Дело № 2-1092/2017 

Решение

именем Российской Федерации

г.Саранск 21 сентября 2017 года

Пролетарский районный суд г.Саранска Республики Мордовия

в составе судьи Устимовой Н.И.,

при секретаре Кильдюшовой М.Ф.,

с участием в деле истца ФИО1,

представителя ответчика АО «Завод ЖБК-1» ФИО2,,

действующей на основании доверенности № от 03.08.2017 г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Завод ЖБК-1» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил :

Истец- ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику-акционерному обществу «Завод ЖБК-1» (далее АО «Завод ЖБК-1») о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по тем основаниям, что 13.03.2014 г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры 

<

адрес>. В соответствии с условиями пункта 3.1 предварительного договора стороны договорились заключить не позднее 25.12.2016 г. основной договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 2.3 договора, стоимость квартиры составляет 2211050 рублей. Данные денежные средства были внесены ответчику 14.03.2014 г. и 23.04.2014 г. В соответствии с п. 2.7 предварительного договора ответчик обязался передать по передаточному акту квартиру не позднее 25.12.2016 г. Однако, в нарушение указанного пункта предварительного договора, основной договор купли-продажи квартиры был заключен лишь 05.06.2017 г. Очевидным является то обстоятельство, что ее денежные средства не только привлекались ответчиком на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у нее как участника долевого строительства права собственности на объект долевого строительства, что в силу статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» является основанием для регулирования отношений сторон нормами указанного закона. В соответствии со статьей 6 данного закона с ответчика в ее пользу подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 26.12.2016 года по 04.06.2017 г. (161 день) в сумме 237319 руб. 36 коп. ( 2211050 рублейх1/300х10%х2х161). В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в ее пользу с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 50000 рублей. В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик обязан выплатить ей штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В связи с чем ФИО1 просит признать предварительный договор № купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный 13.03.2014 г. между АО «Завод ЖБК-1» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома; взыскать в ее пользу с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры 237319 руб. 36 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке. 

Истец – ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по тем же основаниям, в том же объеме, дополнительно пояснив, что она не уклонялась от подписания основного договора купли-продажи квартиры. Как только договор купли-продажи ответчик предложил подписать в нормальном варианте, она его сразу же подписала. Моральный вред ей причинен в результате нарушения ответчиком срока передачи квартиры. Она переживала, что не может заселиться в квартиру, на которую много лет копила. Просит иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Завод ЖБК-1»-ФИО2 исковые требования признала частично, пояснив, что ответчик не возражает против признания предварительного договора № купли-продажи квартиры № 

<

адрес>, заключенного 13.03.2014 г. между АО «Завод ЖБК-1» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Считает, что период просрочки передачи квартиры следует исчислять с 31.12.2016 г. Также полагает, что если бы ФИО1 имела реальное желание заключить договор купли-продажи квартиры, он был бы заключен раньше, чем 05.06.2017 г., о чем свидетельствует переписка между сторонами. При взыскании с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также считает, что указанный истцом размер компенсации морального вреда чрезмерно завышен.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно копии предварительного договора № купли-продажи квартиры 

<

адрес> (далее договор) от 13 марта 2014 г., ОАО «Завод ЖБК-1» (в настоящее время в силу положений статьи 96 Гражданского кодекса Российской Федерации АО «Завод ЖБК-1») (продавец) и ФИО1 (покупатель) обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей проектной площадью 39,03 кв.м. по цене 2211050 рублей.

В пункте 2.2 договора указано, что продавец обязуется в срок не позднее 30.12.2016 года своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> и передать покупателю указанную квартиру. 

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что в порядке оплаты указанной квартиры покупатель вносит в кассу продавца 1800 000 рублей в течение 3-х дней с момента подписания договора, оставшуюся сумму в размере 411050 рублей покупатель вносит до 15 мая 2014 года.

Согласно пункту 3.1 договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 25.12.2016 г.

Во исполнение условий данного договора, ФИО1 внесла в кассу ответчика 14 марта 2014 г. 2000000 рублей, 23 апреля 2014 г. 211050 рублей, что подтверждается копиями квитанций к приходным кассовым ордерам № от 14.03.2014 г. и № от 23.04.2014 г., кассовых чеков от 14.03.2014 г., 23.04.2014 г.

Между тем, в предусмотренный договором срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, и квартира истцу своевременно не была передана, что сторонами не оспаривалось.

05 июня 2017 г. между сторонами был заключен договор № купли-продажи указанной квартиры по цене 2211050 рублей, и на основании акта приема-передачи от 05 июня 2015 г. квартира 

<

адрес> передана ответчиком истцу, что подтверждается копией договора № купли-продажи от 05.06.2017 г., копией акта приема-передачи квартиры от 05.06.2017 г.

На основании указанного договора купли-продажи за ФИО1 зарегистрировано право собственности на данную квартиру, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.06.2017 г. 

Согласно статье 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

В силу части 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 2.1 ст. 1 Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Как следует из договора он, по существу, является сделкой, связанной с передачей истцом денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Таким образом, независимо от наименования заключенного сторонами договора, суд исходит из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон и приходит к убеждению, что между сторонами в действительности заключен договор участия в долевом строительстве, что ответчиком не оспаривается, соответственно, к данной сделке применяются положения Закона, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.

