Дело № 3а-7/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кызыл 20 февраля 2018 года 

Верховный Суд Республики Тыва в составе:

председательствующего Железняковой С.А.

при секретаре Чимит Е.Ш.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика - Правительства Республики Тыва ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Республики Тыва, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился с административным исковым заявлением к Правительству Республики Тыва, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (далее – Управление Росреестра по РТ) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указывая на то, что является собственником объектов недвижимости:

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость - * рублей.

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость - * рублей.

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость - * рублей.

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость- * рублей

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость - * рублей.

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость - * рублей.

нежилое здание, назначение: * Кадастровая стоимость - * рублей.

Права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Тыва на основании договора об отступном от 16.06.2015 года, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 14.08.2015 года.

Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: сушильно-очистительная башня, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * рублей по состоянию на 15.11.2011 года.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * рублей по состоянию на 27.09.2012 года.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * рублей по состоянию на 27.09.2012 года.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * по состоянию на 27.09.2012 года.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * рублей по состоянию на 27.09.2012.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * рублей по состоянию на 27.09.2012 года.

Рыночная стоимость нежилого здания, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * составляет * рублей по состоянию на 22.09.2014 года,

о чем свидетельствуют отчёты независимого оценщика Р. об оценке рыночной стоимости от 28.12.2017 года № Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате имущественного налога. Просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, указав кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости согласно отчётов независимого оценщика Р. от 28 декабря 2017 года.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административное исковое заявление, от проведения судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов недвижимости отказалась. 

Представитель административного ответчика – Правительства Республики Тыва ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, пояснив, что у административного ответчика имеются сомнения в достоверности отчётов об оценке.

В судебное заседание представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Тыва ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом, административный истец ФИО3 является собственником следующих объектов недвижимости:

нежилое здание, назначение: сушильно-очистительная башня, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

что подтверждается договором об отступном от 16 июня 2015 года, зарегистрированном в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва 14 августа 2015 года.

Законом Республики Тыва от 30 ноября 2016 года № 231-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Тыва порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что единой датой начала применения на территории Республики Тыва порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2017 года.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ФИО3, поскольку налог на имущество за 2017 год будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, поэтому административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Из выписки от 20 декабря 2017 года исх. № на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * видно, что сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 сентября 2014 года,, в суд с административным иском ФИО3 обратился 29 декабря 2017 года, следовательно, пятилетний срок для обращения в суд им не пропущен. 

Из выписок от 20 декабря 2017 года исх. № на следующие объекты недвижимости:

1. нежилое здание, назначение: сушильно-очистительная башня, общей площадью 

* кв.м., с кадастровым номером * 

2. нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с 

кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * 

следует, что датой внесений сведений в государственный кадастр недвижимости является 11 октября 2012 года, в суд с административным иском ФИО3 обратился 29 декабря 2017 года, следовательно, пятилетний срок для обращения в суд им пропущен. 

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трёх лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Федеральным законом от 03.07.2016 года № 360-ФЗ действие статьи 24.12 приостановлено с учётом особенностей, предусмотренных указанным Законом.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Республики Тыва в срок, установленный статьёй 24.12 Закона об оценочной деятельности, не проведена, действие указанной статьи федерального закона приостановлено, право собственности у административного истца на вышеуказанные объекты недвижимости возникло только 14 августа 2015 года, а обязанность по уплате налога на недвижимое имущество исходя из кадастровой стоимости у него возникла только в 2018 году, то с учётом данных обстоятельств и, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО3 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

При осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Как установлено судом, государственная кадастровая оценка стоимости объекта недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * принадлежащего административному истцу, не проводилась, кадастровая стоимость по указанному объекту недвижимости установлена актом от 22 сентября 2014 года № на основании средних удельных показателей кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения, утверждённых постановлением Правительства Республики Тыва от 27.09.2012 года № 518.

В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * принадлежащего административному истцу, установлена не на основании государственной кадастровой оценки, то Правительство Республики Тыва является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, в связи с чем исковые требования ФИО3 к Правительству Республики Тыва об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * не подлежат удовлетворению. 

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сказано, что, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * на 22 сентября 2014 года в размере * рублей административным истцом представлен Отчёт об оценке №, выполненный независимым оценщиком Р. 

Из указанного отчёта видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * применялся только затратный подход.

