ РФ от 

<

...> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно ст. 50 ФЗ РФ от 

<

...> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч.2 ст. 54 ФЗ РФ от 

<

...> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

По делу проведена оценочная экспертиза, которая была поручена эксперту ИП Дик И.А., согласно выводов эксперта, изложенных в заключении оценочной экспертизы 

<

...> от 

<

...> рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества с учетом округления по состоянию на апрель 2018г.: жилого дома, общей площадью 80,8 кв.м., кадастровый/условный 

<

...>, расположенный 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17 составляет 1 514 000 рублей; земельного участка, общей площадью 1998 кв.м., кадастровый/условный 

<

...>, расположенного там же составляет 450 000 рублей. Общая стоимость указанного недвижимого имущества составляет 1 964 000 рубля. 

В судебном заседании была допрошена эксперт ИП Дик И.А., которая подтвердила выводы данного ею экспертного заключения, указав, что указанное заключение было дано на основании исследования структуры рынка недвижимости на данной территории, через интернет-сайт Авито, исследовался район нахождения жилого дома, его площади и площади земельного участка, исследовалась цена предложения. Жилой дом находится не в самом центре пгт Псебай, а квартал от него, что уже влияет на стоимость объекта недвижимости. В установленном порядке исследовалось местоположение спорного жилого дома и земельного участка, дано обоснование корректировок, что приведено в экспертном заключении. 

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность выводов эксперта ИП Дик И.А. о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, поскольку эксперт обладает специальной подготовкой и достаточным опытом оценочной деятельности, ее личной или иной заинтересованности в исходе дела не установлено, на все имеющиеся у сторон вопросы эксперт полно ответила в судебном заседании. Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, оно является достаточно ясным и содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, отвечает требованиям ФЗ «О государственной экспертной деятельности в РФ», его выводы согласуются с материалами дела; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд критически относится к утверждениям ответчиков о том, что экспертное заключение имеет грубые ошибки, которые привели к занижению рыночной стоимости спорного объекта, в связи с чем имеются сомнения в правильности и обоснованности заключения, поэтому просили по делу назначить повторную судебную оценочную экспертизу, при этом ответчики не указали какие именно неясности или неполнота имелась в заключении эксперта. Ссылка ответчиков на отчет 

<

...> от 

<

...>, выполненный оценщиком ИП Х, является недопустимой и несостоятельной, поскольку оценщик не был предупрежден в установленном порядке об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, кроме того, итоговый результат рыночной стоимости спорного объекта не обоснован оценщиком, отсутствует анализ применяемых весовых коэффициентов сравнительного и затратного подходов, чем нарушены требования Федерального стандарта оценки 

<

...> ст. 25.

Таким образом, поскольку договор залога недвижимого имущества заключен с соблюдением требований закона, обязательства заемщиков перед банком не выполнены, залогодержатель приобрел право обратить взыскание на предмет залога, тем самым суд считает возможным обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 80,8 кв.м., кадастровый/условный 

<

...> и земельный участок, общей площадью 1998 кв.м., кадастровый/условный 

<

...>, расположенные по адресу: 

<

...>, пгт. Псебай, пер. Лермонтовский, 17, принадлежащие ФИО2 и ФИО3 в равных долях, путем продажи с публичных торгов. 

При удовлетворении исковых требований, суд определяет начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении оценочной экспертизы 

<

...> от 

<

...>, то есть в размере 1 571 200 рублей (1964000х80%).

Из требований ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным принять решение о расторжении кредитного договора 

<

...> от 

<

...>, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО3, ФИО4.

По делу была проведена судебная оценочная экспертиза, оплата которой была возложена на истца, однако, как следует из ходатайства эксперта ИП Дик И.А., оплата за проведение экспертизы не произведена. При указанных обстоятельствах, судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 16 000 рублей подлежат взысканию с истца в пользу ИП Дик И.А.. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения 

<

...> к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о досрочном взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения 

<

...> задолженность по кредитному договору 

<

...> от 

<

...> в сумме 2 527 602 (два миллиона пятьсот двадцать семь тысяч шестьсот два) рубля 10 коп., из которых 2 051 136 (два миллиона пятьдесят одна тысяча сто тридцать шесть) рублей 61 коп. – просроченная ссудная задолженность, 443 507 (четыреста сорок три тысячи пятьсот семь) рублей 50 коп. – просроченные проценты за кредит, 32 657 (тридцать две тысячи шестьсот пятьдесят семь) рублей 99 коп. – задолженность по неустойке.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Армавирского отделения (на правах управления) Краснодарского отделения 

<

...> судебные расходы в виде уплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины в размере 20 836 (двадцать тысяч восемьсот тридцать шесть) рублей 51 коп..

Расторгнуть кредитный договор 

<

...> от 

<

...>, заключенный между ПАО «Сбербанк России» Армавирским отделением (на правах управления) Краснодарского отделения 

<

...> и ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Обратить взыскание на жилой дом, площадью 80,8 кв.м., кадастровый условный 

<

...> и земельный участок, общей площадью 1998 кв.м., кадастровый 

<

...>, расположенные 

<

...>, 

<

...>, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере 1 571 200 (один миллион пятьсот семьдесят одна тысяча двести) рублей, путем продажи с публичных торгов.

Решение изготовлено 10.06.2018.

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.В. Запорожец