Дело номер 2-900/2017

Решение

 в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2017 года г.Алейск

Алейский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего О.В.Луханиной

при секретаре Т.Е.Митяевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3 к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании долга,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО3 обратились к Мировому судье Судебного участка 

<

адрес> с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендным платежам указывая на то, что они являются собственниками 3/5 долей двух земельных участков, расположенных на землях 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ними и КФХ ФИО2 был подписан договор аренды данных земельных долей сроком на 9 лет. Однако, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно п.3.1 договора аренды земельного участка, он обязался выплачивать арендодателям арендную плату в размере 28 250 рублей в год за весь переданный во владение и пользование земельный участок, состоящий из 5 долей, т.е. из расчета 5 650 рублей каждому собственнику 1/5 доли земельного участка. Но указанное условие договора аренды ответчиком выполнено не было. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком осуществлялась неполная выплата арендных платежей за пользование предоставленных ему земельных участков, а в размере только по 5 000 рублей собственнику 1/5 доли земельного участка. Задолженность ответчика составляет перед ФИО1 – 1 950 рублей (650 * 3); перед ФИО3 – 3 900 рублей (650+650*3). Также согласно п.3.3 договора аренды земельного участка, размер и сроки арендной платы могут пересматриваться по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год. В течение прошедших четырех лет сроки и размер арендной платы по договору аренды земельного участка не изменились. В связи с появлением на рынке земли крупных собственников, покупающих (берущих в аренду) земли сельскохозяйственного назначения, условия передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения за прошедшие годы в Алейском районе Алтайского края существенно изменились. В связи с этим они направили ответчику почтовое уведомление о намерении изменить первоначальный размер арендной платы, установив срок для согласования предложения до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик получил письмо, согласно почтового уведомления о вручении ДД.ММ.ГГГГ, но по истечении установленного срока мер по заключению дополнительного соглашения к договору не принял. После чего ответчику была направлена претензия и образцы соглашения о расторжении договора аренды, которые были получены ответчиком согласно почтового уведомления о вручении ДД.ММ.ГГГГ. Но в установленный срок ответчик не дал ответа на претензию. 

Просят расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО3 и КФХ ФИО2 

Взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 задолженность по арендным платежам в размере 1 950 рублей, судебные расходы в размере 4 500 рублей, уплаченные юристу при досудебном урегулировании спора и составлении иска, расходы по оплате государственной пошлины в размере 714 рублей, в пользу истца ФИО3 задолженность по арендным платежам в размере 3 900 рублей.

ФИО6 Мирового судьи Судебного участка Алейского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3 к КФХ ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании долга по арендной плате было передано на рассмотрение в Алейский городской суд.

В ходе рассмотрения дела истцом ФИО1 было заявлено, об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 1 950 рублей.

Определением Алейского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ судом был принят отказа истца ФИО1 от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 1 950 рублей, производство по делу в данной части иска было прекращено.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования в части расторжения договора аренды и взыскании судебных расходов по основаниям указанным в иске, пояснил аналогично изложенному выше.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.

Ответчик КФХ ФИО2 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика КФЗ ФИО2 – ФИО16 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что выплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ производились ежегодно в полном объеме. Действительно, по условиям договора размер арендной платы составляет 28 250 рублей, т.е. на пятерых сособственников приходится по 5 650 рублей каждому. Из данной суммы КФХ удерживался и перечислялся в налоговую инспекцию подоходный налог в размере 13%, т.е. 734 рубля 50 копеек, в связи с чем, на руки арендодателям выдавалось по 5 000 рублей, что даже превышает причитающуюся им сумму арендной платы, которая составляет 4 915 рублей 50 копеек. Таким образом, все условия договора аренды КФХ выполнялись в полном объеме, в связи с этим, оснований для расторжения договора аренды не имеется. Более того, между всеми сособственниками не достигнуто соглашения о расторжении данного договора, земельные доли истцов не выделены в натуре, поэтому отсутствует фактическая возможность расторжения договора даже в части земельных долей истцов.

Третье лицо ФИО13, действующий в своих интересах и в интересах третьего лица ФИО14 в судебном заседании пояснил, что они с братом являются наследниками одного из арендодателей – ФИО7 Принадлежащие в настоящее время им земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения находятся в аренде КФХ ФИО2, с условиями договора аренды он согласен в полном объеме, расторгать его не желает.

Третье лицо ФИО15 в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в телефонограмме просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

С учетом мнения лиц участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положения статьи 246 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года номер 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1,5) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 29,5037 га, расположенный по адресу: 

<

адрес> и на земельный участок с кадастровым номером №, земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 37,281 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности ФИО10, действующий по доверенности от имени ФИО9 (1/5 доля), ФИО1 (1/5 доля), ФИО3 (2/5 доли), ФИО7 (1/10 доля), ФИО14, действующего через представителя ФИО7 (1/10 доля) и КФХ ФИО2 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по условиям которого арендатор принимает в пользование на возмездной основе земельные участки сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № общей площадью 29,5037 га пашни, местоположение: 

<

адрес> и кадастровый № общей площадью 37,281 га пашни, местонахождение: 

<

адрес> сроком на 9 лет, по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

По условиям договора, арендная плата на момент заключения договора была установлена в размере 28 250 рублей в год за весь земельный участок. Размеры выплаты арендной платы установлены ежегодно с 01 октября по 31 декабря. Арендная плата между сособственниками распределяется пропорционально их долям в праве собственности на этот участок (п.3.1 договора).

