Мотивированное 

апелляционное определение

 изготовлено 20.02.2026

УИД 66RS0007-01-2025-003946-61

Дело № 33-2610/2026; 2- 4414/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

17 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Мехонцевой Е.М.

судей Зайцевой В.А., Некрасовой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Воробьёвой Д.Т. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Элемент Трейд» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 29.09.2025.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя ответчика, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды за период с июля 2023 года по апрель 2025 года (по состоянию на 01.05.2025) в размере 1452900 рублей, неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период просрочки с 15.07.2023 по 13.05.2025 в размере 540391,80 рублей.

В обоснование требований указал, что по договору аренды № ОЕС-058 от 07.02.2022 передал ответчику в пользование нежилое помещение площадью 350 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

адрес>, для размещения магазина «Монетка». По условиям договора ответчик обязался уплачивать арендные платежи в размере 174000 рублей (после вычета НДС), в срок не позднее 15-го числа месяца, за который осуществляется платеж, с доплатой не позднее 15-ого числа следующего месяца, разницы между суммой в 4% от товарооборота и суммой минимального арендного платежа. За июль 2023 года ответчик не внес арендную плату, с августа 2023 года по апрель 2025 года перечислял арендные платежи в меньшем размере, по 113100 рублей ежемесячно, недоплата за каждый месяц указанного периода составила 60900 рублей.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрена неустойка за просрочку арендных платежей в размере 0,1% в день от суммы просроченного платежа. Таким образом, ответчик обязан компенсировать истцу неустойку за период просрочки с 15.07.2023 по 13.05.2025.

Представитель ответчика в судебном заседании иск признал в части просроченной части платежа за пять дней июля 2023 года в размере 28064,52 рублей и неустойки на просроченную сумму 113100 рублей за период просрочки с 16.08.2025 по 10.07.2025 в размере 78604,50 рублей.

Решением суда иск ФИО1 к ООО «Элемент Трейд» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку арендных платежей удовлетворен частично.

Взысканы с ООО «Элемент Трейд» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 174 000 рублей, неустойка за просрочку арендных платежей - 122400 рублей 30 копеек, расходы по уплате государственной пошлины - 5 195 рублей, расходы по составлению претензии – 446 рублей 10 копеек, расходы по составлению искового заявления - 1040 рублей 90 копеек.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска полностью. Ссылается на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального права. Настаивает на том, что дополнительное соглашение о снижении арендных платежей между сторонами не заключено, поскольку истцу не направлен подписанный ответчиком экземпляр, отсу4тствует подписанное сторонами дополнительное соглашение, считает действия ответчика недобросовестными.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения жалобы истца возражала.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания заблаговременно. Истец в телефонограмме просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, по договору аренды от 07.02.2022 № ОЕС-058арендодатель ФИО1 передал арендатору ООО «Элемент – Трейд» часть здания общей площадью 350 кв.м (нежилые помещения № 4-15, часть нежилого помещения № 3), расположенные на первом этаже в здании по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено обязательство арендатора уплачивать арендодателю арендную плату, компенсировать стоимость коммунальных услуг.

В силу пункта 5.2.1 договора аренды, арендная плата составляет: с 1-ого по 30-ый день аренды – 200000 рублей, в том числе НДС, в месяц, с 31-ого по 120-ый день аренды - 100000 рублей, в том числе НДС, в месяц. Начиная со 121-ого дня аренды, арендная плата устанавливается в размере 4% товарооборота арендатора в магазине, в месяц, за который производится оплата арендной платы (расчетный месяц).

Стороны установили, что минимальный размер арендной платы за месяц не может быть меньше суммы 200000 рублей, в том числе НДС, в месяц (пункт 5.2.1.2).

Пунктом 5.2.7 договора аренды предусмотрено, что оплата арендной платы производится в следующем порядке. Оплата в соответствии с пунктом 5.2.1.2 договора осуществляется ежемесячно не позднее 15-ого числа месяца, за который осуществляется платеж, арендатор оплачивает арендодателю минимальный размер арендной платы; ежемесячно, не позднее 15-ого числа месяца, следующего за месяцем, за который осуществляется платеж, арендатор доплачивает разницу между суммой 4% от суммы товарооборота за вычетом суммы минимального размера арендной платы.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено обязательство арендатора по уплате неустойки в размер 0,1% в день от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что в течение спорного периода (с июля 2023 года по апрель 2025 года) минимальный размер арендной платы, который арендодатель обязан уплачивать арендодателю ежемесячно, не позднее 15-ого числа месяца, за который осуществляется платеж, определяется в соответствии с пунктом 5.2.1.2 договора и составляет 174000 рублей, спора относительно чего между сторонами нет.

