Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 сентября 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Сорокине Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а – 474/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Земля плюс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Земля плюс» (далее – ООО «Земля плюс») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности 5-ти земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> расположенных в городе 

<

данные изъяты>, равной их рыночной стоимости. 

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> равной их рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки в размерах 1620933,98 рублей, 151315 рублей, 178480,80 рублей, 4042162,30 рублей и 151315 рублей, соответственно. 

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данных земельных участков (т.1 л.д. 149-152).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – ФИО1 в судебном заседании по-прежнему настаивала на требованиях своего доверителя и просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков. При этом представителем административного ответчика были представлены письменные замечания относительно оформления и методологии проведенной экспертизы, а именно: 1) экспертом не применен доходный подход к оценке, что привело к существенному искажению результатов экспертизы, поскольку оцениваемые земельные участки предназначены для коммерческого назначения; 2) экспертом не была применена корректировка на конфигурацию земельных участков, что привело к искажению итоговой стоимости, поскольку оцениваемые земельные участки в большинстве представляют собой земли общего пользования; 3) не представлены даты публикации объявлений о продаже объектов аналогов № 1, 3, 4; 4) экспертом на стр. 72 заключения приведена сводная таблица из которой следует, что объектов оценки выступает единый массив площадью 52.88 сотки, в то время как объектами оценки, согласно определению суда являются пять отдельных земельных участков; 5) экспертом рассчитан единый удельный показатель стоимости для всех оцениваемых участков, в то время как они существенно отличаются по площади, что вызывает сомнения в объективности произведенных расчетов. Кроме того, указывает, решение Московского областного суда кадастровая стоимость схожих по ценообразующим параметрам земельных участков установлена меньшем размере, чем оценил эксперт в заключении. Вследствие названных недостатков экспертного заключения представитель административного ответчика полагала данное заключение недопустимым доказательством рыночной стоимости спорных объектов, при этом ходатайства о назначении повторной экспертизы представителем заявлено не было (т.2 л.д. 109-111). 

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2 не возражал против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, полагая заключение обоснованным. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Суд, выслушав представителя административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки. 

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В силу положений ст. 24.19 названного Федерального закона для вновь образованных земельных участков, а также для земельных участков, в отношении которых в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении качественных или количественных характеристик, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости является дата внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

<

данные изъяты>

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года № 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2013 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке). 

Как следует из материалов дела, сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:23:0030388:2114 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 сентября 2016 года, о земельных участках с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> – 16 сентября 2016 года. Кадастровая стоимость спорных земельных участков рассчитана на основе удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных названным распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области.

При таких обстоятельствах, в силу вышеназванных положений ст. 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков является 5 сентября 2016 года и 16 сентября 2016 года. 

Постановлением Правительства Московской области от 13 декабря 2013 года № 1045/54 все полномочия Министерства экологии и природопользования Московской области в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений Московской области.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков составляет от 379040 рублей до 14426262,40 рублей (т.1 л.д. 14-18).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость был оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области (дата обращения в Комиссию – 18 декабря 2018 года). Решением данной Комиссии от 16 января 2019 года заявление ООО «Земля плюс» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отклонено (т.1 л.д. 10-13).

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке № 1211/2018 от 4 декабря 2018 года, составленный оценщиком ООО «Оценка для бизнеса» ФИО3 Рыночная стоимость спорных земельных участков в данном отчете об оценке определена в размерах, указанных в требованиях административного истца.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению № 120-ЦЭСФ/19 от 13 мая 2019 года эксперта ООО «Центр экспертиз и независимой оценки «СитиФинанс» ФИО4, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> определена по состоянию на дату кадастровой оценки в размерах 2627071 рубль, 190092 рубля, 228110 рублей, 7234902 рубля, 190092 рубля (т. 2 л.д. 5-99).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. 

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО4 поддержал выводы своего заключения.

Все замечания административного истца были опровергнуты экспертом, а именно: 1) В соответствии с методическими рекомендациями, оценщик вправе самостоятельно определять подход к оценке и методы оценки; 2) в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что спорные земельные участки являются землями общего пользования, из имеющихся правоустанавливающих документов следует, что земельные участки используются для инженерного обеспечения Технопарка «Пальма»; 3) эксперт использовал собственную базу данных объектов аналогов, на стр. 84-87 заключения приведены принт скрины, интернет адреса объявлений; 4) оцениваемые земельные участки экспертом были сгруппированы в связи с тем, что спорные земельные участки используются совместно как единый объект, в связи с этим эксперт посчитал такую группировку наиболее эффективным использованием земельных участков, по тем же основаниям экспертом не была применена корректировка на площадь спорных земельных участков. 

Иные замечания представителя административного истца, касающиеся были отклонены экспертом в ходе его допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. 

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца суду не представлено. Ходатайство о назначении повторной судебное экспертизы представителем истца заявлено не было.

Оценив заключение эксперта ФИО4 в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков должна быть установлена равной их рыночной стоимости в размерах определенных в экспертном заключении, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой земельные участки могли быть отчуждены на открытом рынке на даты кадастровой оценки.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Земля плюс» подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общество с ограниченной ответственностью «Земля плюс» (далее – ООО «Земля плюс») об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 1382 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, адрес: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 2627071 (два миллиона шестьсот двадцать семь тысяч семьдесят один) рубль. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 100 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, адрес: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 190092 (сто девяносто тысяч девяносто два) рубля. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 120 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, адрес: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 228110 (двести двадцать восемь тысяч сто десять) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 3806 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, адрес: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 7234902 (семь миллионов двести тридцать четыре тысяч девятьсот два) рубля. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 100 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, адрес: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере 190092 (сто девяносто тысяч девяносто два) рубля.

В удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в ином размере – отказать. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Земля плюс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области – 18 декабря 2018 года. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вердиян Г.В.