Дело № 2- 2323/17

Решение

Именем Российской Федерации

25 октября 2017 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Гукетловой О.С., с участием представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО15 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР, ФИО1 ФИО16, с привлечением в качестве третьего лица Управление Росреестра по КБР, ОАО « Сбербанк России», УФССП России по КБР, судебного пристава - исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по КБР ФИО2, ФИО3 о признании торгов недействительным

Установил:

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, в котором, с учетом уточнения своих требований, просит:

признать недействительными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР по реализации арестованного имущества ( магазин, 2 ремонтных блока, операторская с навесом) по заниженной цене;

признать недействительными торги, проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР 24.04.2017 года по продаже арестованного имущества - лот № 2: магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый №), на котором расположены объекты недвижимости, по адресу: 

<

адрес>

признать недействительным протокол от 24.04.2017 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества, принадлежащего истцу, подписанный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР и ФИО1 ФИО17;

признать недействительным договор купли-продажи от 02.05.2017 года, подписанный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР и ФИО1 ФИО18.

В обоснование иска ФИО4 указал, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 24.11.2016 г. в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР на реализацию путем проведения торгов было передано арестованное имущество, состоящее из: магазина, 2 ремонтных бокса, назначение АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом, назначение АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый №), на котором находятся заложенные объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Однако, в результате проведения торгов Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР реализовано его имущество, которое не подвергалось аресту в рамках исполнительного производства, а именно объект недвижимости - АГЗС, состоящий, согласно техническому паспорту от 27.07.2012 г., из следующего имущества: пристройка, 2 емкости для хранения газа, 3 емкости для хранения бензины, уборная, трансформатор, замощение, расположенные по адресу: КБР, сел. Урвань,466 км. ФД « Кавказ», общая стоимость которых, согласно отчету оценщика № 211/07/17, составляет 3 477 000 руб., чем ему причинен ущерб на указанную сумму. 

Кроме того в дополнение к исковому заявлению и уточнение заявленных исковых требований указано, что решением Урванского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № на указанное недвижимое имущество было обращено взыскание в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 331200272/4 от 21.11.2012 г. с установлением начальной продажной цены в размере 5 690 750 рублей.

29.03.2017 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР была размещена публикация о реализации имущества должника, а именно:

ЛОТ №2 - Магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, площадью 134,1 кв.м., инв. №578, лит. Г2, Операторская с навесом АГЗС, площадью 164 кв.м., инв. №578, лит. А, Г1; и земельный участок площадью 4 061 кв.м., на котором расположены данные объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>», Земельный участок, площадью 4 061 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>», начальная цена 5 690 750 руб.

2 мая 2017 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР и ФИО5 заключен Договор купли-продажи, предмет купли-продажи по настоящему договору является:

ЛОТ №2 - Магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, площадью 134,1 кв.м., инв. №578, лит. Г2, Операторская с навесом АГЗС, площадью 164 кв.м., инв. №578, лит. А, Г1; и земельный участок площадью 4 061 кв.м., на котором расположены данные объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>», Земельный участок, площадью 4 061 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>

Следовательно, с торгов было продано имущество: Магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, Операторская с навесом, АГЗС, по цене продажи 6,1 млн. руб.

Судебная экспертиза по данному делу установила, что АГЗС состоит из 17 объектов, в том числе и магазин, 2 ремонтных бокса и операторская с навесом. Рыночная стоимость объектов АГЗС за исключением магазина, 2 ремонтных боксов и операторской с навесом составляет 2,6 млн. руб.

Таким образом, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР было реализовано арестованное имущество (Магазин, 2 ремонтных бокса, Операторская с навесом) по цене 6,1 млн. руб. - 2,6 млн.руб. = 3,5 млн. руб. Хотя решением Урванского районного суда КБР от 28.09.2015 г. по делу № 2-562/15 на указанное недвижимое имущество было обращено взыскание в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 331200272/4 от 21.11.2012 г. с установлением начальной продажной цены в размере 5 690 750 рублей.

Следовательно, действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР по реализации арестованного имущества по заниженной цене 3,5 млн.руб. нельзя признать правомерными.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, а его представитель по доверенности от 11.05.2017 г. ФИО6 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом последующим дополнений и уточнений.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР по доверенности № 82 от 16.05.2017 г. ФИО7 исковые требования не признал, представлены письменные возражения на иск. 

Ответчик ФИО8, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, а его представитель по доверенности от 18.05.2017 года ФИО9 исковые требования не признал, представлены письменные возражения на иск. 

