Дело № 3а-399/2021

Мотивированное 

решение

 изготовлено 28 мая 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 17 мая 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участи секретаря ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания №2» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания №2» (далее – ПАО «ТГК-2») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости: 

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ПАО «ТГК-2» является собственником и арендатором спорных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в размере выше их рыночной стоимости, чем нарушаются права заявителя как плательщика земельного налога и арендной платы. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования поддержал.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области имеются возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. 

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не имеют. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости на оспариваемую дату.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ПАО «ТГК-2» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности 

<

адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в 

<

адрес>, утвержденного постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются также публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в пользовании на праве аренды. 

Суд полагает, что административный истец в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности и аренде.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 

земельного участка с кадастровым номером № рублей (п. 7336)

земельного участка с кадастровым номером № рублей (п. 7303)

Административным истцом представлен отчет оценщика ФИО3, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных объектов установлена в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером № рублей;

земельного участка с кадастровым номером № рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО3 допрошенной в суде в качестве свидетеля.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельных участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п\п «б» п. 22 ФСО № в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектами оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорных земельных участков в материалах дела не содержится. 

В отчете оценщиком изложены обоснования выбора аналогов. Суждения оценщика в этой части соответствуют положениям пункта 11 ФСО №.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 3 аналога, выбор аналогов в отчете мотивирован. 

Суд констатирует, что полученная рыночная стоимость объектов укладывается в диапазон рыночных данных характерных для пригорода 

<

адрес> без наличия строений на земельных участках, т.е. свободных от улучшений.

Замечание Департамента о применении оценщиком корректировки на форму земельного участка подлежит отклонению как необоснованное. 

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № имеет узкую, вытянутую форму и используется для линейных объектов, что позволяло оценщику применить соответствующую корректировку. При этом использование того или иного методического пособия является самостоятельным правом и выбором оценщика, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Возражения административного ответчика о несопоставимости объектов оценки и объектов-аналогов по площади подлежат отклонению, поскольку оценщиком применена соответствующая корректировка на площадь, которая определялась расчетным способом по формуле, содержащейся в методическом пособии. 

Департаментом не представлено доказательств, подтверждающих, что действия оценщика в указанной части привели к необоснованному занижению стоимости спорных земельных участков.

В возражениях на отчет Департаментом приведены также доводы о размере валовой коррекции для объектов-аналогов 1 и 2 более 60 %.

Вместе с тем, разница между начальной ценой аналога и конечной ценой после корректировки никаким нормативным документом не регулируется.

По изложенным мотивам приведенные замечания не основаны на положениях законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. 

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельных участков административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости спорных земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Нуждин С.В.