Дело № 3а-1/2026 (3а-21/2025; 3а-177/2024)

УИД 64OS0000-01-2024-000377-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2026 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В.,

при секретаре Сергеевой Е.С.,

с участием представителей административного истца ФИО1, представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центральный» (далее - ООО «Центральный») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений требований просило признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № от 29 октября 2024 года, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 595 675 722 рублей по состоянию на 26 августа 2024 года.

В обоснование заявленных требований ООО «Центральный» указало, что является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Его кадастровая стоимость установлена в размере 737 836 155,49 рублей.

Вместе с тем согласно отчету об оценке № от 26 августа 2024 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-Планирования» (оценщик ФИО4), рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определена в размере 530 066 000 рублей. Таким образом, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость.

ООО «Центральный» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от № от 29 октября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Центральный» считает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании просили в удовлетворении административного искового заявления отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на административное исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Центральный» является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23 ноября 2023 года № 1246-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2024 года определена в размере 737 836 155,49 рублей.

30 сентября 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 26 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-Планирования» (оценщик ФИО4), в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 26 августа 2024 года определена в размере 530 066 000 рублей.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком - государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки».

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от 29 октября 2024 года ООО «Центральный» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения № от 29 октября 2024 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемого решения государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, а именно: оценщик неверно использовал в качестве объектов-аналогов (ОКСы) объекты № 1 и № 2, которые не сопоставимы с объектом оценки по одному из своих основных ценообразующих факторов - площади и состоянию отделки, а именно: площадь объекта оценки больше площади объектов-аналогов № 1 и № 2 в 19,5 раза и 14,7 раз, соответственно (при таком большом различии в площадях объекты № 1 и № 2 не являются объектами-аналогами и относятся к другому сегменту рынка); состояние отделки объекта оценки - типовой ремонт (отделка «стандарт»); состояние отделки объекта-аналога № 2 - требует капитального ремонта, корректировка на «состояние отделки» составляет - «30%» (такой ценообразующий фактор, как «Состояние отделки» является значимым фактором при определении стоимости объектов, то значения, определенные экспертным заключением, должны быть проанализированы на соответствие рыночным данным, что оценщиком не сделано). Оценщиком не представлены все условия аренды объекта оценки и информация о действующих договорах аренды, в связи с этим, вывод оценщика о том, что среднее значение арендной ставки в объекте оценки равно 294 руб./кв.м вызывает сомнение. Более того, на дату оценки, предложений по аренде торговых площадей в объекте оценки в Интернете нет, что говорит о том, что загрузка торговых площадей объекта оценки достаточно высока и, явно, больше «85%». Также оценщик определил коэффициент капитализации в размере «18%», равной ключевой ставке ЦБ РФ. Данный выбор величины капитализации, равной ключевой ставке ЦБ РФ, неверен, так как кочевая ставка ЦБ РФ - это процент, под который центральный банк выдает кредиты только коммерческим банкам. Оценщиком произведен неверный расчет стоимости аренды производственно-складской части объекта оценки, поскольку в торговом центре в основном находятся торговые площади, у которых в свою очередь должны быть вспомогательные помещения, которые могут использоваться в качестве складских, но они относятся к торговым, а не к производственно-складским площадям, а также оценщик не представил фотографий данных производственно-складских площадей.

Данный отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее - ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64».

Согласно заключению эксперта № от 16 мая 2025 года общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО5 отчет об оценке № от 26 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-Планирования» (оценщик ФИО4), в отношении оценки рыночной стоимости стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на 26 августа 2024 года определена экспертом ФИО5 в размере 701 000 000 рублей.

Поскольку имелись сомнения в выводах эксперта а именно: при определении рыночной стоимости объекта эксперт не использовал фактические данные для расчета величины валового дохода, полученного собственниками спорного нежилого здания (экспертом не учтено, что чистый операционный доход, в частности за 2024 год, ООО «Центральный», как одного из четырех собственников, составил 7 509 628,11 рублей), эксперт использовал коэффициент ставки капитализации от 11% до 20% и для альтернативного расчета выбрал коэффициент капитализации 11%, который максимизирует итоговый результат стоимости объекта, по ходатайству представителя административного истца ФИО1 была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 18 августа 2025 года эксперту общества с ограниченной ответственностью «Компания «Герма-Консалт» ФИО6 отчет об оценке № от 26 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-Планирования» (оценщик ФИО4), в отношении оценки рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на 26 августа 2024 года определено экспертом в размере 576 693 000 рублей.

