1 инстанция : Смыкова Ю.А. 

2 инстанция : Чистякова Н.М. – председательствующий, 

Сотников И.А. - докладчик,

Татарникова Е.Г.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

от 27 мая 2019 года № 44Г- 9/2019

Президиум Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Трофимова И.Э.,

членов президиума Осиповой И.Г., Инюкина С.В., Охапкиной Г.А., Бочкаревой И.Н., Ягодиной Л.Б., Швецовой М.В., 

при секретаре Папушиной Г.А.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации города Вологды, акционерному обществу «Вологодский оптико-механический завод» о внесении изменений в договор аренды земельного участка, разделе земельного участка, по определению судьи Вологодского областного суда Жидковой О.В., внесенному в президиум Вологодского областного суда по кассационной жалобе Администрации города Вологды. 

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жидковой О.В., объяснения представителя ответчика Администрации города Вологды ФИО2, представителя ответчика акционерного общества «Вологодский оптико-механический завод» ФИО3, 

установил:

на основании распоряжения Департамента земельных отношений №... от 09 октября 2008 года по результатам рассмотрения проекта территориального землеустройства принято решение об образовании в результате раздела земельного участка с кадастровым №... площадью 47457 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, находящегося на территории муниципального образования «Город Вологда», 11 объектов недвижимости – земельных участков площадью 3946 кв.м, площадью 28301 кв.м, площадью 2179 кв.м, площадью 857 кв.м, площадью 9193 кв.м, площадью 1988 кв.м, площадью 404 кв.м, площадью 241 кв.м, площадью 24 кв.м, площадью 279 кв.м, площадью 45 кв.м (т. 1 л.д. 197).

17 декабря 2010 года между Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Вологодский оптико-механический завод» (ОАО «ВОМЗ», арендатор) на основании заявлении ОАО «ВОМЗ» и распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области от 29 сентября 2010 года №... «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставлении в аренду ОАО «ВОМЗ» земельного участка на территории муниципального образования «Город Вологда» заключен договор аренды №... земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендаторы приняли во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым №... площадью 28 302 кв.м, местоположение: 

<

адрес>, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания корпуса №.... Срок действия договора установлен до 29 сентября 2059 года (т. 1 л.д. 10-16). 

Постановлением Администрации города Вологды от 16 мая 2014 года №... вид разрешённого использования земельного участка изменён с «для эксплуатации и обслуживания строений и сооружений корпуса №... завода» на «объекты розничной торговли».

В период с 2010 года по 2018 год к договору аренды №... от 17 декабря 2010 года присоединились правообладатели помещений в здании по адресу: 

<

адрес>: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «НОРДСИТИ», ЗАО «Австрофор», ООО «Набус», ПАО «Банк СГБ», ООО «Большой Кит».

Также, с 2016 года собственником нежилых помещений общей площадью 22 210,4 кв.м в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым №... площадью 28 302 кв.м и видом разрешённого использования «объекты розничной торговли» на праве общей долевой и единоличной собственности является ФИО1 (т. 1 л.д. 222-223, 17-19).

Решением Вологодского городского суда от 11 июля 2017 года (дело № 2-1674/2017), оставленным без изменения апелляционным определением Вологодского областного суда от 20 сентября 2017 года (дело № 33-5140/2017), с ФИО1 взысканы денежные средства за пользование названным выше земельным участком, исходя из фактически используемой им для эксплуатации здания площади – 18391 кв.м., определенной на основании заключения судебной землеустроительной экспертизы, проведенной в рамках данного дела ООО «...» на предмет установления площади земельного участка, необходимого и фактически используемого для эксплуатации здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанный вывод судом сделан исходя из отсутствия договорных отношений по аренде земельного участка с кадастровым №... между ФИО1 и Администрацией города Вологды.

18 июля 2017 года во исполнение требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Администрацией города Вологды в адрес ФИО1 направлен проект дополнительного соглашения №... к договору аренды №... от 17 июля 2017 года земельного участка с кадастровым №... площадью 28 302 кв.м, занятого вышеназванным зданием, с множественностью лиц на стороне арендатора, а также соответствующий расчет арендной платы.