Поскольку, отношения сторон вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании предварительного договора № купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенного 13 марта 2014 г. между открытым акционерным обществом «Завод ЖБК-1» и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Согласно разъяснениям, изложенным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года в пункте 23 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», период просрочки в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, с нарушением предусмотренного договором срока, период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

ФИО1 предъявлены исковые требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 26.12.2016 года по 04.06.2017 г. (161 день) в сумме 237319 руб. 36 коп. ( 2211050 рублейх1/300х10%х2х161).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 20 января 2017 г. ФИО1 вручила ответчику уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры, что подтверждается копией уведомления с отметкой о его получении представителем ответчика.

Письмом от 23 января 2017 г. ответчик подтвердил намерение заключить основной договор, также указав, что о дате, времени и месте заключения основного договора покупателю будет сообщено незамедлительно после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, что подтверждается копией письма.

27 апреля 2017 г. ФИО1 направила в адрес ответчика претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, что подтверждается претензией.

Согласно ответа на претензию от 28.04.2017 г. за №433, ответчик отказал истцу в удовлетворении претензии, также указав, что жилое помещение по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано на праве собственности за АО «Завод ЖБК-1» на основании, в том числе, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2016 г. №13-ru 1330100-236-2016, ФИО1 необходимо явиться в АО «ЖБК-1» для подписания договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>.

Как уже указывалось, спорная квартира была передана истцу ответчиком только 05 июня 2017 г. по акту приема-передачи квартиры. 

В соответствии с пунктом 11 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г., при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Ответчиком, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства-истца о готовности объекта долевого строительства к передаче, о предупреждении участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия, а также доказательства уклонения истца от принятия указанной квартиры.

При таких обстоятельствах суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.12.2016 г. (со следующего дня, после указанной в пункте 2.2 договора даты исполнения обязательства) по 04.06.2017 г.

Ссылка представителя ответчика о том, что истец не был предупрежден о готовности объекта долевого строительства к передаче и о последствиях непринятия данного объекта, так как на тот момент он считал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи, не является основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Данный факт представителем ответчика не оспаривался.

Так как в соответствии с Указанием Центрального Банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. № 3894-у с 01 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнено к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату, и на день исполнения обязательства- 05.06.2017 г. согласно информации Банка России от 28.04.2017 г. размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации составлял 9,25%, неустойка за указанный период составит 212703 рубля (2211050 рублейх9,25%:300х156х2).

Между тем, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в обеспечение соблюдения баланса интересов обеих сторон спора с учетом периода просрочки принимает во внимание заявление ответчика о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, допущенного ответчиком, уменьшая ее до 93 000 рублей, то есть не ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что взыскание неустойки в полном размере будет противоречить необходимому балансу интересов обеих сторон, учитывая характер допущенных нарушений, и находит данное основание для снижения неустойки исключительным (пункт 2 статьи 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства носит оценочный характер и определяется судом в соответствии с конкретными обстоятельствами дела и требованиями закона, сумма в размере 93000 рублей является, по мнению суда, разумной и соответствует последствиям нарушенного обязательства, указанная сумма неустойки подлежит взысканию в пользу истца с ответчика.

В силу статьи 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Истцу по вине ответчика причинен моральный вред тем, что нарушены его права потребителя, регулируемые действующим законодательством, в результате просрочки передачи ответчиком объекта долевого строительства он испытывал нравственные страдания. 

В силу статей 151, 1100, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, а также степень вины причинителя вреда, требования разумности и справедливости и считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 4000 рублей.

Пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Так как ответчик не удовлетворил в добровольном порядке законное и обоснованное требование истца о выплате неустойки, заявленное до обращения в суд, с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф.

Исходя из положений пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», штраф составит 48500 рублей ((93 000 рублей+ 4000 рублей)х 50%). 

Учитывая заявление ответчика, а также явную несоразмерность подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства, исходя из обстоятельств дела, суд считает необходимым в силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить размер штрафа до 20 000 рублей, который подлежит взысканию в пользу истца с ответчика.

С учетом требований статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в бюджет городского округа Саранск государственная пошлина в размере 3590 рублей (93 000 рублей- 20000 рублей)х3%+ 800 рублей+300 рублей+ 300 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Пролетарский районный суд г.Саранска Республики Мордовия

Решил :

Исковые требования ФИО1 к акционерному обществу «Завод ЖБК-1» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать предварительный договор № купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный 13 марта 2014 г. между открытым акционерным обществом «Завод ЖБК-1» и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Взыскать в пользу ФИО1 с акционерного общества «Завод ЖБК-1» неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 93000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 4000 рублей, штраф в размере 20000 рублей, а всего 117000 (сто семнадцать тысяч) рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Завод ЖБК-1» государственную пошлину в бюджет городского округа Саранск в сумме 3590 (три тысячи пятьсот девяносто) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Пролетарский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья 

Мотивированное решение составлено 25 сентября 2017 года