Поскольку имелись сомнения в выводах эксперта, а именно: при использовании доходного подхода экспертом объект был разделен на группы помещений (торговые, офисные и свободного назначения), оценивалась каждая группа, к каждой группе подбирались объекты-аналоги, которые использовались экспертом ФИО5 при проведении первоначальной экспертизы, вместе с тем, экспертом при проведении первоначальной экспертизы объекты-аналоги применялись к объекту исследования как к единому целому, неправильно произведен расчет арендопригодной площади объекта исследования, по ходатайству представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 общества с ограниченной ответственностью «Ложкина-оценка и экспертиза».

Согласно заключению эксперта от 15 декабря 2025 года общества с ограниченной ответственностью «Ложкина-оценка и экспертиза» ФИО7 отчет об оценке № от 26 августа 2024 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-Планирования» (оценщик ФИО4), в отношении оценки рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, имеются иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Заключение от 15 декабря 2025 года эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ложкина-оценка и экспертиза» ФИО7 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Полномочия, квалификация эксперта ФИО7 подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт имеет высшее образование: Специальность - «Финансы и кредит», квалификация «Экономист». Диплом серия №, выдан 22 июня 2005 года Марийским Государственным Техническим Университетом (г. Йошкар-Ола), специальность «Экономист». Профессиональная переподготовка (оценка) - По программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Диплом о профессиональной переподготовке серия №, выдан 29 марта 2007 года НОУ «Московская финансово-промышленная академия (МФПА)» по программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (г. Москва). Профессиональная переподготовка (судебная экспертиза) - Квалификация «Судебный эксперт» в области судебных финансово-экономический и оценочных экспертиз. Диплом о профессиональной переподготовке №, регистрационный номер №, 

<

...> год, ФГБОУВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е.Кутафина (МГЮА)». Стаж работы в области оценки - с 2001 года. Стаж работы в экспертной деятельности - с 2011 года. Член экспертного совета Некоммерческой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков» с 2015 года. Член Некоммерческой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков». Ассоциация «Русское общество оценщиков» является правопреемником Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Номер и дата регистрации в реестре саморегулируемых организаций оценщиков № от 09 июля 2007 года. Включена в реестр членов СРО 25 июля 2008 года. Регистрационный №. Свидетельство о членстве в № от 22 июля 2020 года. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» № от 04 июля 2024 года. Срок действия до 4 июля 2027 года. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка движимого имущества» № от 

<

дата>. Срок действия до 

<

дата>. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № от 04 июля 2024 года. Срок действия до 04 июля 2027 года. Вышеперечисленные документы, подтверждающие компетентность эксперта, представлены в приложении к заключению эксперта.

Выводы эксперта ФИО7 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-Планирования» ФИО4 при составлении отчета об оценке № от 26 августа 2024 года и неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Таким образом, вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки оценщиком ФИО4 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта 15 декабря 2025 общества с ограниченной ответственностью «Ложкина-оценка и экспертиза» ФИО7

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Центральный» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Центральный» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, эксперт использовал доходный подход (метод прямой капитализации дохода).

В частности, в подпунктах «в, ж» пункта 22 ФСО № 7 закреплено, что метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; а для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Так, экспертом была определена площадь, сданная в аренду, по данным реестра арендаторов, которая составила 23 828,80 кв.м.; определен диапазон ставок аренды, поскольку применение единой фиксированной цены за квадратный метр в объекте оценки невозможно. Учитывая наличие существенного разброса цен на рынке торговой недвижимости города Балашов, принципы ценообразования в торговых и торгов-развлекательных центрах при определении средней рыночной ставки аренды экспертом было отобрано 10 объектов-аналогов. При этом при определении дифференциации ставок экспертом применены корректировки на этажность и тип отделки.