Постановлением должностного лица ОДиАП ОНДПР г. Кемерово, г. Березовского и Кемеровского района от 28.06.2023 о передаче сообщения о преступлении по подследственности в ОО ОМВД России по г. Березовскому судом установлено, что 13.06.2023 произошел пожар в магазине «Монетка» по адресу: 

<

адрес>, в результате чего полностью сгорела обрешетка крыши основного здания, частично обгорела крыша пристройки. Причина пожара - возгорание горючих материалов в зоне очага пожара от постороннего (привнесенного извне) источника зажигания.

28.06.2023 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды № ОЕС-058 от 07.02.2022, по условиям, в связи с необходимостью проведения ремонтных работ в объекте, арендатор самостоятельно производит ремонтные работы в соответствии со сметой, а арендодатель компенсирует арендатору стоимость работ в следующем порядке. Общая стоимость работ составляет 3400611,88 рублей. Компенсация производится путем уменьшения ставки ежемесячной арендной платы на 70000 рублей, начиная с 01.08.2023 до момента полной компенсации суммы. Ориентировочный срок понижения арендной платы составляет до 15.08.2027. В случае расторжения договора аренды ранее 15.08.2027 или до момента полной компенсации стоимости ремонтных работ, арендодатель обязан компенсировать остаток стоимости ремонтных работ в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора.

В заявлении от 20.07.2023 истец дал согласие ответчику на выполнение работ по восстановлению кровли здания по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором аренды № ОЕС-058 от 07.02.2022, и на возмещение затрат по ремонту кровли путем уменьшения арендной платы до 130000 рублей ежемесячно, без НДС.

В доводах апелляционной жалобы истец заявляет, что истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды от 28.07.2023, однако подписанный экземпляр дополнительного соглашения в адрес истца направлен не был ответчиком. Требования истца о подписании дополнительного соглашения и ремонту крыши помещения ответчик оставил без ответа. Дополнительное соглашение к договору аренды не было зарегистрировано.

Ответчик полагал, что дополнительное соглашение подписано сторонами, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не свидетельствует о его незаключенности.

Как следует из положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 436 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу статьи 440 Гражданского кодекса Российской Федерации когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Истец утверждает о направлении ответчику дополнительного соглашения 28.07.2023, в установленный десятидневный срок подписанный экземпляр дополнительного соглашения ответчиком в адрес истца не был направлен, истец его не получил.

В данном случае в материалы дела предоставлен экземпляр дополнительного соглашения от 28.07.2023 к договору аренды, содержащее одну дату составления, без каких-либо отметок о расхождениях в дате подписания сторонами (л.д. 100, 101), ответчиком отмечено заключение и подписание дополнительного соглашения 28.07.2023 уполномоченными сторонами лично без направления оферты и акцепта по почте.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о подписании дополнительного соглашения его сторонами, заключении его в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае ответчиком произведен согласованный ремонт стоимостью 3400611,88 рублей, что подтверждается материалами дела. Результат принят истцом, никаких дополнительных требований им к ответчику не заявлено.

Кроме того, пунктом 3.1.24 договора аренды согласована обязанность арендодателя осуществлять капитальный ремонт кровли объекта.

После пожара, состоявшегося 16.06.2023, сгорела обшивка крыши здания, что препятствовало использованию помещений по назначению. Дополнительное соглашение от 28.07.2023 направлено на возможность продолжения арендных отношений, выполнение ремонта кровли силами арендатора с последующим возмещением расходов арендодателем в соответствии с локальным сметным расчетом. Ответчиком соответствующие расходы понесены, крыша отремонтирована.

В данном случае истец принял исполнение ответчиком обязанности по дополнительному соглашению в части ремонта крыши, сам не осуществлял ремонт крыши в соответствии с пунктом 3.1.24 договора аренды, поэтому его доводы о незаключённости дополнительного соглашения от 28.07.2023, сделанные при недобросовестном поведении истца, в силу положений статей 1, 10, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В данном случае дополнительное соглашение между сторонами заключено 28.07.2023, оснований для неприменения его условий не имеется независимо от отсутствия государственной регистрации.

Доводы ответчика направлены на переоценку доказательств и выводов суда первой инстанции, однако судом апелляционной инстанции оснований для такой переоценки не установлено.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 29.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Зайцева В.А.

Некрасова А.С.