Представитель третьего лица - ОАО « Сбербанк России» по доверенности от 15.08.2016 г. ФИО10, высказались против удовлетворения иска, представлены письменные возражения на иск. 

Представитель третьего лица - ФИО3 по доверенности от 05.07.2017 г. ФИО11 поддержал исковые требования.

Представители Управления Росреестра по КБР, УФССП России по КБР, судебный пристав - исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по КБР ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились.

Выслушав доводы лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ) предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (часть 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (часть 2).

В предыдущей редакции статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации было установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (часть 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (часть 2).

Статья 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященная публичным торгам, была введена Федеральным законом от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 44 Постановления N 10/22 от 01 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (часть 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

Как следует из материалов дела, решением Урванского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ИП ФИО13 и ФИО4 в солидарном порядке в пользу Кабардино-Балкарского филиала Сбербанка России № 8631 взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 34 949 910,45 и обращено взыскание на заложенное ФИО4 по договору ипотеки № 331200272/4 от 21.11.2012 г. имущество в виде: магазина и 2 ремонтных бокса, назначение АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. № №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом, назначение АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый номер №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый номер №), на котором расположены объекты недвижимости, по адресу: 

<

адрес>», с реализацией данного имущества путем продажи с публичных торгов с установлением общей начальной продажной цены в размере 5 690 750 руб. 

Во исполнение решения суда 09.06.2016 года судебным приставом-исполнителем МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по КБР ФИО2 возбуждено исполнительное производство.

По постановлению судебного пристава-исполнителя от 24.11.2016 года указанное имущество должника, передано на реализацию путем проведения открытых торгов в ТУ Росимущества в КБР с указанием начальной цены в размере 5 690 750 руб.

ТУ Росимущества в КБР, как организатором торгов, опубликовано извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества в печатном издании газета «Советская молодежь» № 13-30 марта 2017 г., а также аналогичное объявление размещено на сайте www.torgi.ru.

Торги по реализации арестованного имущества были назначены на 24.04.2017 года.

При этом, в качестве основания для проведения указано - постановление судебного пристава-исполнителя от 24.11.2016 года о передаче арестованного имущества на торги, а наименование, основные характеристики предмета торгов: лот № 2: магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый №), на котором расположены объекты недвижимости, по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с протоколом об определении победителя торгов по продаже имущества в форме аукциона от 24.04.2017 года победителем торгов по продаже спорного имущества, лот. № 2, признан ФИО5 и 24.04.2017 г. между ТУ Росимущества в КБР и ФИО5 подписан протокол о результатах проведения торгов, а 02.05. 2017 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями договора арестованное заложенное имущество - лот № 2: магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый №), на котором расположены объекты недвижимости, по адресу: КБР, сел. Урвань,466 км. ФД « Кавказ».

Таким образом, предметом ипотеки, на которое судом было обращено взыскание и передано на реализацию с торгов в ТУ Росимущества по КБР, являлось, в том числе, следующее имущество, указанное в лоте №: магазин, 2 ремонтных бокса, операторская с навесом с указанием на их целевое назначение и использования - АГЗС.

В соответствии с Приказом Росстата от 22.09.2017 N 621 (ред. от 04.10.2017) "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за внутренней торговлей и деятельностью в сфере транспорта" АГЗС (автомобильная газозаправочная станция) это - комплекс оборудования на придорожной территории, осуществляющий заправку автомобилей и других транспортных средств, двигатели которых конвертированы или изначально рассчитаны на работу на сжиженном нефтяном газе и имеют соответствующую систему.

В соответствии с заключением строительно - технической экспертизы № 552 от 04.09.2017 г., проведенной в рамках настоящего дела на территории АГЗС в границах земельного участка пл. 4061 кв.м., с кадастровым номером 07-07-03/001/2008-305, по адресу

<

адрес>, находятся следующие строения, сооружения и оборудования: недостроенное подсобное помещение в стадии отделки общей площадью 28,2 кв.м, отраженная в техническом паспорте объекта под лит. ГЗ; уборная общей площадью 2,25 кв.м, отраженная в техническом паспорте объекта под лит.У; трансформаторная подстанция, отраженная в техническом паспорте объекта под лит. TП; генератор; стальная цистерна для хранения бензина емкостью 25 м3 2 шт. отраженная в техническом паспорте объекта под лит. 1-2; стальная цистерна для хранения бензина емкостью 50 м3 1 шт. отраженная в техническом паспорте объекта под лит. 4; компрессорная установка СБ4/Ф-500.LВ 75; балансированный станок Civik с 3D; гидравлический домкрат с двойным насосом NORDBERG; асфальтовое покрытие территории общей площадью 2260 кв.м, отраженная в техническом паспорте объекта под лит. 8; стела с названием «АГЗС»; цистерна для хранения СУГ подземная емкостью 17 м3; установка УЗСГ-01 2 шт. отраженная в техническом паспорте объекта под лит. К; здание магазина отраженная в техническом паспорте объекта под лит. Г2; два ремонтных бокса отраженная в техническом паспорте объекта под лит. Г2; здание операторской с навесом отраженная в техническом паспорте объекта под лит. А, Г-1; трубопроводная обвязка цистерн с электродвигателями.