В ответ на данное предложение ФИО1 в письме, направленном в адрес Администрации города Вологды 16 августа 2018 года, выразил свое несогласие с заключением дополнительного соглашения на предложенных Администрацией города Вологды условиях в части площади земельного участка, ссылаясь на то, что фактически использует для эксплуатации здания земельный участок меньшей площади – 18391 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда от 17 октября 2017 года урегулированы разногласия, возникшие между ФИО1 и Администрацией г.Вологды при заключении дополнительного соглашения №... к договору аренды №... от 17 июля 2017 года: ФИО1 с 29 января 2016 года включён в состав арендаторов земельного участка с кадастровым №... площадью 28302 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с соответствующим расчетом арендной платы (т.1 л.д. 222-223). 

Указанное решение ФИО1 не обжаловал.

Тем не менее, ссылаясь на то, что для эксплуатации здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> необходим участок меньшей площадью, чем определено договором, а также на нарушение положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды №... земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением со множественностью лиц на стороне арендатора от 17 декабря 2010 года, ФИО1 04 декабря 2017 года обратился в суд с иском к Администрации города Вологды, АО «ВОМЗ» о признании ничтожным договора аренды земельного участка с кадастровым №... №... от 17 декабря 2010 года (т. 1 л.д. 3-7).

Изменив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, ФИО1 просил произвести раздел участка с сохранением исходного земельного участка с кадастровым №... в изменённых границах в соответствии с заключением судебной землеустроительной экспертизы; внести изменения в пункт 1.1 договора аренды от 17 декабря 2010 года №... в отношении площади земельного участка, установив её в размере 18 681 кв.м (т. 2 л.д. 223). 

Определением суда от 17 января 2018 года, внесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО12, ФИО13 (т. 1 л.д. 248-249).

Определениями суда от 14 февраля 2018 года и от 13 августа 2018 года, внесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Большой Кит», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области (т. 2 л.д. 24, 137).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 - ФИО15 измененные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика АО «ВОМЗ» ФИО16 в судебном заседании исковые требования не признала, просила их отклонить по мотиву размещения на спорном земельном участке помимо самого здания обслуживающих его тепловых сетей, собственником которых является общество. 

Ответчик Администрация города Вологды в судебное заседание своего представителя не направила, извещена надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях представитель Администрация города Вологды выразил несогласие с изменёнными исковыми требованиями, просил в удовлетворении заявленных требований отказать, указывая на возможность урегулирования возникшего спора путем образования земельного участка способами, предусмотренными статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «НОРДСИТИ», ЗАО «Австрофор», ООО «Набус», ПАО «Банк СГБ», Управление Росреестра по Вологодской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области, ООО «Большой Кит» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. 

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 03 октября 2018 года в редакции определения об исправлении описки от 27 декабря 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 23 января 2019 года, произведён раздел земельного участка с кадастровым №... площадью 28 302 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым №... в изменённых границах по точкам координат в соответствии с заключением судебной землеустроительной экспертизы, составленным обществом с ограниченной ответственностью «...».

Установлены границы образуемого из земельного участка с кадастровым №... земельного участка площадью 9 621 кв.м с характерными точками границы, координаты которых определены в соответствии с заключением судебной землеустроительной экспертизы, составленным обществом с ограниченной ответственностью «...».

Внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды от 17 декабря 2010 года №... в отношении площади земельного участка с кадастровым №..., по адресу: 

<

адрес>, - установлена площадь участка 18 681 кв.м. 

В кассационной жалобе, поступившей в Вологодский областной суд 04 марта 2019 года, Администрация города Вологды со ссылкой на существенное нарушение норм материального и процессуального права просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Указывает на то, что договор аренды от 17 декабря 2010 года заключен в полном соответствии с требованиями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора; на то, что площадь земельного участка входит в состав уникальных характеристик земельного участка, сведения о которых подлежат включению в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем до внесения указанных сведений и определения точных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесение изменений в договор аренды невозможно; на то, что у истца при отсутствии соответствующего согласия отсутствуют полномочия на представление интересов всех собственников помещений в здании по адресу: 

<

адрес>. Кроме того, полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а возможность урегулирования земельного спора путём образования земельного участка предусмотренными статьёй 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации способами судами не рассматривалась. Также выражает несогласие с предложенным экспертным заключением вариантом раздела земельного участка ввиду отсутствия возможности использовать часть территории, расположенной внутри контура земельного участка, который предлагается образовать для эксплуатации и обслуживания здания, без доступа к нему. Нарушение норм процессуального права связывает с одновременным изменением истцом предмета и основания иска, что в силу положений статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

По запросу судьи Вологодского областного суда от 15 марта 2019 года дело истребовано для проверки в кассационном порядке. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Вологодского областного суда находит их обоснованными.

