Дело № 2 - 1581 / 2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.-к. Анапа «29» августа 2019 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости. 

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что по договору купли-продажи от 00.00.0000 он приобрел у ФИО3 жилой дом и хозяйственные постройки, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Согласно данному договору между сторонами была достигнута договоренность относительно всех существенных условий договора: предмета сделки, цены и качества. Все условия договора были соблюдены, договор был заключен в письменной форме, был произведен полный расчет. С момента подписания договора он уже 20 лет владеет и пользуется домовладением и земельным участком, принимает меры по их сохранению и защите от посягательств и притязаний третьих лиц, обрабатывает земельный участок, оплачивает коммунальные платежи. При заключении указанного договора документы передавались в рыбколхоз «Дружба». Действующим на момент заключения договора законодательством для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовалась простая письменная форма сделки и регистрация в исполкоме сельского Совета народных депутатов. В связи с тем, что указанная территория на тот момент времени была подчинена г. Новороссийску и происходил перевод земель под юрисдикцию (...), архивов о регистрации сделок в поселке не сохранилось. Более того, 30.11.2016 г. продавец недвижимости ФИО3 умер. В настоящее время рыбколхоз «Дружба» признан банкротом и полностью уничтожен, в связи с чем истребовать документы, подтверждающие его (истца) права на домовладение, не представляется возможным. Таким образом, договор не был удостоверен нотариально, нет подтверждения регистрации договора в установленном законом порядке, умер продавец, что все вместе создает неустранимые препятствия для регистрации его права собственности. Но он постоянно со своей семьей проживает в доме по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п(...) несет бремя содержания имущества, владеет имуществом как своим собственным. Наследником умершего ФИО3 является его сын ФИО2 (ответчик). Как усматривается из кадастрового паспорта на кадастровом учете состоит с 2011 г. жилой дом, 1969 года постройки, с кадастровым номером 000. Из Чертежа натурного обмера на здание, изготовленного по состоянию на 2006 г., следует, что жилой дом по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) состоит из основного строения литер «А» с помещениями № 1 площадью 6,8 кв.м., № 2 площадью 7,3 кв.м., № 3 площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и пристройки литер «а» площадью 

<

данные изъяты> кв.м., то есть общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке длинами линий 

<

данные изъяты> м, 

<

данные изъяты> м, 

<

данные изъяты> м и 

<

данные изъяты> м. На этом же участке согласно чертежу расположено хозяйственное строение литер «Г». Сведения о существовании земельного участка при домовладении подтверждаются схемой кадастрового инженера с координатами и длинами линий земельного участка и топографической съемкой 2019 г. Домовладение по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) зарегистрировано в архиве БТИ за инвентарным номером № 000, регистрации права собственности нет. На основании изложенного, просит суд признать действительным договор купли-продажи жилого дома от 00.00.0000 г. между ФИО3 и ФИО1 Признать за ним, ФИО1, право собственности на жилой дом литер «А», «а» с кадастровым номером 000 постройки, общей площадью 36,6 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в границах плана (чертежа), прилагаемого к договору, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п(...), что решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями ФИО1 о признании действительным договора купли-продажи объекта недвижимости и признании права собственности на жилой дом полностью согласился, просил суд иск удовлетворить.

Представитель третьего лица администрации МО г.-к. Анапа, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, от представителя ФИО4, действующего на основании доверенности от 00.00.0000 000, поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. 

С учетом правила ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, согласно которому стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие, суд считает, что неявка представителя третьего лица не препятствует рассмотрению дела и находит возможным разрешить спор в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав истца ФИО1 и ответчика ФИО2, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме ввиду следующего.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск, однако суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд. В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

По договору купли-продажи жилого дома от 00.00.0000 ФИО1 (покупатель) приобрел у ФИО3 (продавец) жилой дом общей полезной площадью 36,6 кв.м. и хозяйственную постройку площадью 18 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Как следует из содержания данного договора, между сторонами была достигнута договоренность относительно всех существенных условий договора: предмета сделки, качества, цены, расчет между сторонами произведен полностью, договор был заключен в простой письменной форме.

В соответствии со ст. 237 ГК РСФСР, утв. ВС РСФСР 11.06.1964 г., действовавшего на момент заключения спорного договора купли-продажи, по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.

Статьей 47 ГК РСФСР было установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что эта сделка не содержит ничего противозаконного. В этом случае последующее нотариальное оформление сделки не требуется.

