№3а-74/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 13 марта 2020 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - сауны, с кадастровым номером №, площадью 190,6 кв. метров, назначение – нежилое, этажность – 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1194000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 5367562 рубля 84 копейки.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение её налоговых обязательств.

Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО4 не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Истец ФИО2, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань», ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, эксперта ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно требованиям статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В связи с этим, исходя из части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В силу пункта 6 разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ года являлась собственником объекта недвижимости - сауны, с кадастровым номером №, площадью 190,6 кв. метров, назначение – нежилое, этажность – 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

<

адрес> года между ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Регистрация перехода права собственности проведена регистрирующим органом 

<

адрес> года.

Из материалов дела следует, что налоговый орган направил административному истцу ФИО2 налоговое уведомление № от 26 сентября 2019 года об уплате налога на имущество физических лиц за 2018 года на объект недвижимости с кадастровым номером №. 

Таким образом, публично-правовая обязанность уплатить налога на имущество физических лиц у ФИО2 возникла с момента получения налогового уведомления. 

Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 5367562 рубля 84 копейки.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр 19 октября 2016 года, в связи с чем на момент обращения истца в суд с иском пятилетний срок не пропущен.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (подпункт 2 статьи 15,абзац первый пункта 1 статьи 399Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии состатьей 401Налогового кодекса Российской Федерации,пунктом 1которой закреплено, что объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество:1) жилой дом;2) жилое помещение (квартира, комната);3) гараж, машиноместо;4) единый недвижимый комплекс;5) объект незавершенного строительства;6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Абзацами первым,третьим пункта 1ипунктом 3 статьи 402Налогового кодекса Российской Федерации регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из ихкадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с Законом Астраханской области от 03 ноября 2016 года №66/2016-ОЗ «О единой дате начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя ихкадастровой стоимостиобъектов налогообложения», Уставом муниципального образования «Город Астрахань» установлен и введен в действие с1 января 2017 года на территории муниципального образования «Город Астрахань» налог на имущество физических лиц. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как егокадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (решение Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 ноября 2016 года №151 «О налоге на имущество физических лиц»).

Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской от 27 декабря 2018 года №873 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019 год. В данный перечень включен объект капитального строения с кадастровыми номерами №.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, решения Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 ноября 2016 года № 151 «О налоге на имущество физических лиц», поскольку объект недвижимости с кадастровым номером № Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 27 декабря 2018 года №873 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.

Кроме того, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости также влияет на размер налога от продажи недвижимого имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Следовательно, истец вправе оспаривать размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

Поскольку истец не согласна с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, то вправе оспаривать ее в судебном порядке путем определения рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО7, в соответствии с которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1011864 рубля.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 28 января 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Экспертное Агентство «Дело+» ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером № определена в размере 1943923 рубля.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО Экспертное Агентство «Дело+» ФИО6, не представили. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена исходя из весовых показателей оценки доходным, затратным и сравнительным подходами. Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применены все необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов капитального строительства на дату оценки.

Принимая пять объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. 

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой продаж с ноября 2011 года по июнь 2012 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО №1 и ФСО №7.

По итогам расчетов в рамках сравнительного подхода, рыночная стоимость экспертом определена в размере 3049810 рублей.

Кроме того, при определении стоимости объекта недвижимости, экспертом также определена рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен объект капитального строения с кадастровым номером №.

При этом применены схожие по количественным и качественным характеристикам три объекта-аналога, в результате чего рыночная стоимость земельного участка составила 892866 рублей. 

При применении доходного подхода экспертом использованы объекты-аналоги, схожие с объектом оценки.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 23 ФСО № 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода объекта недвижимости приведен в таблице 5.3.3.1.

Определив ставку арендной платы, экспертом в рамках доходного подхода рассчитан валовый доход предприятия, в последующем экспертом рассчитана ставка капитализации и методом капитализации произведен расчет стоимости здания.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила 2774608 рублей.

При определении стоимости затратным подходом в соответствии с пунктом 24 ФСО №7 оценщик произвел расчет величины прибыли предприятия, определил накопительный и физический износы объекта недвижимости, установив в рамках затратного подхода итоговую стоимость объекта недвижимости в размере 1523896 рублей.

Для получения более объективной оценки каждого из использованных подходов оценщик согласовал результаты, полученные доходным, затратным и сравнительным подходами, определив итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 1943923 рубля.

Кроме того, в заключении содержится подробное описание примененных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене объекта недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО6 поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство «Дело+».

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство «Дело+» и отчет об оценке, составленный оценщиком- индивидуальным предпринимателем ФИО7, на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы поскольку отчет, представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, не может применяться при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости, поскольку при его изготовлении оценщиком допущены неточности, повлекшие определение рыночной стоимости имущества, не соответствующее действительности. Таким образом, отчет об оценке допускает его неоднозначное токование.

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство «Дело+» надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенную по состоянию на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - сауны, с кадастровым номером №, площадью 190,6 кв. метров, назначение – нежилое, этажность – 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 1943923 рубля.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в суд 10 декабря 2019 года, в связи с чем, установленная рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2019 года.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - сауны, с кадастровым номером №, площадью 190,6 кв. метров, назначение – нежилое, этажность – 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 1943923 (один миллион девятьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать три) рубля.

Датой подачи заявления считать 10 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда М.М. Хасанова

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2020 года.

Судья Астраханского

областного суда М.М. Хасанова