Дело № 2 - 42/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Светлый 20 февраля 2017 года

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Авдеевой Т.Н.,

при секретаре Шаповаловой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Банк ВТБ» третьим лицам Управлению Росреестра по Калининградской области, ООО «Оптим» о признании права залога (ипотеки) отсутствующим и обязании регистрирующего органа произвести погашение регистрационных записей об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

27.10.2016 г. продавцом ООО «Оптим» и гражданкой ФИО1 в Управление Росреестра представлен на государственную регистрацию Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №/Ц (далее - «Договор») следующего недвижимого имущества: 

<

данные изъяты>), расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (далее - «Объект») с приложением комплекта документов (регистрационный номер дела 

<

данные изъяты>) (далее по тексту - спорный объект недвижимости)

Объект принадлежит ООО «Оптим» на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство №№ от ДД.ММ.ГГГГ, как возведенный на принадлежащем ООО «Оптим» земельном участке с кадастровым номером №.

На момент государственной регистрации права собственности ООО «Оптим» на Объект, земельный участок с кадастровым номером № находился в залоге ОАО Банк ВТБ на основании Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего, в силу ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» в отношении Объекта, как здания, возведенного на заложенном земельном участке, в силу закона, была зарегистрирована ипотека в пользу ОАО Банк ВТБ: №государственной регистрации: №

В ходе процедуры конкурсного производства в отношении ООО «Оптим» требования ОАО Банк ВТБ не были в установленном законом порядке заявлены как обеспеченные залогом Объекта и как следствие, реализация Объекта производилась в общем порядке без учета особенностей, предусмотренных статьей 138 Закона о банкротстве. 

Спорный объект недвижимого имущества подлежал продаже с публичных торгов, по результатам которых ООО «Оптим» с ФИО1 заключен Договор, представленный на государственную регистрацию. Данные торги и их результаты никем не оспорены, недействительными не признаны. Согласие залогодержателя ОАО Банк ВТБ в данном случае не требовалось, в связи с чем истец и конкурсный управляющий полагали, что при проведении государственной регистрации перехода прав по представленному Договору, регистрационные записи об ипотеке Объекта в пользу ОАО Банк ВТБ (№ государственной регистрации: №) должны были быть погашены, как прекращенные в силу закона на основании ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Однако, государственная регистрация перехода права собственности на объект была приостановлена на основании уведомления о приостановлении государственной регистрации № от 07.11.2016г. на срок до 06.12.2016г. по причине наличия записи о регистрации ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя Банк ВТБ (ПАО). По мнению госрегистратора, для осуществления государственной регистрации заявленных прав представителем залогодержателя и представителем продавца должны быть поданы соответствующие заявления либо на основании судебного акта, вступившего в законную силу (ст.25 Закона об ипотеке).

Обращения к залогодержателю ПАО Банк ВТБ в досудебном порядке положительных результатов не принесли, поскольку, по мнению Банка, ипотека прекращается в силу закона, следовательно, регистрационные записи об ипотеке должны погашаться одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект без дополнительного заявления со стороны залогодержателя.

Поскольку данные регистрационные записи препятствуют регистрации перехода права собственности гражданина на спорный объект недвижимости, нарушая права и законные интересы истца как покупателя объекта, руководствуясь положениями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ФЗ о банкротстве, просила суд: 1) признать право залога (ипотеки), зарегистрированного в пользу залогодержателя Банк «ВТБ» (ПАО) 

<

данные изъяты> в отношении объекта недвижимого имущества: Объект незавершенного строительства, обшей площадью застройки 

<

данные изъяты> кв.м., процент готовности 93%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, отсутствующим; 2) обязать Балтийский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области произвести погашение регистрационных записей об ипотеке № от 02.04.2009г., № от 02.04.2009г., № от ДД.ММ.ГГГГ, установленных в пользу залогодержателя Банк «ВТБ».

В ходе рассмотрения дела третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области с согласия истца было привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, надлежаще уведомлена. Её представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным основаниям. 

