УИД 16RS0018-01-2025-000284-74

Дело № 2-1185/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2025 года г. Лаишево

Лаишевский районный суд Республики Татарстан

под председательством судьи Мансурова А.А.,

при секретаре судебного заседания Шаметкиной А.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО3 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ответчик должен был передать в собственность истца:

- земельный участок с кадастровым номером №; 

- индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, которые истец обязался принять и оплатить.

В соответствии с пунктом 5.1 предварительного договора истцом были переданы денежные средства в размере 100 000 руб., которые были направлены в качестве задатка. Ответчик после получения задатка был обязан снять объявление о продажи указанных объектов недвижимости, однако этого не сделал. 

ДД.ММ.ГГГГ при заключении основного договора купли-продажи истцу стало известно о наличии на земельном участке ограничений, о которых ответчиком ранее не заявлялось, наоборот указывалось об отсутствии таковых. Кроме того, по условиям предварительного договора купли-продажи стоимость указанного недвижимого имущества составляла 16 900 000 рублей, а по основному договору цена была указана в размере 7 510 000 рублей.

Данные обстоятельства послужили основанием для расторжения ранее заключенного договора, но ранее переданный истцом задаток ответчиком не возвращен. 

На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика 200 000 рублей в качестве возврата задатка в двойном размере; 7 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Истец в судебном заседании полагал необходимым удовлетворить требования искового заявления, по основаниям указанным в нем. Просила дополнительно взыскать в свою пользу штраф, предусмотренный законом о защите прав потребителя.

Представитель ответчика полагал необходимым отказать в удовлетворении требований искового заявления указывая на то, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали основные положения договора купли-продажи, что также содержит те обстоятельства, на которые ссылается истец. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия договора, которые необходимы и достаточны для его заключения. Таким условием всегда является предмет договора. Также это условия, которые названы в правовых актах как существенные или необходимые (обязательные) для договоров данного вида. Существенным будет и условие, которое надо согласовать по заявлению одной из сторон. Без существенных условий договор является незаключенным. Однако он будет действовать, если стороны его исполняют (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 2 Закона о защите прав потребителей.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (покупатель) заключила предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) с ИП ФИО3 (продавец), в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес> земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства); помещения индивидуального жилого дома, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской деятельности лицом, проживающим в данном жилом доме, в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, за исключением видов разрешенного использования, требующих организации санитарно-защитной зоны; 

- индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь — 

<

данные изъяты>. расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, которые истец обязался принять и оплатить.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества указанный земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость недвижимого имущества согласно пункту 2.5 предварительного договора составляет 16 900 000 руб.; расчет между сторонами договора производится в следующем порядке: 100 000 руб. покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка; 1 510 000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств на условиях, определяемых банком; 9 290 000 рублей за счет собственных средств, которые покупатель передает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества; 6 000 000 рублей покупатель передает продавцу за счет кредитных средств на условиях, определяемых банком.

Стороны договора обязались заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи недвижимого имущества в установленной действующим законодательством форме (пункт 2.1 предварительного договора) в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.3 предварительного договора), который (срок) может быть изменен по обоюдному согласию сторон (пункт 2.4. предварительного договора).

Согласно пункта 2.7 данного договора цена за недвижимое имущество, указанная в пункте 2.5 договора, фиксированная и пересмотру не подлежит. 

Продавец обязался до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений, сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору (пункт 2.8 предварительного договора).

Пунктом 2.9 предварительного договора предусмотрено, что сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

При досрочном расторжении договора по инициативе продавца последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ) (пункт 3.1 предварительного договора).

При досрочном расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ) (пункт 3.2 предварительного договора).

В случае если одна сторона будет уклоняться от заключения основного договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы (пункт 3.3 представительного договора).

В соответствии с пунктом 5.1 предварительного договора истцом были переданы денежные средства ответчику в размере 100 000 руб. в качестве задатка, что не оспаривается сторонами.

Согласно п. 5.3 предварительного договора установлено, что по соглашению сторон в основном договоре купли-продажи стоимость недвижимого имущества будет указана – 7 510 000 рублей, денежная сумма в размере 9 390 000 рублей передается по дополнительному соглашению. 

Согласно договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ предметом продажи являлись вышеуказанные объекты недвижимости. 