Согласно части 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Такого характера нарушения норм материального права допущены при рассмотрении дела судами обеих инстанций.

Разрешая спор, суд первой инстанции, приняв во внимание заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной экспертами ООО «...», в соответствии с выводами которой необходимая для эксплуатации здания по адресу: 

<

адрес> площадь земельного участка составляет 18681 кв.м и не включает в себя площади территорий общего пользования (проходы, проезды) с иными зданиями, а также территории, фактически не используемые для эксплуатации здания (неблагоустроенные части территории, заросшие кустарником и травой, несанкционированные свалки мусора; территорию, расположенную под зданием трансформаторной станции и наземным теплопроводом; территории, используемые исключительно для прохода в здание, расположенное на смежном земельном участке), и указав на отсутствие у собственников здания необходимости использования указанной территории, которая была предоставлена заводу ВОМЗ, поскольку в настоящее время здание используется собственниками для размещения объектов розничной торговли, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, вследствие чего произвел раздел земельного участка с кадастровым №... с сохранением исходного земельного участка в измененных границах по точкам координат, определенным заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленной ООО «...», и установил границы образуемого земельного участка площадью 9621 кв.м из земельного участка с кадастровым №... по точкам координат, определенным названным заключением.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения суда, отклонив доводы Администрации города Вологды о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на то, что досудебный порядок урегулирования данного спора не предусмотрен ни договором, ни законом, с такими выводами суда согласился.

Между тем, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450, статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение судом договора по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной, существенном изменении обстоятельств либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом в силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующим законодательством установлен обязательный досудебный порядок по требованиям об изменении договора.

Поскольку доказательства, которые бы свидетельствовали о направлении истцом после включения его судом в состав участников договора аренды №... от 17 декабря 2010 года, в установленном порядке Администрации города Вологды предложений об изменении условий договора относительно площади арендуемого земельного участка, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, доводы кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора заслуживают внимания.

Кроме того следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В пункте 1 статьи 11.2 и в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Учитывая, что помещения в здании по адресу: 

<

адрес>, расположенном на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым №..., принадлежат не только ФИО1, но и иным лицам, согласие которых на изменение условий договора аренды относительно площади арендуемого земельного участка получено не было, изменение размера арендуемого земельного участка, необходимого для обслуживания здания, противоречит требованиям вышеназванной правовой нормы. 

Заслуживает также внимания и довод подателя жалобы относительно того, что при разделе земельного участка с кадастровым №... вновь образуемые земельные участки ( один – площадью 18681 кв.м. для обслуживания здания по адресу: 

<

адрес> и второй – свободный многоконтурный участок площадью 9261 кв.м.) сформированы с нарушением пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду того, что при их образовании не были предусмотрены проезды от объектов недвижимости, расположенных внутри образованных земельных участков к землям общего пользования, что влечет несоблюдение требований по надлежащему их обслуживанию, размещению, эксплуатации. На указанные обстоятельства ответчики ссылались в ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции, однако данный довод судами проверен и оценен не был. 

Между тем, действующее земельное и градостроительное законодательство предполагает наличие доступа к земельному участку для возможности его дальнейшего использования.

Допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений, а поскольку для правильного разрешения спора требуется установление новых обстоятельств, что находится вне компетенции президиума, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для дела обстоятельства, в частности, проверить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, и разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами и нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения. 

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Вологодского областного суда

п о с т а н о в и л :

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 октября 2018 года в редакции определения от 27 декабря 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 23 января 2019 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в Вологодский городской суд в ином составе судей. 

Председательствующий Трофимов И.Э.