Дело № 2-205/2017

Решение

Именем Российской Федерации

г. Белгород 23 января 2017 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

Председательствующего судьи Марковской С.Н., 

при секретаре Боровской О.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

19 ноября 2008 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключён Договор №(номер обезличен) купли-продажи земельного участка (далее - Договор), по которому последним был приобретен в собственность земельный участок №(номер обезличен) площадью 1570 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен).

В соответствии с п. 2.1. Договора, цена Участка составила 548 244,00 рублей, из которых ФИО2, 15 000,00 рублей оплачены в течение пяти дней с момента заключения Договора.

По акту приема-передачи от 19.11.2008г. земельный участок передан покупателю, переход права собственности на земельный участок к ФИО2 зарегистрирован 09.12.2008 года, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. 

Срок строительства на Участке жилого дома истек 09.12.2013 года.

В соответствии с условиями Договора земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

При заключении договора покупатель оплатил часть стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка, договором предусмотрена отсрочка до19.11.2016 года, по истечении срока которой, долг по оплате части стоимости земельного участка прощается при соблюдении покупателем особых условий договора по строительству, вводу в эксплуатацию и регистрации в установленном законом порядке права собственности на жилой дом в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (п.2.6 Договора).

В соответствии с п. 4.5. Договора, в случае если в течение 5 (пяти) лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Участок, Покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законодательством порядке, Покупатель обязан уплатить оставшуюся часть стоимости Участка, предусмотренную п. 2.4. Договора, и проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ па момент предъявления требований.

В соответствии с п. 4.8. Договора, при подключении к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом в срок свыше пяти лет после регистрации перехода права собственности на Участок Покупателю, последний полностью возмещает затраты на их подведение, указанные в п. 4.2 настоящего Договора.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация» которое ссылаясь на вышеназванные обстоятельства, а также то, что строительство жилого дома до настоящего времени не начато, просило суд:

взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в размере 629 458,69 рублей в том числе:

-533 244 (пятьсот тридцать три тысячи двести сорок четыре) рубля - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. Договора № (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2008 года;

- 80 873 (восемьдесят тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 52 копеек - проценты в соответствии с п.4.5. Договора № (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2008 года;

- 15 341 (пятнадцать тысяч триста сорок один) рубль 17 копеек - государственная пошлина, уплаченная за рассмотрение настоящего дела,

обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № (номер обезличен), площадью 1570 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен), определив начальную продажную цену заложенного имущества и способ реализации имущества - публичные торги,

взыскать с ответчика расходы по оценке земельного участка № (номер обезличен), площадью 1570 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) в размере 3 000,00 рублей.

В судебном заседании представитель истца, действующая по доверенности ФИО1 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям изложенным в заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, судебная корреспонденция вручена адресату.

Выслушав представителя истца, исследовав обстоятельства, по имеющимся в деле доказательствам, суд приходит к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям.

Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком в установленный срок взятых на себя обязательств по договору купли-продажи земельного участка, заключенного между ним и ОАО «Белгородская ипотечная корпорация».

Возникновение между ОАО «БИК» и ФИО2 обязательств на указанных выше условиях подтверждается договором купли-продажи земельного участка № (номер обезличен) от 19.11.2008 года (л.д.5,6). 

Заключенный договор между сторонами соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения (ст. ст. 549, 550, 551, 554 - 556 ГК РФ). 

Отметкой на договоре от 09.12.2008 года, выполненной Управлением Росреестра по Белгородской области подтверждается государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.6 оборот).

Из акта приема-передачи следует, что продавец передал земельный участок покупателю 19.11.2008 года (л.д.7).

Факт частичной оплаты ответчиком стоимости земельного участка и расходов, связанных с подведением инженерных сетей к участку при заключении договора купли-продажи подтверждается п.3 акта приема-передачи (л.д.7).

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, по заключенному договору, явившееся основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, подтверждается направлением истцом в адрес ответчика письменной претензии от 17.03.2014 года, актом от 15.11.2016 года проверки исполнения обязательств по договору, фотоснимком земельного участка (л.д.14-17).