Согласно пункта 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ цена указанного недвижимого имущества составляет 7 510 000 рублей. Индивидуальный жилой дом продается по цене 4 230 000 рублей, земельный участок продается по цене 3 280 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. 

Согласно пункта 10 договора от ДД.ММ.ГГГГ покупатель уведомлен продавцом об имеющихся на указанном земельном участке ограничениях, предусмотренных статьей 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации - участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий: Зона охраны искусственных объектов. Охранная зона транспорта. 

<

данные изъяты> Приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское); ЗОУИТ: 

<

данные изъяты> (Подзона № приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское); 

<

данные изъяты> (Подзона № приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское); ЗОУИТ

<

данные изъяты> (Подзона № приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Казань (Борисоглебское). Охранная зона инженерных коммуникаций, зона охраны искусственных объектов. 

<

данные изъяты> (Охранная зона 

<

данные изъяты>).

Однако, согласно выписки из ЕГРН на земельный участок указанные ограничения отсутствуют. 

Истец в исковом заявлении указал, что ответчик при наличии условия о снятии объявления с продажи данное условие не исполнил. Стоит отметить, что указанное обязательство предварительным договором не оговорено, иных объективных данных тому в суд не представлено. 

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны расторгли указанный предварительный договор. В указанном соглашении истцом собственноручно указано о необходимости возврата задатка в размере 100 000 рублей, поскольку продавец не уведомил об ограничениях на земельном участке, также продавец ввел в заблуждение о стоимости покупаемых объектов. 

Истец в адрес ответчика направила претензию о возврате задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

В своих возражениях ответчик сообщил об отсутствии оснований для возврата ранее полученных денежных средств. 

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 указанного постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия договора, которые необходимы и достаточны для его заключения. Таким условием всегда является предмет договора. Также это условия, которые названы в правовых актах как существенные или необходимые (обязательные) для договоров данного вида. Существенным будет и условие, которое надо согласовать по заявлению одной из сторон. Без существенных условий договор является незаключенным. Однако он будет действовать, если стороны его исполняют (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относятся: установление оснований удержания денежных средств в размере 100 000 руб., а также установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи, либо отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором о заключении основного договора, возлагаются на обе стороны обязательства и являются взаимными.

В силу положений статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации одна из договаривающихся сторон договора в счет причитающихся с нее по договору платежей вправе выдать другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, задаток. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В своих возражениях на претензию о возврате задатка от ДД.ММ.ГГГГ ответчик предложил истцу с целью мирного урегулирования возникших разногласий подписать договор купли-продажи указанных объектов недвижимости на прежних условиях по цене 16 900 000 рублей в течении 5 рабочих дней, с момента получения ответа с данным предложением. Однако ответ в адрес ответчика не поступил, договор купли-продажи не заключен. 

Как предусмотрено пунктом 3.3 представительного договора, в случае если одна сторона будет уклоняться от заключения основного договора, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Вместе с тем, из данных в ходе рассмотрения дела, как со стороны истца, так и со стороны ответчика следует, что намерений понуждать другую сторону к заключению договора не имеется.

Из изложенного следует, что предусмотренные предварительным договором обязательства прекратились.

Суд приходит к убеждению о том, что в данном случае отсутствуют основания признать действия ответчика ущемляющие права истца. Предварительный договор заключен, он содержит основные существенные условия, в том числе условие об указании заниженной цены объектов, а также об отсутствии обременений. 

При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению о необходимости отказа в удовлетворении требований искового заявления. 

В силу положений подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления о защите прав потребителей, истцы освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1000000 рублей.

При таких обстоятельствах государственная пошлина подлежит возврату в установленном законом порядке при обращении истца в уполномоченный орган.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований искового заявления ФИО1 к ИП ФИО3 о взыскании суммы задатка в полном объеме.

Вернуть ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты> уплаченную государственную пошлину в размере 7 000 рублей (чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7 000 рублей). 

Разъяснить ФИО1, что заявление на возврат государственной пошлины, администрируемой налоговыми органами по делам, рассматриваемыми в судах, подается в соответствующий налоговый орган по месту нахождения суда, либо в налоговый орган по месту учета плательщика. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда.

Судья А.А. М.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ и направлено сторонам.