Дело № 3а-327/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«13» июня 2019 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой И.В.

при секретаре Аристовой Л.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению Производственного сельскохозяйственного кооператива имени Калинина об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

21 февраля 2019 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, предъявленное к правительству Воронежской области, Управлению Росреестра по Воронежской области, в котором представитель административного истца по доверенности ФИО3 просит установить кадастровую стоимость земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, находящихся в пользовании ПСК им. Калинина на основании договоров аренды, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № площадью 612 184 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 236 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 127 682 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 216 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 599 010 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 209 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 459 990 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 929 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 390 061 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 787 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 130 021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 266 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 300 064 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 606 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 210 041 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 430 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 308 256 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 622 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 710 690 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 435 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 670 074 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 353 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 280 378 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 574 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 410 173 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 828 000 рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 № 827 (далее – Постановление № 827), составляет 4 891 350,16, 1 020 179,18, 4 642 327,5, 3 675 320,1, 3 116 587,39, 1 038 867,79, 2 397 511,36, 1 678 227,59, 2 462 965,44, 5 678 413,1, 5 353 891,26, 2 240 220,22 и 3 277 282,27 рубля соответственно. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетами об оценке оценщиков ООО «Эстим-Такс» ФИО4 и ФИО5 №№ 2577/18-2 и 2577/18-3 от 19 ноября 2018 года.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №№ 332 и 333 от 5 декабря 2018 года заявления ПСК им. Калинина о пересмотре кадастровой стоимости, поданные 23 ноября 2018 года, были отклонены.

Вместе с тем административный истец как арендатор земельных участков обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер их действительной рыночной стоимости.

В административном иске в качестве заинтересованных лиц указаны филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области, администрация Терновского муниципального района Воронежской области и администрация Русановского сельского поселения Терновского муниципального района Воронежской области (т. 1, л.д. 7-11).

22 февраля 2019 года административный иск принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело (т. 1, л.д. 1-5).

11 марта 2019 года определением Воронежского областного суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (т. 2, л.д. 67-74).

13 июня 2019 года определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 2861/6-4 от 17 мая 2019 года.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (т. 2, л.д. 117, 121, 123-124); глава администрации Русановского сельского поселения письменно просил о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 2, л.д. 128); иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В настоящем судебном заседании судом в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ приняты уточнения требований, поступившие 6 июня 2019 года через экспедицию суда, согласно которым представитель административного истца просит установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере, определенном в заключении эксперта № 2861/6-4 от 17 мая 2019 года (т. 2, л.д. 118-119).

В ранее поданных отзывах представитель администрации Терновского муниципального района возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области, является правильной и обоснованной (т. 2, л.д. 57-61), главы Русановского сельского поселения возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что результаты оценки были утверждены постановлением правительства Воронежской области, комиссией заявление административного истца было отклонено, а уменьшение кадастрового стоимости приведет к уменьшению доходной части бюджета (т. 2, л.д. 64-65).

В настоящем судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала требования по основаниям, изложенным в административном иске, с учетом уточнения.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области №№ 332 и 333 от 5 декабря 2018 года были отклонены заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившие 23 ноября 2018 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 75, 74 и 97 процентов, оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (т. 2, л.д. 1-18).

При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, в пользовании ПСК им. Калинина (т. 2, л.д. 20-29) на основании договоров аренды № 3 от 24 марта 2014 года и № 37 от 27 августа 2008 года находятся земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»: с кадастровым номером № площадью 612 184 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 127 682 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 599 010 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 459 990 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 390 061 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 130 021 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 300 064 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 210 041 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 308 256 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 710 690 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 670 074 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 280 378 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 410 173 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (т. 1, л.д. 14-93). 

При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки находящихся в его пользовании земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, обязанного уплачивать арендные платежи, исчисляемые исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Названные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались. 

Результаты государственной кадастровой оценки земель земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области были утверждены Постановлением № 827.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2015 года, составляет 4 891 350,16, 1 020 179,18, 4 642 327,5, 3 675 320,1, 3 116 587,39, 1 038 867,79, 2 397 511,36, 1 678 227,59, 2 462 965,44, 5 678 413,1, 5 353 891,26, 2 240 220,22 и 3 277 282,27 рубля соответственно и внесена в государственный кадастр недвижимости 9 ноября 2016 года (т. 1, л.д. 94-106).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была установлена по состоянию на 1 января 2015 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется их рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от 11 марта 2019 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО6 № 2861/6-4 от 17 мая 2019 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года составляет: с кадастровой стоимостью № – 1 438 632 рубля; с кадастровой стоимостью № – 337 080 рублей; с кадастровой стоимостью № – 1 407 674 рубля; с кадастровой стоимостью № – 1 080 977 рублей; с кадастровой стоимостью № – 916 643 рубля; с кадастровой стоимостью № – 343 255 рублей; с кадастровой стоимостью № – 705 150 рублей; с кадастровой стоимостью № – 554 508 рублей; с кадастровой стоимостью № – 724 402 рубля; с кадастровой стоимостью № – 1 670 122 рублей; с кадастровой стоимостью № – 1 574 674 рубля; с кадастровой стоимостью № – 740 198 рублей; с кадастровой стоимостью № – 963 907 рублей (т. 2, л.д. 81-114).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки «Строительство»; прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», по программе «Землеустройство», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2008 года, 27.1 и стаж работы с 2014 года. Эксперт ФИО6 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено. 

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 2861/6-4 от 17 мая 2019 года.

Доводы представителей органов местного самоуправления о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельных участков повлечет уменьшение доходной части бюджетов, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются несостоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной прямо предусмотрена законом.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Установленные решением суда и внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков, находящихся в пользовании административного истца на основании договоров аренды, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 23 ноября 2018 года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Производственного сельскохозяйственного кооператива имени Калинина об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером № площадью 612 184 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 1 438 632 (один миллион четыреста тридцать восемь тысяч шестьсот тридцать два) рубля, 

- с кадастровым номером № площадью 127 682 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 337 080 (триста тридцать семь тысяч восемьдесят) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 599 010 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 1 407 674 (один миллион четыреста семь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля,

- с кадастровым номером № площадью 459 990 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 1 080 977 (один миллион восемьдесят тысяч девятьсот семьдесят семь) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 390 061 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 916 643 (девятьсот шестнадцать тысяч шестьсот сорок три) рубля,

- с кадастровым номером № площадью 130 021 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 343 255 (триста сорок три тысячи двести пятьдесят пять) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 300 064 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 705 150 (семьсот пять тысяч сто пятьдесят) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 210 041 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 554 508 (пятьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот восемь) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 308 256 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 724 402 (семьсот двадцать четыре тысячи четыреста два) рубля,

- с кадастровым номером № площадью 710 690 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 1 670 122 (один миллион шестьсот семьдесят тысяч сто двадцать два) рубля,

- с кадастровым номером № площадью 670 074 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 1 574 674 (один миллион пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот семьдесят четыре) рубля,

- с кадастровым номером № площадью 280 378 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 740 198 (семьсот сорок тысяч сто девяносто восемь) рублей,

- с кадастровым номером № площадью 410 173 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, определенную по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 963 907 (девятьсот шестьдесят три тысячи шестьсот семь) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 ноября 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2019 года.

Председательствующий И.В. Селиверстова