Также экспертом указано, что исследуемый объект- АГЗС, представляет собой единый имущественный комплекс (здание и иное оборудование, служащее основанием для снабжения автотранспортных средств СУГ), состоящий из разнородных объектов, предполагающих их использование по общему назначению.

В силу части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со статьей 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Согласно пункту 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

По смыслу вышеприведенных норм права только суд вправе обратить взыскание на принадлежащее должнику имущество, не являющееся предметом залога по его обязательству перед взыскателями, путем реализации этого имущества на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга перед взыскателями по исполнительному производству.

Между тем, указанное в заключении эксперта имущество - объекты АГЗС, за исключением магазина, 2 ремонтных бокса, операторской с навесом, расположенные на земельном участке пл. 4 061 кв.м., по адресу: КБР, сел. Урвань,466 км. ФД « Кавказ», не были предметом залога, не значатся они в решении Урванского районного суда от 28.09.2015 г. как предмет объекта продажи с публичных торгов, так и предметом по исполнительному производству, судебным приставом-исполнителем акт описи и ареста имущества должника - АГЗС, не составлялся, и не передавалось на реализацию, в связи с чем, ТУ Росимущества в КБР не вправе было указывать и реализовывать иное имущество, отличное от того, которое было передано ему на реализацию.

Кроме того, спорная автомобильная газозаправочная станция представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов, предполагающих их использование по общему назначению, что в силу п. 1 ст. 133 и ст. 134 ГК РФ делает такой объект неделимым. 

Неделимость имущественного комплекса предполагает и единство вещного права (собственность) на все объекты, входящие в состав комплекса, и, соответственно, недопустимость раздельного отчуждения таких объектов

Как следует из ст. 133.1 ГК, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. 

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

- составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));

- впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900, Письмо о единообразии учета в реестре).

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности и каждое в отдельности, учитывая приведенные выше положения действующего законодательства, а также принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела, установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о наличии в данном случае оснований для признания оспариваемых торгов недействительными, поскольку проведены с существенными нарушениями действующего законодательства, следовательно, заключенные по результатам торгов сделки также следует считать недействительными.

Поскольку в силу приведенных выше правовых норм, регулирующих спорное правоотношение, предъявление требования о признании торгов недействительными означает, по сути, оспаривание права победителя торгов на заключение соответствующей сделки (предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применение последствий ее недействительности), не имеет правового значения по какой цене было реализовано арестованное имущество, и поэтому в части требований о признании недействительными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению городским имуществом в КБР по реализации арестованного имущества ( магазин, 2 ремонтных блока, операторская с навесом) по заниженной цене, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

ФИО12 Жангериевича удовлетворить частично:

признать недействительными торги, проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР 24.04.2017 года по продаже арестованного имущества - лот № 2: магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый №), на котором расположены объекты недвижимости, по адресу: 

<

адрес>

признать недействительным протокол от 24.04.2017 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества, принадлежащего истцу, подписанный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР и ФИО1 ФИО19;

признать недействительным договор купли-продажи от 02.05.2017 года, заключенный по результатам торгов, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР и ФИО1 ФИО20, с применением последствий недействительности сделки.

Обязать ФИО1 ФИО21 передать: магазин, 2 ремонтных бокса, АГЗС, пл. 134,1 кв.м., инв. №, лит. Г2 ( кадастровый №); операторская с навесом АГЗС, пл. 164 кв.м., инв. №, лит.А,Г1( кадастровый №); земельный участок пл. 4 061 кв.м. ( кадастровый №), на котором расположены объекты недвижимости, по адресу: 

<

адрес> в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР передать ФИО1 ФИО22 денежные средства в размере 6 260 750 рублей.

В части требований о признании недействительными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению городским имуществом в КБР по реализации арестованного имущества ( магазин, 2 ремонтных блока, операторская с навесом) по заниженной цене, отказать.

По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры, принятые по данному делу определением суда от 11 мая 2017 года, отменить.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Верховный суд КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение будет составлено, и стороны могут его получить 30 октября 2017 года.

Судья Безроков Б.Т.