Дело № 3а-283/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

с участием представителя административных ответчиков ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 625 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований указано, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Представитель административного истца просила рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы административного дела, а также дело № ** (том 625), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что муниципальное автономное образовательное учреждение «Средняя общеобразовательная школа № **» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельным участком с кадастровым номером **, расположенным по адресу: ****.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, определена в размере 136064 590,95 рублей в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2013 года и утверждена вступившим в силу с 01 января 2014 года постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

Не согласившись с указанной кадастровой стоимостью МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № **» г. Перми обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № ** от 22 июня 2017 года.

Решением Комиссии от 25 июля 2017 года № 625 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 22 июня 2017 года.

Указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка был произведен по состоянию на 1 января 2013 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25 июля 2017 года в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 59%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное, также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 22 июня 2017 года по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в дело № ** отчета об оценке оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены, отчет составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Ссылаясь на нарушения пункта 6 ФСО № 3, пунктов 23 «б» ФСО № 1, пункта 5 ФСО № 7 административный истец указывает на обстоятельства, что отчет об оценке, который составлен в форме электронного документа не имеет сведений о наличии усиленной квалифицированной электронной подписи.

Однако материалами кадастрового дела № ** (том 625) подтверждены обстоятельства представления в Комиссию отчета об оценке на бумажном носителе, с проставлением соответствующей подписи оценщика и печати юридического лица.

Поскольку требования, обозначенные в пункте 6 ФСО № 3 для отчета на бумажном носителе, были соблюдены, доводы административного истца об отсутствии электронной подписи к отчету, представленному в электронном виде, являются не состоятельными.

Нельзя согласиться с доводами стороны административного истца, что оценщиком не были учтены в полной мере характеристики объекта-аналога № 4 в виду того, что объект находится в собственности публично-правовых образований, следовательно предлагается на правах аренды, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении требований пункта 5 ФСО № 3 пункта 22 «д, е» ФСО № 7.

В соответствии с анализируемым оценщиком объявлением земельный участок продавался площадью 20 соток, сведения о передаче прав аренды в материалах дела отсутствуют. Кроме того, по сведениям Управления Росреестра указанный объект аналог состоит из двух земельных участков, при этом земельный участок площадью 1490 кв.м. находился в частной собственности, а земельный участок площадью 577 кв.м. находился в собственности публично-правовых образований и был предоставлен для увеличения ранее предоставленного для строительства пристройки оздоровительного комплекса.

По объектам-аналогам № 1, 3 сторона административного истца полагает, что оценщиком неверно учтены характеристики земельных участков, поскольку не приведена информация, что объекты-аналоги расположены в зонах: предельной высотности (не более 20 метров), историко-культурной заповедной зоне, зоне мелокомасштабной исторической застройки.

Однако из приведенных оценщиком характеристик объекта оценки, в том числе с указанием фактического использования (здание школы), следует, что зона предельной высотности (не более 20 метров) не является характеристикой актуальной для объекта оценки.

Истцом не подтверждены обстоятельства, что историко-культурная заповедная зона, зона мелокомасштабной исторической застройки оказывают существенное влияние на ценообразование земельных участков-аналогов, что вопреки доводам стороны административного истца не позволяет отнести указанные данные к факторам, существенно влияющим на ценообразование, в данном случае.

По объекту аналогу № 2 административный истец считает, что оценщиком не учтены обстоятельства, что земельный участок был застроен. 

Однако представленные в обоснование доводов скриншоты с интернет сайта Росреестра не позволяют установить связь между выделенными административным истцом объектами недвижимости.

Кроме того, цена указанных истцом объектов недвижимости приведена отдельно за каждый объект недвижимости, что свидетельствует об обоснованности принятия во внимание оценщиком по объекту-аналогу цены земельного участка в размере 7800000 рублей (без учета цены иных объектов недвижимости).

Ссылаясь на нарушения требований пункта 22 «б, д, е» ФСО № 7, административный истец указывает на обстоятельства отсутствия проведения корректировки на «вид разрешенного использования» объекта оценки и объектов-аналогов.

Вопреки доводам стороны административного истца, разрешенное использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по сегменту рынка земельных участков под коммерческое строительство.

То есть в данном случае различия в разрешенном использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости.

При этом обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведенными в главе отчета № 9 «Анализ рынка объекта оценки» согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

Содержание пункта 8 «ж» ФСО № 3 в части необходимости указания балансовой стоимости объекта оценки не носит императивный характер, в связи с чем отсутствие такой информации либо документа подтверждающего сведения о балансовой стоимости объекта недвижимости (пункт 10 ФСО № 3 не может свидетельствовать о нарушении указанных пунктов ФСО.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Принимая во внимание, что оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы 4 земельных участка (информация по которым приведена и копии материалов приложены), суд приходит к выводу, что отсутствие копии материалов и распечаток по шести (не используемым в анализе) предложениям не может свидетельствовать о нарушении требований пункта 11 ФСО № 3.

Вопреки доводам стороны административного истца о нарушении требований пункта 8 ФСО № 1 в части использования информации о событиях, произошедших после даты оценки, объявление об объекте-аналоге № 4 опубликовано в 2012 году, по сведениям Росреестра предложение состояло из двух земельных участков, при этом земельный участок площадью 1490 кв.м. находился в собственности, а земельный участок площадью 577 кв.м. предоставлен для увеличения ранее предоставленного для строительства пристройки.

Поскольку указанный истцом земельный участок не является самостоятельным объектом продажи, то и доводы стороны административного истца не могут быть признаны обоснованными в указанной части.

Вопреки доводам стороны административного истца, ссылка в главе 2 Отчета «Задание на оценку» на другие допущения которые приведены в главе 5 Отчета не является нарушением требований пункта 8 «а» ФСО № 3 и не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Доводы стороны административного истца о нарушениях требований пункта 11 ФСО № 7 в виду того, что оценщиком фактически объединены два подсегмента в единый сегмент рынка не свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушении. Согласно пункту 11 «б» ФСО № 7 оценщик определяет сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Обязанности определять подсегмент рынка у оценщика отсутствует. При этом анализом, приведенным в главе 9 отчета подтверждаются обстоятельства, что существенных отличий в ценообразовании предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительства объектов коммерческого назначения не выявлено (страница 23 отчета).

Вопреки доводам стороны административного истца отчет на странице 30 содержит выводы о возможном ценовом диапазоне оцениваемого земельного участка, что свидетельствует о соблюдении требований пункта 30 ФСО № 7.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 июля 2017 года, будучи направленными на обеспечение исполнения МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № **» г. Перми, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не могут рассматриваться как нарушающие права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № **» г. Перми, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 25 июля 2017 года соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 625 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 17 ноября 2017 года.

Судья /подпись/