Из акта проверки следует, что строительство на участке не начато, это обстоятельство подтверждено фотоснимком участка. 

В срок до 09.12.2013 года строительство жилого дома на земельном участке не произведено, свидетельство о государственной регистрация права собственности на жилой дом, не получено.

В соответствии с положениями статьи 9 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Положения ст. 421 ГК РФ предусматривает, стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу требований статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из системного толкования условий договора купли-продажи, а также из условий п.4.5. договора следует, что при неисполнении в 5 летний срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обязанности по строительству индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, регистрации, и подключения построенного дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, у продавца возникает право требования уплаты полной цены земельного участка, процентов на оставшуюся часть цены участка в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ па момент предъявления требований.

Нарушение ответчиком своих обязательств по договору от 19 ноября 2008 года является основанием для применения п. 4.5 договора и взыскания оставшейся части цены земельного участка в размере 533 244,00 рублей и процентов исчисленных из ставки рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на 05.12.2016 года (момент подачи иска) – 10,0%, в сумме 80 873,52 рублей за период с 09.12.2013 года по 05.12.2016 года.

Согласно условий договора, основанием для освобождения ответчика от оплаты заявленных к взысканию истцом денежных средств является свидетельство о государственной регистрации права на выстроенный на участке жилой дом.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм закона и в виду отсутствия доказательств обратного, суд находит требования истца о взыскании указанных сумм обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Подлежат удовлетворению и требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – спорный земельный участок по следующим основаниям.

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С целью надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о залоге недвижимого имущества - земельного участка № (номер обезличен), расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен), что подтверждается штампом на договоре от 19.11.2008 года, выполненной Управлением Росреестра по Белгородской области 09.12.2008 года (л.д.6).

В соответствии со ст.ст.348-350 ГК РФ, ст. ст. 590, 54-56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание может быть обращено на заложенное имущество. 

Согласно отчету №(номер обезличен) от 24 ноября 2016 года, проведенного Белгородским областным государственным унитарным предприятием «Р.», рыночная стоимость земельного участка №(номер обезличен) площадью 1570 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) составляет 660 000 (шестьсот шестьдесят тысяч) рублей (л.д.28-68).

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 660 000,00 рублей составляет 528 000,00 рублей.

Отчет составлен специалистом имеющим право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и деятельность которого, застрахована. Отчет выполнен в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам.

Указанный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ответчиком стоимость, указанная в отчете, не оспорена и данных об иной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, суду не представлено.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

Истцом в обоснование своего требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг оценщика представлен договор оказания услуг по оценке имущества № (номер обезличен) от 24.11.2016 года и акт сдачи-приемки выполненных работ от 28.11.2016 года, счет на оплату, подтверждающие оплату стоимости в размере 3 000,00 рублей (л.д.24-27).

Представленные истцом доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнений в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые общество ссылается как на основание своих требований.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает в пользу истца судебные расходы по оплате расходов по оценке земельного участка в размере 3 000,00 рублей и оплате государственной пошлины в размере 15 341,17 рублей, из которых 6 000,00 рублей за требования не имущественного характера.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и об обращении взыскания на заложенное имущество, признать обоснованными. 

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в размере 632 458,69 рублей (шестьсот тридцать две тысячи четыреста пятьдесят восемь рублей 69 копеек), в том числе:

-533 244 (пятьсот тридцать три тысячи двести сорок четыре) рубля - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. Договора № (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2008 года;

- 80 873 (восемьдесят тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 52 копеек - проценты в соответствии с п.4.5. Договора № (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2008 года;

- 15 341 (пятнадцать тысяч триста сорок один) рубль 17 копеек - государственная пошлина, уплаченная за рассмотрение настоящего дела;

-3 000 (три тысячи) рублей - расходы по оценке земельного участка № (номер обезличен), площадью 1570 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен).

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № (номер обезличен), площадью 1570 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен), определив способ реализации имущества - публичные торги, начальную продажную цену заложенного имущества - земельного участка № (номер обезличен), площадью 1570 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен) и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) - в размере 528 000 (пятьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья С.Н. Марковская

Мотивированный текст решения изготовлен 25.01.2017 года

Судья С.Н.Марковская