Из пункта 3.3 договора следует, что в последующие годы размер и сроки выплаты арендной платы могут пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Эти изменения оформляются письменным дополнительным соглашением к договору.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право, в том числе досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством; вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения в случае изменения действующего законодательства РФ.

Заключительными положениями договора предусмотрено, что изменение договора аренды и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п.5.1, 5.2 договора).

Согласно соглашению об образовании земельного участка и определении долей участников от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО8, ФИО1, ФИО9 определили доли: ФИО3- 2/5, ФИО8 -1/5, ФИО1 – 1/5, ФИО9 – 1/5 и выделенные доли объединили в единый земельный участок с правом долевой собственности каждого из участников соглашения. Пунктом 9 соглашения предусмотрено, что распоряжение, выделение и пользование земельным участком, образованным по соглашению осуществляется по соглашению всех его участников.

Из материалов дела следует, что после смерти ФИО8, её 1/5 долю приняли по наследству ФИО7 (1/10 доля) и ФИО14 (1/10 доля).

В связи с этим, договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ заключили арендодатели – ФИО9 (в лице представителя ФИО10), ФИО1, ФИО3, ФИО7 и ФИО14

После смерти ФИО7 выдано Свидетельство о праве на наследство по закону на 1/10 долю земельных участков с кадастровым номером №, с кадастровым номером № ФИО13 ФИО14

После смерти сособственника спорных земельных участков ФИО9 наследство приняла его супруга ФИО15 и ей было выдано Свидетельство о праве на наследство по закону на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на 1/50 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ сособственники спорных земельных участков ФИО1 и ФИО3 в адрес арендатора КФХ ФИО2 было направлено уведомление об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части размера арендной платы, поскольку с приходом на рынок земли крупных собственников, покупающих (берущих в аренду) земли сельскохозяйственного назначения, условия передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения за прошедшие годы в Алейском районе Алтайского края существенно изменились. Просили в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, изменив следующие условия: установить арендную плату в размере 45 000 рублей в год за весь земельный участок.

Поскольку данное уведомление осталось без ответа со стороны арендатора КФХ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 направили в его адрес претензию с предложением до ДД.ММ.ГГГГ подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, доказательств о проведении собраний участников долевой собственности на спорные земельные участок по вопросу расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ материалы дела не содержат. 

При этом истцам принадлежит только 3/5 доли участков земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду. Сведений о том, что другие сособственники желают расторгнуть договор аренды, в материалах дела отсутствует.

Более того, сособственник земельных участков ФИО13, действующий за себя и за сособственника ФИО14 в судебном заседании пояснил, что не желает расторгать договор аренды, все условия договора его устраивают.

При этом, в пункте 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года номер 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки ФИО11» обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Предъявляя настоящие исковые требования, истцы не учли, что, заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, они взяли на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности истцы являются одними из многих арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос о выделении земельного участка с соблюдением правил п. 4 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы истцов о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора КФХ ФИО2 в виде не полной уплаты арендных платежей, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Так, имеющими в материалах дела доказательствами подтверждено и не оспаривалось стороной истцов, что ежегодно им выплачивалась арендная плата за использование, принадлежащих им земельных участков в размере: ФИО1 в размере 5 000 рублей (1/5 доля), ФИО3 в размере 10 000 рублей (2/5 доли).

Действительно, условиями договора аренды предусмотрено, что арендная плата составляет 28 250 рублей в год за весь земельный участок.

Учитывая наличие пятерых сособственников каждому приходится по 5 650 рублей (28 250/5).

Пунктом 1 статьи 224 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено этой статьей. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), перечислены в статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Доходы в виде сумм денежных средств, выплачиваемых по договору аренды, в этом перечне отсутствуют.

Положениями статьи 24, пункта 1 статьи 226 НК РФ установлена обязанность российских организаций и индивидуальных предпринимателей, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц, причитающуюся к уплате с этих доходов.

Данная обязанность, согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ, распространяется на случаи выплаты всех доходов физического лица, источником которых являются указанные лица (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 НК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 226 НК РФ налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Налоговый агент обязан в соответствии с п. 5 ст. 226 Кодекса не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога. При выплате физическому лицу денежных сумм во исполнение решения суда организация налоговый агент не имеет возможности удержать у налогоплательщика налог на доходы физических лиц, в связи с чем извещает об этом налогоплательщика и налоговый орган. При этом у физического лица возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию и уплатить налог в установленные законом сроки.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, в соответствии с действующим законодательством КФХ ФИО2 с причитающихся арендаторам сумм в размере 5 650 рублей производились удержания налога в размере 13% в сумме 734,50 рублей, которая перечислялась в налоговый орган.

В подтверждение данному обстоятельству КФХ ФИО17 представлены: реестр сведений о доходах физических лиц за 2016 года от ДД.ММ.ГГГГ; сведения о доходах физических лиц за 2016 года, справки 2-НДФЛ №, № от ДД.ММ.ГГГГ; сведения о доходах физических лиц за 2015 года от ДД.ММ.ГГГГ; реестр сведений о доходах физических лиц за 2015 год от ДД.ММ.ГГГГ; ведомость на выдачу дохода по договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения за 2016 год.

В связи с чем, суд не усматривает нарушений прав и законных интересов истцов в данной части, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО3 в части взыскания задолженности по арендным платежам в размере 3 900 рублей.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, поскольку расторжение такого договора должно осуществляться на основании решения общего собрания участников долевой собственности. В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании судебных расходов, и отказывает в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через отдел судопроизводства Алейского городского суда Алтайского края в течение месяца с момента его изготовления в мотивированном виде.

Председательствующий судья: Луханина О.В.

Решение не вступило в законную силу