Банк и Управление Росреестра по Калининградской области, а также ООО «Оптим», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, изначально собственником спорного объекта недвижимости являлось ООО «Оптим», которое передало его в ипотеку банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору.

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеются регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ (договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ), № от ДД.ММ.ГГГГ (договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ), № от ДД.ММ.ГГГГ (договор о последующей ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ). (л.д.9-10)

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 02.02.2011 года по делу N А26-1272/2010 года Общество с ограниченной ответственностью «Оптим» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство. (л.д. 117).

В рамках указанного дела о банкротстве банк не заявил своих требований о включении в реестр как обеспеченного залогом здания плотницкого участка, что подтверждается определением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.11.2015 года по делу № А26-1272/2010 по заявлению банка о пересмотре определения Арбитражного суда Республики Карелия от 08.04.2015 года о внесении изменений в реестр требований кредиторов. (л.д.126-138).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.12.2015 года в рамках дела А26-1272/2010 утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества должника ООО «Оптим», а именно продажи спорного объекта недвижимости: 

<

данные изъяты> 

<

адрес> кадастровый номер №) в общем порядке, предусмотренном ст.ст. 110, 111, 139 Закона о банкротстве. (л.д. 143)

02 сентября 2016 года по результатам проведения открытых торгов путем публичного предложения спорное здание плотницкого участка по договору N 1-О/Ц продано гр-ке ФИО1 за 2500000 рублей.

27 октября 2016 года ФИО1 в Балтийский отдел Управления Росреестра по Калининградской области поданы документы для регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный объект. 

07 ноября 2016 года государственным регистратором ФИО3 было принято решение о приостановлении государственной регистрации по мотиву наличия в отношении спорного объекта недвижимости не погашенной записи о регистрации ипотеки в пользу залогодержателя Банк «ВТБ» (ПАО). 

Полагая, что содержащаяся в ЕГРП запись об ипотеке в отношении спорного объекта недвижимого имущества (здания плотницкого участка) нарушает её права, поскольку объект был приобретен на публичных торгах по продаже имущества несостоятельной организации, в силу чего действие ипотеки прекратилось, гражданка ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следовало, что в досудебном порядке разрешить вопрос с банком о погашении записи об ипотеке не представилось возможным, что стало поводом для обращения в суд.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 138 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58), исходит из того, что реализация заложенного имущества в рамках дела о банкротстве юридического лица влечет за собой прекращение ипотеки и в том случае, если залоговый кредитор не заявлял требования о включении в реестр. 

Представленными в дело судебными актами арбитражного суда подтверждается, что банк не заявил своих требований о включении в реестр обеспеченных залогом требований в отношении спорного объекта. 

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Законе о банкротстве закреплены положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае не совершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

В такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления N 58).

Таким образом, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо обременений.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением. 

Нельзя не учесть, что к данным правоотношениям должна быть применена норма специального закона, устанавливающая правила прекращения залога, несмотря на наличие оснований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (ст.353 ГК РФ).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, следует учесть и тот факт, что по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.

Доказательств о недобросовестности ФИО1 или её злоупотреблении в данном деле, стороной ответчика и третьего лица не приведено, поэтому следует признать, что залог прекратился и по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с указанным, требования ФИО1 обоснованы, законны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Право залога (ипотеки), зарегистрированного в пользу залогодержателя Банка «ВТБ» (ПАО) (

<

данные изъяты>) в отношении объекта недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 

<

данные изъяты> кв.м., процентом готовности 93%, имеющего кадастровый №, расположенного по адресу 

<

адрес>, прекратить.

Управлению Росреестра по Калининградской области погасить регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в пользу залогодержателя Банка ВТБ (ПАО) в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 

<

данные изъяты> кв.м. с процентом готовности 93% с кадастровым номером № (прежний №), расположенного по адресу 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светловский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 февраля 2017 года.

Судья Светловского городского суда Авдеева Т.Н.