УИД 10OS0000-01-2024-000135-82

№3а-67/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 октября 2024 г. г. Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Кузнецовой И.А.,

при ведении протокола помощником судьи Елизаровой Н.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» и определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,

установил:

административный иск предъявлен по тем основаниям, что 9 апреля 2015 г. между администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» и ООО «Икар» сроком на 49 лет был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (...), площадью 560 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - магазины. 17 января 2023 г. между ООО «Икар» и индивидуальным предпринимателем ФИО4 был заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды земельного участка. С момента заключения договора размер арендной платы пересматривался несколько раз в сторону увеличения. По инициативе административного истца ГУП РК РГЦ «Недвижимость» подготовлен отчет об оценке № 26 от 3 апреля 2024 г., согласно которому по состоянию на 2 апреля 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) составляет 1193 000 руб. Административный истец 11 апреля 2024 г. обратился в Государственное бюджетное учреждение Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ РК «Центр ГКО») с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив вышеуказанный отчет об оценке. Решением ГБУ РК «Центр ГКО» №ОРС-10/2024/000058 от 18 апреля 2024 г. в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. Административный истец просил признать незаконным решение ГБУ РК «Центр ГКО» №ОРС-10/2024/000058 от 18 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 1 января 2024 г. в размере его рыночной стоимости - 1193 000 руб.

Административным ответчиком ГБУ РК «Центр ГКО» в отзыве на иск указано, что оспариваемое решение принято с соблюдением норм, установленных законодательством Российской Федерации, в решении приведены все выявленные ГБУ РК «Центр ГКО» в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для отказа в его удовлетворении. Отчет об оценке № 26 от 3 апреля 2024 г. выполнен ГУП РК «Недвижимость» с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, выражая согласие с выводами судебной экспертизы, требования в части признания незаконным решения административного ответчика не поддержала, в остальном заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ РК «Центр ГКО» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия ФИО2, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 КАС РФ установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 9 апреля 2015 г. между администрацией муниципального образования «Беломорский муниципальный район» и ООО «Икар» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (...), общей площадью 560 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Республика Карелия, г, Беломорск, ул. Октябрьская, д. 9-6, разрешенное использование: магазины.

В соответствии с разделом 2 данного договора аренды он заключен сроком на 49 лет.

17 января 2023 г. между ООО «Икар» и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

23 января 2023 г. договор переуступки прав зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Карелия.

Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в год, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Карелия, нормативными актами органа местного самоуправления. Арендатор извещается арендодателем об изменении размера арендной платы письменно с приложением расчета арендной платы и обоснованием произведенных изменений. Указанное извещение является основанием для начисления и уплаты арендной платы, не требующим заключения сторонами дополнительного соглашения к договору.

Письмом от 29 декабря 2023 г. №01-8155/6 администрация муниципального образования «Беломорский муниципальный район» уведомила ФИО5 об увеличении арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 962 894 руб. 88 коп. 

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена ГБУ РК «Центр ГКО» в результате проведения в 2022 г. работ по государственной кадастровой оценке земельных участков и утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 15.11.2022 № 256/1 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех земельных участков, расположенных на территории Республики Карелия, и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в Республике Карелия».

По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) составляет 1 962 894 руб. 88 коп., дата внесения сведений в ЕГРН – 3 февраля 2023 г.; дата определения – 1 января 2022 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 г. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы земельного участка, который административный истец арендует.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В силу часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 09.03.2021 №72-П определена дата начала применения на территории Республики Карелия положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 апреля 2021 г.

В силу статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Карелия создано ГБУ РК «Центр ГКО».

Принимая во внимание, что административный истец является плательщиком арендной платы, определяемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, несоответствие внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, ФИО4 11 апреля 2024 г. обратился в ГБУ РК «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от 3 апреля 2024 г. №26, которым по состоянию на 2 апреля 2024 г. рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 1 193 000 руб.

Решением ГБУ РК «Центр ГКО» №ОРС-10/2024/000058 от 18 апреля 2024 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером (...) в размере рыночной стоимости.

Анализируя оспариваемое решение, суд приходит к выводу, что оно принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в решении приведены.

Перечень оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении рыночной стоимости приведен в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оспариваемое решение ГБУ РК «Центр ГКО» вынесено в связи с допущенными оценщиком нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета.

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11).

Определением Верховного Суда Республики Карелия от 19 августа 2024 г. по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено частнопрактикующему оценщику ФИО6 На разрешение эксперта были поставлены вопросы о том, допущены ли оценщиком ГУП РК РГЦ «Недвижимость» ФИО7 при составлении отчета об оценке №26 от 3 апреля 2024 г. нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости, в том числе указанные в решении ГБУ РК «Центр ГКО» №ОРС-10/2024/000058 от 18 апреля 2024 г.; правильно ли определены оценщиком факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допущены ли ошибки математических вычислений, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; а также соответствует ли определенная оценщиком стоимость объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на 2 апреля 2024 г., если нет, то какова действительная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на указанную дату.

По результатам судебной оценочной экспертизы ФИО6 составлено заключение №11971/24 от 25 сентября 2024 г., согласно которому, с учетом отзыва на замечания ГБУ РК «Центр ГКО» от 21 октября 2024 г., отчет об оценке от 3 апреля 2024 г. № 26, выполненный ГУП РК РГЦ «Недвижимость», не может быть использован для определения кадастровой стоимости в размере рыночной для земельного участка с кадастровым номером (...), в частности, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц из-за необоснованного принятого к расчету аналога №4, ошибок (в том числе математических вычислений) при применении корректировок на «местоположение» «наличие ветхих зданий/строений и сооружений». Стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 10:11:0011001:469, определенная в отчете ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от 3 апреля 2024 г. № 26, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 2 апреля 2024 г. Рыночная стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на 2 апреля 2024 г. округленно составляет 1 174 000 руб.

Таким образом, замечания, указанные в оспариваемом решении ГБУ РК «Центр ГКО», подтверждаются; допущенные оценщиком нарушения являются существенными и влияют на результат рыночной стоимости объектов оценки.

Мотивированных возражений по заключению судебной оценочной экспертизы административным истцом в указанной части не заявлено.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, он обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ему разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 49 КАС РФ.

Вывод эксперта не носит вероятностный характер, сделан экспертом, имеющим необходимое образование, стаж экспертной работы в соответствующей области, необходимую квалификацию.

Отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств того, что приведенные представителем административного ответчика замечания к экспертному заключению влияют на величину рыночной стоимости спорного объекта, а также недостоверности определенной оценщиком величины рыночной его стоимости, либо подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из ЕГРН, его рыночной стоимости, суду не представлено.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что вышеуказанное экспертное заключение является достоверным и допустимым доказательством по делу, а также надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта, поскольку выполнено в соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и иных нормативно-правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Экспертное заключение понятно по содержанию, составлено в доступной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и указание на использованные методы оценки и произведенные расчеты. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения имеющихся подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

С учетом указанных обстоятельств, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения ГБУ РК «Центр ГКО» незаконным отсутствуют, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», при этом указанное решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка, сроков и формы их принятия.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости, с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое ценообразование арендной платы за пользование земельным участком. Принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером (...) в размере рыночной по состоянию на 2 апреля 2024 г., определенной экспертным заключением независимого оценщика ФИО6 №11971/24 от 25 сентября 2024 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-10/2024/000058 от 18 апреля 2024 г. отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером (...) в размере, равном его рыночной стоимости 1174000 руб. по состоянию на 2 апреля 2024 г. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.А. Кузнецова

Мотивированное решение составлено 2 ноября 2024 г.