Дело № 3а-38/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем Нигоевым В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 177 211 000 рублей по состоянию на 01.01.2021 года, и обязать административного ответчика внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м, расположенного по адресу: ............, равной его рыночной стоимости в размере 177 211 000 рублей. Также просит взыскать с административных ответчиков в его пользу уплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно отчету об оценке № ЮКО-22/007 от 12.12.2022 года рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года нежилого здания с кадастровым номером ........ составляет 177 211 000 рублей.

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных уточненных административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение. Также направлен отзыв, в котором указывает, что заключение эксперта выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности и не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы уточненного административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 21.09.2023 года № 27-20087-ГС/23 и выписке, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м, расположенного по адресу: .............

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 291 429 909,29 рублей, и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № ЮКО-22/007 от 12.12.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» ФИО6, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года нежилого здания с кадастровым номером ........ составляет 177 211 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 03.10.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО «Граунд» ФИО7 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № Г27-850/2023, подготовленному экспертом ООО «Граунд» ФИО7, отчет об оценке № ЮКО-22/007 от 12.12.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 18-20 заключения эксперта).

Так, эксперт указывает, что приведенный оценщиком рынок предложений о сдаче в аренду производственно-складской недвижимости состоит из 6 предложений, 3 из которых используются в дальнейшем в качестве объектов-аналогов. Таким образом, выборка предложений, приведенная оценщиком, не может считаться репрезентативной, также регион расположения объекта экспертизы (г. Краснодар) достаточно развит, и на дату определения стоимости имелось больше информации о сдаче в аренду производственно-складской недвижимости.

Кроме того, при определении величины корректирующих коэффициентов на площадь (страница 39), оценщик использовал график зависимости удельной цены/арендной ставки от площади объекта для городов России с численностью менее 1 миллиона человек. Согласно информации Росстат «Оценка численности населения на 1 января 2021 года по муниципальным образованиям Краснодарского края», городской округ - город Краснодар включает в себя 1 037 888 человек. Использование некорректного значения коэффициента торможения, при определении корректирующих коэффициентов на площадь, приводит к существенному искажению итогового результата рыночной стоимости.

Также эксперт указал, что согласно тексту описания объявления объекта-аналога № 3: «При аренде всей площади офис 70 кв.м в подарок». Таким образом, масштаб объекта составит 2170 кв.м, в то время как оценщиком указано значение площади - 2100 кв.м. Указание неверного значения площади объекта-аналога приводит к получению неверного корректирующего коэффициента на площадь, а также итоговой величины арендной платы в месяц (руб./кв.м в месяц). Действия оценщика приводят к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № ЮКО-22/007 от 12.12.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» ...........10., как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 249 932 600,00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № Г27-850/2023 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку в экспертном заключении были допущены следующие нарушения:

1) эксперт не использовал затратный подход, тем самым нарушил пункт 2 ФСО V, согласно которому в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Затратный подход - это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка. Затратный подход учитывает специфику объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, чего нет у других подходов;

2) эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, тем самым нарушил пункт 5 ФСО № 7 и пункт 7 ФСО III;

3) принятые к расчету объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению, отсутствие корректирующего коэффициента на местоположение не обосновано, кроме того в заключении отсутствует анализ рыночных данных, подтверждающий равнозначность местоположения объекта экспертизы и объектов-аналогов, а также влияния местоположения на цену;

4) принятые к расчету объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по материалу стен, объектом экспертизы является металлический цех, объектами-аналогами являются капитальные склады, соответствующие корректирующие коэффициенты экспертом в расчете не применялись;

5) объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по классу качества, объекты-аналоги относятся к классу качества «А» (информация приведена в объявлении объектов-аналогов), соответствующие корректирующие коэффициенты экспертом в расчете не применялись;

6) объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному назначению, соответствующие корректирующие коэффициенты экспертом в расчете не применялись;

7) информация о том, что объекты-аналоги являются встроенными помещениями, не подтверждена.

Кроме того, ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО2 представила заключение специалиста №А24-Оц-002 и заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку выводы эксперта не обоснованы и не являются достоверными.