Согласно пункту 5 ФСО № 3, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведённая в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В пунктах 24 и 25 ФСО № 7, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" указано, что при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчёт затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путём суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

е) расчёт затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчётов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учётом прямых, косвенных и вменённых издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчётов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчёте об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценщик в своём отчёте № 503/2017 на странице 20 указал, что в качестве объекта аналога выбрано конструктивно-близкое здание из имеющихся в сборнике УПВС № 13, при этом она выбрала зерносклад из сборных железобетонных элементов. В таблице 21 дана характеристика этого сооружения: фундамент сборный железобетонный; стены сборные железобетонные; полы асфальтовые; кровля из асбоцементных листов усиленного профиля по железобетонным прогонам. Здание оборудовано электроосвещением и грозозащитой. При этом оценщик никак не мотивировала, почему не подходит в качестве объекта аналога зерносклад из местных материалов с внутренним каркасом из сборных железобетонных элементов, с верхней транспортёрной галереей (таблица 22), где указаны следующие характеристики: фундаменты бутовые ленточные и железобетонные; стены кирпичные; каркас из сборных железобетонных элементов; полы асфальтовые; кровля из асбофанеры усиленного профиля. Здание оборудовано электроосвещением и грозозащитой. Также как в таблице 22 у объекта оценки бутовый ленточный фундамент, кирпичные стены, полы асфальтовые (таблица № 17 на странице 22 отчёта). 

На странице 20 отчёта № 503/2017 указано, что оценщиком применён индекс изменения СМР, индекс изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства за 1 квартал 2014 года по отношению к базовым ценам - 41,93, установленный Письмом Минрегиона России, какое письмо не указано. Допрошенная в качестве свидетеля оценщик Р. пояснила, что данный индекс установлен Письмом Минстроя России от 28.02.2014 года № 3085-ЕС/08.

Как установлено судом, индекс изменения СМР 41,93 действительно установлен Письмом Минстроя России от 28.02.2014 года № 3085-ЕС/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2014 года», такой же индекс установлен на 2 квартал 2014 года Письмом Минстроя России от 15.05.2014 года № 8367-ЕС/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на II квартал 2014 года», однако указанный индекс подлежал применению в первом и втором кварталах 2014 года, а рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на сентябрь 2014 года, а это – третий квартал 2014 года. На третий квартал 2014 года был установлен индекс изменения СМР 42,58, что подтверждается Письмом Минстроя России от 04.08.2014 года № 15285-ЕС/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на III квартал 2014 года».

На странице 21 отчёта № 503/2017 указано, что поправочный коэффициент по климатическому району (объект оценки: территориальный пояс – 4, климатический район – 1) составляет 0,97 (УПВС).

В сборнике УПВС № в разделе «Общие указания» написано, что восстановительная стоимость определена для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости по другим климатическим районам к приведённым в таблицах сборника ценам принимаются следующие поправочные коэффициенты:

а) к таблицам № 1 – 36 и таблицам № 84 - 87

Климатические районы

Коэффициент к табличной стоимости

I

1,04

III

0,98

IV

0,97

Из отчёта видно, что оценщик применил таблицу № 21 Зерносклад из сборных

железобетонных элементов. 

Поскольку Республика Тыва, как правильно указал оценщик, относится к 1 климатическому району, то в отчёте должен был быть применён поправочный коэффициент 1,04, а не 0,97.

В соответствии с технической частью Сборника УПВС № 13 ёмкость складских сооружений ( силосных корпусов, зерноскладов) определяется по проектным данным, а при отсутствии их – путём исчисления ёмкости исходя из установленной предельной высоты слоя засыпаемого зерна с объёмным весом 800 кг/куб.метр. 

В таблице 21 УПВС № 13 восстановительная стоимость ёмкости склада по территориальным поясам указана за 1 тонну (4 территориальный пояс – 10, 6 рублей за 1 тонну), а не за 1 кубический метр, оценщик же при расчёте полной восстановительной стоимости зданий (таблица № 15 на странице 20 отчёта) умножал строительный объём объекта оценки, указанный в кубических метрах, на стоимость 1 тонны - 10, 6 рублей.

В таблице № 18 на странице 23 оценщик указал удельный вес конструктивных элементов здания в общей стоимости, сделав ссылку на то, что удельный вес взят из приложения к таблице 21 сборника УПВС № 13, однако в указанном сборнике в приложении к таблице № 21 указаны абсолютно другие показатели удельного веса отдельных конструктивных элементов, а именно:

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес в %

фундаменты

12

железобетонные конструкции

43

металлоконструкции

1

Полы

15

кровля и обшивка фронтонов

11

проемы

5

верхняя галерея в зерноскладе

5

электроосвещение

2

прочие работы

6

Итого

100

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная в отчёте итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определённая на 22 сентября 2014 года, является недостоверной, отчёт оценщика № 503/2017 об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * не соответствует федеральным стандартам оценки и Закону об оценочной деятельности, так как информация, приведённая в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена.