Согласно Решению Исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета депутатов трудящихся от 09.11.1962 г. № 1088 были утверждены решения Геленджикского райисполкома, Краснодарского и Новороссийского горисполкомов об отводе земельных участков под строительство и другие нужды, в том числе Новороссийскому рыбзаводу для размещения завода была отведена территория мыса Малый Утриш площадью 150 000 кв.м.

В соответствии со справкой администрации Супсехского сельского округа от 00.00.0000 000 с. (...) в данное время действительно расположено на территории Супсехского сельского округа МО г.-к. Анапа. В указанном селе имеется (...) с упорядоченной нумерацией домовладений.

При заключении договора купли-продажи жилого дома от 00.00.0000 между ФИО3 и ФИО1 документы передавались в рыбколхоз «Дружба», однако в связи с тем, что указанная территория на тот момент времени была подчинена г. Новороссийску и происходил перевод земель под юрисдикцию Анапского района, архивов о регистрации сделок в поселке не сохранилось. В настоящее время рыбколхоз «Дружба» признан банкротом и полностью уничтожен. 

Продавец недвижимости ФИО3 умер 00.00.0000, что подтверждается свидетельством о смерти серии 000 000 от 00.00.0000, выданным Отделом ЗАГС г.-к. Анапа Краснодарского края.

Наследником умершего ФИО3 является его сын ФИО2 (свидетельство о рождении серии 000 000 от 00.00.0000, выданное Отделом ЗАГС г. Новороссийска Краснодарского края).

Таким образом, договор купли-продажи жилого дома не был удостоверен нотариально и не был зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов, продавец недвижимости умер, в связи с чем не представляется возможным оформить надлежащим образом право собственности истца ФИО1 на принадлежащую ему недвижимость. 

Согласно справке органа ТОС-142 (...) МО г.-к. Анапа от 00.00.0000 ФИО1 постоянно со своей семьей проживает в жилом доме по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п. (...), более 15 лет, несет бремя содержания имущества.

Как усматривается из кадастрового паспорта от 00.00.0000, составленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, на кадастровом учете состоит с 00.00.0000 жилой дом, 

<

данные изъяты> года постройки, с кадастровым номером 000

Из Чертежа натурного обмера на здание, изготовленного Филиалом по г.-к. Анапа ГУП КК «БТИ по состоянию на 00.00.0000, следует, что жилой дом по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) состоит из основного строения лит. «А» с помещениями 000 площадью 6,8 кв.м., 000 площадью 7,3 кв.м., 000 площадью 7,6 кв.м. и пристройки лит. «а» площадью 9,5 кв.м., то есть общей площадью 36,6 кв.м. На этом же участке согласно чертежу расположено хозяйственное строение лит. «Г». 

Сведения о существовании земельного участка при домовладении подтверждаются схемой кадастрового инженера от 04.02.2019 г. с координатами и длинами линий земельного участка и топографической съемкой от 05.02.2019 г.

Согласно справке Филиала по г.-к. Анапа ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 02.07.2008 г. 000 домовладение по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п(...) зарегистрировано в архиве за инвентарным номером 000, регистрации права собственности нет. 

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.08.2019 г. в ЕГРН отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

В соответствии с заключением о результатах исследования, выполненным ООО «ООО "ЭКСКО"» от 00.00.0000 000, жилой дом по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) является капитальным объектом, соответствует требованиям строительных норм и правил, правилам пожарной безопасности, экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям, угрозу для жизни и здоровью граждан не создает. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 421 ГК РФ установлена свобода договора.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ закреплено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, договор купли-продажи жилого дома от 00.00.0000 между ФИО3 и ФИО1 был заключен в простой письменной форме, подписан сторонами, содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, согласованы условия о стоимости недвижимости, которая полностью оплачена покупателем, при этом недвижимое имущество было передано от продавца к покупателю, использующему его по назначению до настоящего времени. 

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.ч. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правилом ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Как разъяснено в п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В п. 61 данного постановления указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно разъяснениям п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о признании действительным договора купли-продажи недвижимости и признании за ним права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) 

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома от 00.00.0000, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом лит. «А», «а», с кадастровым номером 000 постройки, общей площадью 36,6 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в границах плана (чертежа), прилагаемого к договору, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю права собственности ФИО1 на жилой дом лит. «А», «а» с кадастровым номером 000 постройки, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н. Немродов