Экспертом проведен расчет действительного валового дохода от аренды помещений отдельно по каждому этажу объекта оценки, который составил 108 324 792 рублей в год.

Также с учетом корректировки эксплуатационных расходов на содержание здания экспертом определены операционные расходы на объект оценки, которые оставили 38 138 653 рублей в год.

Поскольку полученный процент доли расходов от действительного валового дохода выше рыночного диапазона при определении чистого операционного дохода экспертом применена корректировка на налог на имущество и он определен в размере 58 272 625 рублей.

При определении коэффициента капитализации для объекта оценки использовано среднее значение по справочнику СТАТРИЕЛТ и составило 9%.

Экспертом также определены доли земли в стоимости единого объекта недвижимости, с учетом того, что вклад стоимости земли в стоимость единого объекта недвижимости стремится к нижней границе рынка, и составила 0,92 %.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 26 августа 2024 года в определено в размере 595 675 722 рублей.

Разрешая заявленное представителями административного ответчика ходатайство о признании вышеуказанного заключения эксперта недопустимым доказательством и исключении его из числа доказательств, суд, оценив имеющие в деле письменные доказательства, показания эксперта, письменные пояснения эксперта, приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердила выводы, изложенные в заключении эксперта, письменные объяснения на замечания государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки». Кроме того, пояснила, что имеющихся в материалах дела сведений с учетом дополнительного направленных судом материалов по ходатайству эксперта было достаточно для проведения исследования и ответа на вопросы, поставленные судом перед экспертом.

Доводы административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», о том, что он не был уведомлен экспертом о дате, месте проведения обследования объекта оценки, а поэтому представитель не мог присутствовать при осмотре, опровергаются данными, имеющимся в материалах дела. Так, 31 октября 2025 года от эксперта в суд поступило ходатайство о необходимости уведомления лиц, участвующих в деле, о проведении осмотра объекта исследования на 11 ноября 2025 года в 12 час. 00 мин. 03 ноября 2025 года в 17 час. 24 мин. судом, в том числе в адрес государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», были направлены по электронной почте уведомления о проведении экспертом осмотра объекта оценки 11 ноября 2025 года в 12 час. 00 мин (т. 3 л.д. 247-250).

Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» полагает, что заключение эксперта ФИО7 от 15 декабря 2025 года не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, допущены методологические ошибки в расчетах, так как эксперт в своем заключении сравнивает свои данные, промежуточные расчеты, окончательные расчеты с данными, представленными в Отчете №, в экспертных заключениях ООО «Оценка-64», ООО Компания «Герма-Консалт». Вместе с тем из исследовательской части заключения следует, что экспертом в заключении проведено полное исследования материалов дела, в том числе результатов как первичной, так и повторной экспертиз по делу, при этом экспертом самостоятельно проведены все необходимые расчеты, дано обоснованное, объективное заключение по поставленным перед экспертам вопросам.

Несостоятельны доводы о том, что эксперт не обосновал выбор применения выбранного им подхода и отказ от применения других подходов, поскольку на стр. 156-158 заключения подробно обоснована выбранная методология: применен доходный подход (метод прямой капитализации), так как это наиболее применяемый метод для объекта с функционирующим арендным бизнесом, на стр. 70, 156 заключения экспертом изложено обоснование отказа от сравнительного подхода.

Относительно замечания административного ответчика о нарушении экспертом пункта 8 ФСО IV, так как проверить объективность информации о данных, изложенных в Таблице №5, по величине арендопригодной площади не представляется возможным, эксперт пояснил, что в ходе проведения осмотра эксперт сверил фактическую планировку здания с данными технического паспорта БТИ (экспликация и план), в котором информация о планировке здания соответствует результатам проведенного осмотра. Поскольку назначение отдельных позиций здания по техпаспорту не соответствуют фактическому использованию площадей, экспертом были приведены выводы о фактической структуре площадей объекта с подробной их расшифровкой (Таблица № 8). Кроме того, эксперт в судебном заседании пояснила, что исследование фактически заключенных договоров аренды не требуется, так как при определении арендопригодной площади учитывались помещения свободного назначения и которые могут быть сданы в аренду.