Кадастровая стоимость следующих объектов недвижимого имущества:

1) нежилое здание, назначение: сушильно-очистительная башня, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * Кадастровая стоимость - * рублей;

2) нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * Кадастровая стоимость - * рублей;

3) нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * Кадастровая стоимость - * рублей;

4) нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * Кадастровая стоимость - * рублей;

5) нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * Кадастровая стоимость - * рублей;

6) нежилое здание, назначение: склад №, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * Кадастровая стоимость - * рублей 

определена постановлением Правительства Республики Тыва от 27.09.2012 года № 518 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Тыва", опубликованным в приложении к газете «Тувинская правда» от 9 и 16 октября 2012 года. 

Из выписок, выданных филиалом ФГБУ * по Республике Тыва от 21 декабря 2017 года, видно, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена по состоянию на 15 ноября 2011 года.

В отчёте от 28 декабря 2017 года № 504/17, составленном ИП Р. на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: сушильно-очистительная башня, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * применялся также только затратный подход. 

Согласно разделу «Порядок применения сборника УПВС» определение строительных объёмов зданий следует производить в соответствии с правилами указанными в Общей части к сборникам, с учётом объёмов подвалов. 

На странице 18 в таблице № 11 отчёта указано, что строительный объём объекта оценки составляет * кубических метра, однако в техпаспорте (страница 28) указано, что * кубических метра составляет только объём самого здания, а ещё в нём есть подвал, объём которого составляет * кубических метра, то есть оценщиком неправильно определён строительный объём объекта оценки. 

На странице 18 отчёта № 504/2017 указано, что поправочный коэффициент по климатическому району (объект оценки: территориальный пояс – 4, климатический район – 1) составляет 1,07 (УПВС).

В сборнике УПВС № в разделе «Общие указания» написано, что восстановительная стоимость определена для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости по другим климатическим районам к приведённым в таблицах сборника ценам принимаются следующие поправочные коэффициенты:

а) к таблицам № 1 – 36 и таблицам № 84 - 87

Климатические районы

Коэффициент к табличной стоимости

I

1,04

III

0,98

IV

0,97

Из отчёта видно, что оценщик применил таблицу № 30 Сушильно-очистительная башня типа РБС-3х100. 

Поскольку Республика Тыва, как правильно указал оценщик, относится к 1 климатическому району, то в отчёте должен был быть применён поправочный коэффициент 1,04, а не 1,07.

В таблице № 12 на странице 19 отчёта № 504/17 указано, что прибыль предпринимателя составляет 20%, хотя если сравнить её с таблицей № 16 на странице 22 отчёта № 503/17, где прибыль предпринимателя указана в размере 8 %, то видно, что в таблицах приведены одни и те же данные в расчётах, а результат получился разный. В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля по административному делу оценщик Р. признала, что прибыль предпринимателя по отчёту № 504/17 определена неверно. 

На странице 18 отчёта № 504/2017 указано, что оценщиком применён индекс изменения СМР, индекс изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства за 1 квартал 2014 года по отношению к базовым ценам - 36,84, установленный Письмом Минрегиона России, какое письмо не указано. Допрошенная в качестве свидетеля оценщик Р. пояснила, что данный индекс установлен Письмом Минрегиона России от 15.07.2011 года № 18769-АП/08.

Как установлено судом, индекс изменения СМР 36,84 установлен Письмом Минрегиона РФ от 09.06.2011 года № 15076-КК/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на II квартал 2011 года», однако указанный индекс подлежал применению во втором квартале 2011 года, а рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на ноябрь 2011 года, а это – четвёртый квартал 2011 года. На четвёртый квартал 2011 года был установлен индекс изменения СМР 38,29, что подтверждается Письмом Минрегиона РФ от 07.11.2011 года № 30394-ИП/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на IV квартал 2011 года».

В таблице № 14 на странице 20 оценщик указал удельный вес конструктивных элементов здания в общей стоимости, сделав ссылку на то, что удельный вес взят из приложения к таблице 30 сборника УПВС № 13, однако в указанном сборнике в приложении к таблице № 30 указаны абсолютно другие показатели удельного веса отдельных конструктивных элементов, а именно:

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес в %

Фундаменты

11

Стены

30

Перекрытия

9

Бункеры

13

Металлоконструкции

8

Полы

3

Кровля

3

Проемы

8

электроосвещение и громозащита

9

Прочие работы

6

Итого

100

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная в отчёте итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определённая на 15 ноября 2011 года, является недостоверной, отчёт оценщика № 504/2017 об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * не соответствует федеральным стандартам оценки и Закону об оценочной деятельности, так как информация, приведённая в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена.

Отчёт № 499/2017, имеющийся в материалах административного дела на листах дела 29-75, судья не принимает в качестве надлежащего доказательства по делу, так как в указанном отчёте рыночная стоимость объектов недвижимости определена на 27 сентября 2012 года, в то время как должна быть определена на 15 ноября 2011 года (на дату формирования перечня). 