Так, представитель административного истца указывает, что экспертом озвучены некорректные замечания к отчету об оценке; не обоснован отказ от осмотра объекта экспертизы, чем нарушены пункт 5 ФСО № 7 и статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ (страница 6 заключения); эксперт приводит неполное описание объекта экспертизы, чем нарушена статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ (страница 13 заключения); экспертом приведены некорректные объекты-аналоги в рамках анализа рынка, чем нарушены пункт 11 ФСО № 7 и статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ (страница 43-44 заключения); экспертом должным образом не обоснован выбор к расчету объектов-аналогов, чем нарушены пункт «в» п.22 ФСО № 7 и статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ (страница 44 заключения); экспертом необоснованно принят коэффициент для корректировки на площадь для всех городов России, чем нарушена статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ; в ходе оценки объекта экспертизы экспертом необоснованно не применяется корректировка на класс объекта, что свидетельствует о нарушении статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ; в ходе оценки объекта экспертизы экспертом необоснованно не вычитается стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, что нарушает положения статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ.

Таким образом, представитель административного истца и административного ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по мнению представителей, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 представил письменные пояснения, а также дал дополнительные пояснения на возражения представителей административного истца и административного ответчика.

Относительно нарушений, указанных представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края, эксперт пояснил что, в данном случае затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно, инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, влияющие на рыночную стоимость объекта. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных необходимых для применения сравнительного и/или доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Учитывая высокую активность и покупательскую способность рынка недвижимости г. Краснодар, а также наличие данных для определения рыночной стоимости доходным подходом, принято решение отказаться от определения рыночной стоимости затратным подходом. Во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы, затратный подход не применялся.

Относительно не проведения осмотра объекта экспертизы, эксперт пояснил, что осмотр не проводился ввиду ретроспективной даты оценки. Фотоматериал, отражающий состояние объекта-экспертизы и полученный на наиболее приближенное к дате оценки время, представлен в отчете об оценке № ЮКО-22/007 от 12.12.2022 года.

Относительно того, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению, эксперт указал, что объект экспертизы, как и объекты-аналоги, расположен вблизи крупных автодорог города. Объект экспертизы расположен по ул. ............. Объект-аналог № 1 расположен по ул. Сормовская, объект-аналог № 2 - на Восточном обходе, объект-аналог № 3 - ул. Ивана Сусанина (примыкающая к ул. Дзержинского). Расположение относительно крупных автомагистралей города является одним из основных ценообразующих факторов для объектов недвижимости производственно-складского назначения, которыми являются объект экспертизы и объекты-аналоги.

На замечания о том, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по материалу стен и по классу качества, эксперт пояснил, что рыночная стоимость объекта экспертизы определялась в рамках доходного подхода, методом прямой капитализации доходов. Таким образом, величина дохода собственника будет напрямую зависеть от площадей, сдаваемых в аренду, а также типа объекта (здание с земельным участком или встроенное помещение, функциональное назначение объекта, а также расположение относительно крупных транспортных артерий города).

В части того, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному назначению, эксперт пояснил, что объект экспертизы и объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - производственно-складская недвижимость.

Также эксперт пояснил, что исходя из описания объявлений о сдаче в аренду объектов-аналогов, объекты являются складскими помещениями, так как ни в одном из объявлений не указано, что в стоимость аренды включен земельный участок, не приведены характеристики земельных участков. 

В части нарушений, указанных представителем административного истца, эксперт пояснил, что оценщик не в полной мере исследовал рынок предложений о сдаче в аренду производственно-складской недвижимости, указав в анализе рынка всего 6 предложений. По 6 предложениям не удается определить какие факторы оказывают влияние на арендную ставку того или иного объекта. Выборка предложений, представленная в отчете, не является репрезентативной, то есть не отражает характеристики генеральной совокупности всех представленных к аренде производственно-складских объектов. Неверно учитывать состав лишь городского населения ввиду расположения объекта экспертизы (окраина города, вблизи поселков Южный и Российский), оценщику следовало использовать другой источник корректировки ввиду пограничного значения численности населения. Также в качестве объекта-аналога № 3 оценщик использует предложение о сдаче в аренду склада, расположенного в п. Индустриальный, состав населения которого относится не к городскому, а к сельскому. Фактически в аренду будет сдано предлагаемое помещение вместе с офисом 70 кв.м. Таким образом, общая площадь объекта составит 2170 кв.м.

