Дело № 2-2970/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2017 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре Кузнецовой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к ФИО4 о расторжении договора,

Установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее – Комитет, истец) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 (далее – ФИО5) о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, об обязании ответчика передать по акту приёма-передачи земельный участок, общей площадью 1786 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС

Определением суда от 30.05.2017 произведена процессуальная замена ответчика – ФИО5 на ФИО4 (далее – ФИО4, ответчик)- (л.д. 71).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, представил для приобщения к материалам дела письменные пояснения.

Представитель ответчика просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Изучив и проанализировав материалы дела, заслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, судом установлено следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № (далее — договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору для индивидуального жилищного строительства в аренду земельный участок с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 1786 +/- 30 кв.м., из земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: АДРЕС

Срок аренды установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1. договора).

Пунктом 4.4.2. предусмотрено, что арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан Комитетом ФИО1

Между ФИО1 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о переуступке прав аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 на основании заключенного с ФИО4 договора об уступке прав по договору о переуступке, передала последней принадлежащие ей права арендатора земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС

Ссылаясь на то, что земельный участок не используется арендатором по целевому назначению, истец обратился в Одинцовский городской суд Московской области с настоящими требованиями о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

Исследовав содержащиеся в материалах дела документальные доказательства, с учетом пояснений, представленных лицами, участвующими в деле, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. 

Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требования арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях указанных в пунктах 4.1.1., 4.4.4., 4.4.8. настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при использовании участка не по целевому назначению.

ДД.ММ.ГГГГ Комиссией в составе руководителя Администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района ФИО2 и директора муниципального казенного учреждения «Управление по обеспечению деятельности органов местного самоуправления сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района (МКУ) ФИО3 был произведен осмотр земельного участка, являющегося предметом Договора, с целью определить, как используется и в каком состоянии находится вышеуказанный земельный участок.

В ходе названного обследования было установлено, что земельный участок общей площадью 1786 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС ограждения не имеет. На территории участка имеется ветхое строение. Участок не освоен, имеет густую сорняковую растительность. Капитальные строения отсутствуют.

Таким образом, было установлено, что земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора была направлена претензия с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ответ на претензию так и не поступил, Комитет был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что арендатор действует как добросовестный участник правоотношений, принимая все зависящие от него меры к исполнению договора, в связи с чем у истца отсутствуют основания для расторжения договора. Так, по мнению ФИО4, доказательствами самого факта использования участка и его освоения, являются: договор № от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуг по разработке проектной документации, а именно эскизного проекта загородного дома, предполагаемого к строительству на земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о выполнении строительных работ № от ДД.ММ.ГГГГ по строительству дома последующей отделкой и монтажом инженерных систем, договор строительного подряда загородного дома, монтажу забора по периметру участка с другой подрядной организацией от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ответчик пояснил, что в настоящее время участок убран, на участке установлен забор, ведутся земляные работы, ветхих сооружений не находится, ведется строительство загородного дома, устанавливается фундамент.

Однако названные доводы ответчика не принимаются судом, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Так, из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом был произведен повторный совместный осмотр спорного земельного участка и составлено Заключение о его фактическом использовании. При проведении обследования проводилась фотосъемка с помощью программы Xiaomi Redmi Note 3 ГеоКам ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС не используется, огорожен сеткой рабица, на земельном участке установлены бетонные блоки без предварительной подготовки, кроме того разрешение на строительство одноквартирного жилого дома не выдавалось.

Таким образом, подготовительные работы для установки фундамента не произведены, бетонные блоки, которые уложены на густую растительность, не могут являться фундаментом для жилого дома (фотоматериалы к заключению).

В силу статьи 42 ЗК РФ, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку в рассматриваемом случае земельный участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, т.к. именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Из представленных суду актов обследования земельного участка следует, что ответчиком допущено существенное нарушение условий спорного договора, а именно неиспользование и не освоение участка в соответствии с видом разрешенного использования на протяжении почти 4-х лет. Разрешение на строительство ответчиком получено не было, а также в материалы дела не представлены документы, подтверждающие, что обращались за выдачей такого разрешения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

Истцом в материалы дела представлена досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ, а также доказательства ее направления в адрес арендатора. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Следовательно, необходимые условия для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды соблюдены.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что ФИО4 не приступила к строительству и не представила доказательств использования участка по назначению в установленные сроки, а также наличия обстоятельств, объективно препятствующих использованию участка. Поскольку неиспользование земельного участка по назначению является существенным нарушением условий договора аренды, суд, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, руководствуясь статьями 450, 452, 619 ГК РФ, статьями 22, 45 и 46 ЗК РФ, пришел к выводу об обоснованности требований Комитета о расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда от 15.10.2015г. № 306-ЭС15-13745.

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд также признает обоснованным и подлежащим удовлетворению исковое требование об обязании арендатора возвратить арендодателю по акту приема-передачи земельный участок.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к ФИО4 о расторжении договора, - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ФИО4.

Обязать ФИО4 передать по акту приёма-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок, общей площадью 1786 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 03.07.2017г.