В административном деле также на листах 202-287 имеется ещё один отчёт № 499/2017, в котором рыночная стоимость объектов недвижимости определена на правильную дату – на 15 ноября 2011 года, при составлении отчёта оценщик тоже применял затратный подход. 

В таблице № 15 на странице 27 отчёта № 499/17 исходя из тех данных, которые указаны в таблице, оценщиком неправильно рассчитана восстановительная стоимость объектов под литерами В, Е, Д в ценах 1972 года (24 141 куб.м. х 10,6 руб. х 0,97 х 1 = 248 218 рублей, а не 217 372 рубля), соответственно неправильно рассчитана и полная восстановительная стоимость указанных объектов.

А вот объекты под литерами Г и А посчитаны, исходя из тех данных, правильно: 1) под литером Г 7 993 куб.м. х 10,6 руб. х 0,97 х 1 = 82 184 рубля;

2) под литером А 9 260 куб.м. х 10,6 руб. х 0,97 х1 = 95 211 рублей. 

На странице 26 отчёта № 499/2017 указано, что оценщиком применён индекс изменения СМР, индекс изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства за 3 квартал 2011 года по отношению к базовым ценам - 37,8, установленный Письмом Минрегиона России от 15.07.2011 года № 18769-АП/08.

Как установлено судом, индекс изменения СМР 37,8 действительно установлен Письмом Минрегиона РФ от 15.07.2011 года № 18769-АП/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на III квартал 2011 года», однако указанный индекс подлежит применению в третьем квартале 2011 года, а рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на ноябрь 2011 года, а это – четвёртый квартал 2011 года. На четвёртый квартал 2011 года был установлен индекс изменения СМР - 38,29, что подтверждается Письмом Минрегиона РФ от 07.11.2011 года № 30394-ИП/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на IV квартал 2011 года».

На странице 27 отчёта № 499/2017 указано, что поправочный коэффициент по климатическому району (объект оценки: территориальный пояс – 4, климатический район – 1) составляет 0,97, а по одному из объектов с литером Д – 0, 978 (УПВС).

В сборнике УПВС № 13 в разделе «Общие указания» написано, что восстановительная стоимость определена для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости по другим климатическим районам к приведённым в таблицах сборника ценам принимаются следующие поправочные коэффициенты:

а) к таблицам № 1 – 36 и таблицам № 84 - 87

Климатические районы

Коэффициент к табличной стоимости

I

1,04

III

0,98

IV

0,97

Из отчёта видно, что оценщик применил таблицу № 21 Зерносклад из сборных

железобетонных элементов. 

Поскольку Республика Тыва, как правильно указал оценщик, относится к 1 климатическому району, то в отчёте должен был быть применён поправочный коэффициент 1,04, а не 0,97 и не 0, 978.

В соответствии с технической частью Сборника УПВС № 13 ёмкость складских сооружений (силосных корпусов, зерноскладов) определяется по проектным данным, а при отсутствии их – путём исчисления ёмкости исходя из установленной предельной высоты слоя засыпаемого зерна с объёмным весом 800 кг/куб. метр. 

В таблице 21 УПВС № 13 восстановительная стоимость ёмкости склада по территориальным поясам указана за 1 тонну (4 территориальный пояс – 10, 6 рублей за 1 тонну), а не за 1 кубический метр, оценщик же при расчёте полной восстановительной стоимости зданий (таблица № 15 на странице 27) умножал строительный объём объектов оценки, указанный в кубических метрах, на стоимость 1 тонны - 10, 6 рублей.

В таблице № 18 на странице 29 оценщик указал удельный вес конструктивных элементов здания в общей стоимости, сделав ссылку на то, что удельный вес взят из приложения к таблице 21 сборника УПВС № 13, однако в указанном сборнике в приложении к таблице № 21 указаны абсолютно другие показатели удельного веса отдельных конструктивных элементов, а именно:

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес в %

Фундаменты

12

железобетонные конструкции

43

металлоконструкции

1

Полы

15

Кровля и обшивка фронтонов

11

Проемы

5

Верхняя галерея в зерноскладе

5

электроосвещение

2

прочие работы

6

Итого

100

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная в отчёте итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определённая на 15 ноября 2011 года, является недостоверной, отчёт оценщика № 499/2017 об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в этом отчёте, не соответствует федеральным стандартам оценки и Закону об оценочной деятельности, так как информация, приведённая в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена.

От проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании отказалась, хотя обязанность доказывания указанного обстоятельства возложена на административного истца.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не подлежит удовлетворению, 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к Правительству Республики Тыва, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Тыва в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 26 февраля 2018 года.

Судья С.А. Железнякова