Относительно того, что приведено неполное описание объекта экспертизы, эксперт пояснил, что текущее использование объекта экспертизы производственно-складское, что подтверждается правоустанавливающими документами и фотоматериалами. Материал стен объекта не влияет на величину арендной ставки, учитываемую при определении рыночной стоимости доходным подходом, где наиболее весомое значение имеет площадь, тип объекта, расположение относительно автодорог. Инженерные коммуникации объекта экспертизы, такие как отопление (фанкоилы) и электроснабжение также имеются и у объектов-аналогов. 

На замечание о том, что приведены некорректные объекты-аналоги, эксперт пояснил, что отказ от применения того или иного объекта указан при проведении анализа рынка в таблице 6. Были подобраны наиболее сопоставимые объекты с применением корректирующих коэффициентов на различие по основным ценообразующим параметрам.

Относительно того, что не обоснован должным образом выбор к расчету объектов-аналогов, эксперт указал, что выбор объектов-аналогов осуществлялся путем сопоставления характеристик объекта экспертизы с характеристиками объектов, представленными в рынке по площади, расположению относительно автомагистралей, наличию отопления, которое является ценообразующим фактором для сегмента производственно-складской недвижимости. 

В части того, что необоснованно принят коэффициент для корректировки на площадь для всех городов России, эксперт пояснил, что в Справочнике оценщика недвижимости Лейфера имеется несколько градаций: объекты, расположенные в Москве и Московской области, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, города с численностью населения более 1 миллиона человек и города с численностью населения менее 1 миллиона человек, города с численностью менее 500 тысяч человек. 

Анализ данных, представленных в Справочнике, проводится по всем представленным в справочнике городам РФ. Городов с численностью населения более или менее 1 миллиона человек в РФ много. Города, характеризующиеся показателем менее 1 миллиона человек, к которому оценщик отнес г. Краснодар, могут быть не сопоставимы по своему социально-экономическому развитию. Во избежание искажения итогового результата рыночной стоимости использовано среднее значение коэффициента торможения по городам РФ. Справочник не предусматривает корректировок конкретно для г. Краснодар. 

Относительно замечания о том, что необоснованно не вычитается стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, эксперт пояснил, что исходя из описания объявлений о сдаче в аренду объектов-аналогов, объекты являются складскими помещениями. Ни в одном из объявлений не указано, что в стоимость аренды включен участок, не приведены характеристики участков. Стоимость земельного участка вычитается тогда, когда к продаже или аренде представлен единый объект недвижимости, включающий в себя стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка. Так как объекты-аналоги являются складскими помещениями, а стоимость объекта-экспертизы определяется без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен, следовательно, корректирующий коэффициент не применялся.

Эксперт также отметил, что значение арендной ставки (руб./кв.м в месяц), полученное при расчете (294,73 руб./кв.м в месяц), находится в диапазоне полученных значений по результатам анализа рынка, где медиана равна 300,00 руб./кв.м в месяц, а среднее значение 270,19 руб./кв.м в месяц.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного истца и административного ответчика на заключение эксперта с пояснениями эксперта, данными им в судебном заседании и представленные в письменном виде, суд полагает, что доводы представителей о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода методом прямой капитализации доходов. Отказ эксперта от применения затратного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 22-28 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителей административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № Г27-850/2023, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО7, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 05.09.2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 05.09.2023 года. 

Кроме того, административный истец просит взыскать с административных ответчиков в его пользу уплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (статьи 103, 106 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества и размером его рыночной стоимости по состоянию на оспариваемую дату составляет 14,2 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО1 на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, оснований для взыскания с административного ответчика в пользу ФИО1 судебных расходов по уплате государственной пошлины не имеется.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 249 932 600,00 (двести сорок девять миллионов девятьсот тридцать две тысячи шестьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 05.09.2023 г.

Административному истцу ФИО1 в возмещении расходов по уплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 8 февраля 2024 года.