Довод о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода условия действующих договоров аренды, в том числе фактические арендные ставки, подлежит отклонению. Сведений, указывающих на то, что использование фактических данных о доходах по договорам аренды могло существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется.

Вопреки доводам административного ответчика эксперт указал в письменных объяснениях, что в соответствии с пунктом 12 ФСО III в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки, использование данных (ставок аренды), ставших известными после даты оценки противоречит требованиям ФСО. Дата оценки 26 августа 2024 года, рыночные ставки аренды за период с января по август 2024 года - это актуальные данные по состоянию на дату оценки. Чистый операционный доход в методе прямой капитализации определяется за один год в ценах по состоянию на дату оценки.

Также представители административного ответчика указали, что на стр. 162 заключения в Таблице № 19 представлен «Анализ реестра арендаторов объектов оценки», однако в нем не представлено какие расходы помимо арендной платы включены в аренду. На стр. 201 заключения в Таблице № 27 представлен «Реестр расходов на содержание объекта (фактические расходы)» по состоянию на 2024 год: для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации, расходы нужно рассчитывать за следующий год после даты оценки, проверить объективность этих данных в заключении эксперта не представляется возможным.

Из письменных объяснениях эксперта следует, что по ходатайству эксперта получены данные о фактических арендных ставках по зданию. Реестр арендаторов, в том числе, содержит данные, ставшие известными после даты оценки, а именно существенное уменьшение ставок аренды по ряду арендаторов (поз. 8, 36, 38, 42, 49, 66, 81, 97, 118). Данная информация не учитывалась в расчетах, так как стала известна после даты оценки (стр. 162 заключения). В Таблице № 19 заключения приведены сведения об арендных ставках, полученные через суд от ООО «Ритейл-Парк Балашов» (Управляющая компания). В данном реестре указана постоянная часть арендной платы, базовая арендная ставка, по состоянию на 01 ноября 2025 года, то есть реестр арендаторов содержит данные о действительном валовом доходе (с учетом недозагрузки объекта). Компенсация коммунальных расходов, в случае если она производится арендатором, является статьей переменного дохода. На стр. 203-205 заключения экспертом проанализированы данные (расходы) на соответствие рыночным данным (Таблицы №№ 29, 30), при этом, экспертом не приняты в расчет расходы, компенсируемые арендаторами (к ним относится часть коммунальных платежей). Таким образом, переменная часть ставки аренды (компенсация расходов) сторнируется. В расчетах использованы данные о расходах за 2024 год, а использование данных о расходах за 2025 год приведет к занижению рыночной стоимости объекта.

Представители административного ответчика полагают, что расчет потенциального валового дохода экспертом рассчитан методологически неверно, так как сначала рассчитывается потенциальный валовой доход, а затем действительный валовый доход. На указанное замечание эксперт пояснил, что целью определения потенциального валового дохода является проверка фактических расходов на соответствие рыночным ценам. На стр. 203 заключения перед Таблицей № 28 отражено, что в справочниках СТАТРИЭЛТ расходы указаны в % от действительного валового дохода, а в справочнике Лейфера в % от потенциального валового дохода. В связи с чем, экспертом исходная формула преобразована по правилам математики: ПВД = ДВД/ (1- коэффициент загрузки), что не является нарушением методологии при расчетах.

Вопреки доводам административного ответчика коэффициент капитализации от 01 июля 2024 года является актуальным на дату оценки - 26 августа 2024 года. На стр. 206-207 заключения экспертом проанализированы источники информации для определения коэффициента капитализации и обоснование его использования.

Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не вызывающие сомнений.

Само по себе указание административным ответчиком на несогласие с расчетом величины рыночной стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена экспертом ФИО7 неверно. В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Оценив по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанное заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2021 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки в той части, которые подлежат применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 26 августа 2024 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 30 сентября 2024 года.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления по состоянию на 26 августа 2024 года кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ложкина-оценка и экспертиза» ФИО7, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Центральный» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 41 123,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 595 675 722 руб. по состоянию на 26 августа 2024 года.

Датой подачи заявления считать 30 сентября 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центральный» в части требования об оспаривании решения государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от 29 октября 2024 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова