ДЕЛО № 2-267/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 13 февраля 2018 года

Решение в мотивированном виде изготовлено 16 февраля 2018 года 

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ильиной О.И., при секретаре Абесламидзе Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа Ступино о признании права аренды и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Ступино, в котором, уточнив требования, просит суд признать за ним право аренды на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с КН №, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на условиях, предусмотренных Договором № № от ДД.ММ.ГГГГ; возложить обязанность принять решение о предоставлении указанного участка в собственность без проведения торгов, осуществлении подготовки проекта договора купли-продажи и направлении его истцу.

Свои требования истец обосновывает тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность жилой дом по адресу: 

<

адрес>, который расположен на спорном земельном участке, находившийся у продавца на праве аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ истец принял право аренды на спорный участок и известил об этом арендодателя – ответчика по делу. Однако ответчик отказал ему в продаже спорного участка, ссылаясь на заключение территориального отдела главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, согласно которому выявлено 100% пересечение со слоем Лесного фонда. Полагает, что отказ ответчика является незаконным и нарушающим его права и законные интересы, что явилось основанием для обращения в суд.

В судебном заседании сторона истца обстоятельства, изложенные в иске, подтвердила, настаивала на удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, заявив, что истец просит одновременно два исключающих друг друга варианта предоставления ему земельного участка: и на основании договора аренды и на основании договора купли-продажи, и сам истец признает, что договор цессии незаконен, притом, что за заключением договора аренды истец к ответчику не обращался. Кроме того, в соответствии со сведениями главархитектуры, которые администрация обязана запрашивать при решении вопросов в отношении земельных участков, выявлено пересечение с землями лесного фонда.

Третье лицо в судебное заседание не явился; о дне, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, возражений или ходатайств об отложении судебного разбирательства суду не представил, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Суд, выслушав мнение сторон, оценив письменные доказательства в их совокупности, пришел к следующему выводу.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).

На основании ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом (пункт 2). Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и КУИ администрации СМР был заключен договор аренды № №, в соответствии с которым КУИ предоставил ФИО2 в аренду земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, отведенный под малоэтажную жилую застройку; договор зарегистрирован компетентным органом (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; договор зарегистрирован компетентным органом (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение, в соответствии с которым ФИО2 передал безвозмездно ФИО1 право аренды на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с КН №, расположенный по адресу: 

<

...> уч.13, возникшее у ФИО2 на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ с КУИ администрации СМР; соглашение зарегистрировано компетентным органом (л.д.12).

О состоявшемся соглашении ФИО2 уведомил администрацию СМР (л.д.13).

В соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Между тем, как следует из п.2.3.11 договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и КУИ администрации СМР, арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обремение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры субаренды, залога и др.) без письменного разрешения арендодателя (л.д.14).

То есть, в соответствии с вышеназванными нормами, возможность перенайма допускается только лишь с согласия арендодателя, тогда как в данном случае такого согласия получено не было; более того, договором четко определен запрет на совершение указанных действий в пользу третьих лиц без письменного согласия собственника имущества (арендодателя).

Соответственно, указанное соглашение, несмотря на его государственную регистрацию является ничтожным в силу ст.ст.166 и 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В связи с чем требования истца о признании за ним права аренды на основании указанного соглашения на условиях договора аренды нормативно не обоснованны, и удовлетворению не подлежат. 

Пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3).

При этом суд полагает, что, поскольку спорный земельный участок ФИО2 предоставлялся не на основании ст.35 ЗК РФ (а для строительства жилого дома, что подтверждается договором купли-продажи жилого дома, возведенного на предоставленном в аренду земельном участке), а договор аренды зарегистрирован компетентным органом, как долгосрочный, то соответственно, договор аренды между ФИО2 и арендодателем до настоящего момента действует и не расторгнут.

В соответствии с закрепленным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора участников гражданско-правовых отношений, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Аналогичным образом, в п. 4 ст. 445 ГК РФ закреплено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи возможно только в случаях, предусмотренных законом.

В области земельных правоотношений такая обязанность нормами Земельного кодекса Российской Федерации в настоящий момент не урегулирована; до вступления в силу в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ данная обязанность возникала только в силу ст.36 ЗК РФ по отношению к государственной или муниципальной собственности.

Действующими в настоящее время положениями пп.6 п.2 ст.39.3 и ст.39.20 ЗК РФ установлено преимущественное право предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без проведения торгов для собственников зданий, сооружений собственникам таких зданий, сооружений.

И истец, как собственник в настоящее время жилого дома, расположенного на спорном участке, имеет преимущественное право на выкуп земельного участка, необходимого для обслуживания и использования этого объекта недвижимости (жилого дома) по целевому назначению.

Однако, это не влечет безусловной обязанности для органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка именно истребованной собственником здания площадью и в истребуемых границах, поскольку с учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

И наличие договорных отношений (договора аренды) с предыдущим собственником строения также не влечет обязанности в передаче этого же предмета договора новому собственнику; в данном случае, это право распорядителя муниципальной собственности с учетом соблюдения требований вышеуказанных норм права. 

Притом, как уже выше отмечалось, договор аренды между ФИО2 и КУИ администрации СМР до настоящего момента не расторгнут.

Существенным в данном случае также является и Заключение территориального управления г/о Кашира СМР Главного управления архитектуры градостроительства Московской области (л.д.28-31), в соответствии с которым земельный участок с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не соответствует функциональному назначению, не соответствует регламентам территориальной зоны Ж.1., Ж-2 по причине его нахождения на территории лесного фонда с пересечением в 100% в зоне перспективного освоения под объекты производственно-хозяйственного назначения, что является ограничением в обороте.

Указанное Заключение не было опровергнуто в силу ст.56 ГПК РФ стороной истца, на которой лежало бремя доказывания, а показания свидетеля ФИО3 ФИО6 являющейся смежным землепользователем, и документы в отношении принадлежащего ей земельного участка не являются в данном случае относимым доказательством, поскольку она состоит в земельных правоотношениях с ответчиком по отношению к совершенно иному предмету (иному земельному участку). 

В этой связи суд считает, что требования истца преждевременно заявлены, и не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194, 195, 197, 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации городского округа Ступино о признании права аренды на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с КН № на условиях, предусмотренных Договором № № от ДД.ММ.ГГГГ, и возложении обязанности о принятии решения о предоставлении указанного участка в собственность без проведения торгов, осуществлении подготовки проекта договора купли-продажи и направлении его истцу - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ступинский городской суд в течении месяца.

Федеральный судья Ильина О.И.