Дело № 3а-34/2023 (3а-498/2022) 

УИД 26OS0000-04-2022-000365-71

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 02 марта 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3, государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО4,

представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя – ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 209667 кв.м, вид разрешенного использования: многофункциональная общественно-деловая застройка зона локальных центров обслуживания, расположенный по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 825 846 862,95 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «Глобал Траст» от 07 сентября 2022 года № 60 по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 109 515 000 рублей. 

Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, министерства финансов Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО6 в представленных возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал административный иск, уточнив административный иск в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 и заинтересованного лица администрации города Ставрополя – ФИО5, возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорного земельного участка, выразили несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ФИО1 11 ноября 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В пункте 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 209667 кв.м, вид разрешенного использования: многофункциональная общественно-деловая застройка зона локальных центров обслуживания, расположенный по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30 августа 2022 года № КУВИ-001/2022-149212549.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 825 846 862,95 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 10 ноября 2022 года № КУВИ-001/2022-198134922.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Глобал Траст» от 07 сентября 2022 года № 60, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 февраля 2022 года определена в размере 109 515 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 31 января 2023 года № ЭЗ 036/2023 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером 26:11:071601:38 по состоянию на 17 февраля 2022 года определена в размере 295 119 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного экспертного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнения продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. 

Экспертом подобрано 5 объектов-аналогов, расположенных в г. Ставрополе, сравнив экономические зоны города, по своей инвестиционной привлекательности с местом расположения оцениваемого объекта, в связи с чем, корректировка на местоположение относительно населенного пункта не требуется. Величина и размер корректировки на локальное местоположение представлены в заключении эксперта.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы с приведением обоснований применения этих корректировок.

Поскольку объект-аналог № 2 находится у собственника на праве долгосрочной аренды, а объект-аналог № 4 – на праве краткосрочной аренды, в отличии от оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов №№ 1, 3, 5, находящихся на праве собственности, экспертом применена повышающая корректировка по названному элементу сравнения в размере 24% в отношении объекта-аналога № 2 и в размере 30 % в отношении объекта-аналога № 4.

На имеющиеся отличия всех объектов аналогов №№ 1-5 от объекта оценки в площади экспертом применена понижающая корректировка в размере 36,4%, 27,75%, 40,18%, 30,82%, 47,63% соответственно, механизм расчета и обоснование которой представлены в заключении эксперта.

С учетом того, что объекты недвижимости, расположенные на красной линии, имеют большую инвестиционную привлекательность в сравнении с объектами, расположенными на второй линии, экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в отношении объектов-аналогов №№ 1-3, расположенных на второй линии в отличии от объекта оценки и остальных объектов-аналогов, расположенных на красной линии, в размере 28%.

На основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО7, 2018 г. экспертом учтено отношение удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования. Поскольку объекты-аналоги № 1, № 2 и № 4 имеют производственное назначение и стоят дешевле, чем оцениваемый объект и объекты-аналоги № 3 и № 5 коммерческого назначения, экспертом стоимость первых обоснованно скорректирована в сторону повышения на 49%.

Так как более половины оцениваемого земельного участка покрыто густыми зарослями крупных деревьев, то в отношении всех объектов-аналогов, имеющих ровный рельеф, применена понижающая корректировка по указанному элементу сравнения в размере 12,2 %.

Поскольку оцениваемый земельный участок, как и объекты-аналоги № 1, № 3 и № 5 свободны от застройки, а на территории объектов-аналогов № 2 и № 4 имеются незарегистрированные улучшения в виде фундамента, повышающая корректировка относительно последних по этому ценообразующему фактору составила 7,50.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под торгово-офисную застройку в размере среднего значения 15,7 %, на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО7, 2018 г.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, поддержал, на изложенные в возражениях ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации города Ставрополя замечания дал подробные письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4, о нарушении экспертом пункта «б» части 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), суд отклоняет, как несостоятельные, поскольку экспертом произведен полный анализ рынка, использованы и изучены все предложения, которые имелись в доступных источниках. В итоговой выборке представлены наиболее сопоставимые объекту оценки аналоги по основным ценообразующим факторам, учитывая особенности каждого земельного участка, подробно изложена информация об их качественных и количественных характеристиках. Из положений законодательства и федеральных стандартов оценки не следует каких-либо требований относительно полной идентичности объектов-аналогов и объекта оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по основным параметрам.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Значительное отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный ООО «Глобал Траст» не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку, величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Следовательно, учитывая факт нарушения прав и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:071601:38 в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 11 ноября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 209667 кв.м, вид разрешенного использования: многофункциональная общественно-деловая застройка зона локальных центров обслуживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 295 119 000 (двести девяносто пять миллионов сто девятнадцать тысяч) рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 11 ноября 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09 марта 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий