Административное дело № 3а-17/2025

21OS0000-01-2024-000162-17

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года г.Чебоксары 

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н. 

при секретаре Филатовой Т.К., 

с участием:

представителя административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО2,

представителя административного ответчика Минэкономразвития Чувашии ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 21 августа 2024 года №ОРС-21/2024/000071, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – двухэтажного здания магазина с пристроем с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 площадью 1332,8 кв.м., назначение нежилое, расположенного по адресу: Чувашская Республика – 

<

адрес> по состоянию на 23 мая 2024 равной его рыночной стоимости в размере 16260 000 руб.

В обоснование административных исковых требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит указанное нежилое здание магазина. Несоответствие, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости названного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права административного истца как собственника в связи с необоснованным завышением налоговых платежей. 5 августа 2024 года в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» он обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В подтверждение своих требований истцом административному ответчику был представлен отчет оценщика Регионального центра профессиональной оценки и аудита от 23.05.2024 № 063г/2024 об оценке рыночной стоимости здания магазина. Однако решением, указанным выше, в удовлетворении заявления истцу административным ответчиком отказано. Административный ответчик в оспариваемом решении делает вывод о несоответствии отчета об оценке действующему законодательству в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Считает, что оспариваемое решение является незаконным, нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, исчисляемого из оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной в размере 20166436,86 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО4, извещенный заказной корреспонденцией с уведомлением о месте и времени судебного разбирательства, не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. В этом же заявлении указал, что с заключением судебной оценочной экспертизы не согласен.

Участвовавший ранее в судебных заседаниях его представитель ФИО5 административные исковые требования своего доверителя поддерживал.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО2 административный иск в части признания незаконным оспариваемого решения БУ «Чуаштехинвентаризация» не признал, считая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным, указывая, что кадастровая стоимость нежилого здания установлена после проведения государственной кадастровой оценки, отражает его действительную стоимость. Вместе с тем, при разрешении требования об установления кадастровой стоимости спорного объекта в размере его рыночной стоимости считал, что данное требование подлежит удовлетворению исходя из заключения судебного эксперта, определившего рыночную стоимость данного объекта недвижимости.

Представитель Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 административные исковые требования не признала, поддержала позицию представителя административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО2

Представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики, представители заинтересованных лиц - администрации города Шумерля, Управления Росреестра по Чувашской Республике, Филиала ППК «Роскадастр» по Чувашской Республике, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом, статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости судом такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской Республики установлена с 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года N 451 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 22 сентября 2021 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Из анализа вышеприведенных законоположений следует, что именно с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 этого же Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Чувашской Республики кадастровая стоимость здания может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что объект недвижимости – двухэтажное здание магазина с пристроем с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 площадью 1332,8 кв.м., назначение нежилое, расположенного по адресу: Чувашская Республика – 

<

адрес> принадлежит на праве собственности административному истцу ФИО4 с 11.10.2011, дата государственной регистрации права – 11.10.2011 № 21-21-12/033/2011-98, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.05.2024 № КУВИ-001/2024-132635357 (л.д.11-12).

Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2023 в размере 20166436,86 руб. определена в порядке «массовой» кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, расположенных на территории Чувашской Республики, и утверждена Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 10.11.2023 № 717 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чувашской Республики» (л.д.13).

Предметом судебного контроля по настоящему делу является проверка обоснованности кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 20166436,86 руб. и законность решения №ОРС-21/2024/000071 от 21 августа 2024 года БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании представленного административным истцом отчета независимого оценщика.

Как следует из материалов административного дела, полагая кадастровую стоимость объекта, установленную в указанном размере на 01.01.2023 незаконной, административный истец 02.08.2024, соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 14 декабря 2021 года порядок, обратился в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 в размере его рыночной стоимости (л.д.228). 

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта N 063г/2024 от 23.05.2024, выполненный оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 23.05.2024 составляет 16260 000 руб. (л.д. 14-90).

Указанное заявление ФИО4 поступило в БУ «Чуваштехинвентаризации» Минэкономразвития Чувашии 05.08.2024.

21.08.2024, то есть в тридцатидневный срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административным ответчиком принято мотивированное решение №ОРС-21/2024/000071 об отказе в установлении кадастровой стоимости (л.д.8-9).

Таким образом, оспариваемое решение №ОРС-21/2024/000071 от 21.08.2024 принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения.

Основанием для принятия оспариваемого решения послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст.11 ФЗ-135, п.2 Федерального стандарта оценки №6, подпункт «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7:

- скидка на уторгование принята в размере 17% (стр.34), а в таблице 5.5 указана другая (стр.34). Оценщик применяет скидку на уторговывание в соответствии с Методологическими указаниями о государственной кадастровой оценки для определения кадастровой стоимости. Тогда, как рассчитывает рыночную стоимость объекта, игнорируя другие источники, на которые ссылается;

- корректировка на фактор «местоположение в пределах города» не рассмотрена. Объекты значительно отличаются по расположению относительно центра, администрации, спальных районов. Что оказывает существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки;

- корректировка по фактору «Близость к остановкам общественного транспорта» рассчитана для всех объектов-аналогов одинаково, что ошибочно. Расстояние до остановки общественного транспорта от аналога №3 в 2-3 раза больше, чем у других рассматриваемых объектов (стр.34);

- корректировка по фактору «тип объекта» для аналога №1 не корректна (стр.35). Оценщик не проанализировал достоверность информации. При детальном изучении этого объекта, выяснено, что помещения аналога №1 являются частью отдельно стоящего магазина. Что оказывает существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки;

- корректировка по фактору «физическое состояние объекта» по аналогу №1 применена ошибочно. Объект-аналог №1не сопоставим с объектом оценки по физическому состоянию (стр.35);

- корректировка на «состояние отделки» для объекта-аналога №2 проведена не корректно. При описании объекта- аналога №2 оценщиком указано «требует косметического ремонта» (стр.28). Но согласно фото источника, указанного оценщиком, состояние помещений требует капитального ремонта;

- корректировка по факту «этаж» для аналога №3 ошибочна (стр.35), так как по данным Росреестра это помещение находится в подвале жилого дома.

Данные нарушения, как указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения, оказывают существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводят в заблуждение пользователей отчета.

Для устранения указанных противоречий, судом в соответствии со статьей 77 КАС Российской Федерации определением от 24.10.2024 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – обществу с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» на предмет проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. В случае несоответствия отчета, эксперту поручено определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 по состоянию на 23.05.2024 (л.д.133-136).

Согласно заключения эксперта от 24.12.2024 № 357-М/2024 отчет об оценке №063г/2024 от 23.05.2024, выполненный ООО «

<

данные изъяты>», не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Так как имеются неточности именно в расчетной части отчета, то рыночная стоимость в рамках данного отчета определена неправильно. В частности в заключении указано:

- при проведении анализа рынка оценщиком рассматривались исключительно предложения по; продаже объектов аналогичных оцениваемому. Рынок аренды не рассматривался совсем. На стр. 22 отчета оценщик ограничился лишь указанием о том, что не удалось обнаружить предложений по аренде объектов сопоставимых по масштабам с объектом оценки. При этом объекты недвижимости могут передаваться в аренду по частям, отдельными помещениями, комнатами или даже их частями. Предложений по аренде подобных объектов на дату оценки в центральной части Шумерли достаточно для проведения расчётов. В результате оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода, для: применения которого имелось вполне достаточно информации; 

- при, проведении расчётов в рамках сравнительного подхода оценщик рассматривал объект оценки не, как отдельно стоящее здание, а как встроенное помещение. Данное решение никак не аргументируется и противоречит данным выписки из ЕГРН и технического паспорта, в которых объект оценки значится отдельно стоящим зданием. Таким образом, оценщик пытался учесть тот факт, что оцениваемый объект входит в состав пристроенных друг к другу объектов, составляющих Центральную Ярмарку, расположенную по адресу: пл. Базарная, д. 1. Однако, наличие каких-либо пристроев не делает здание встроенным помещением. Данное решение оценщика не мотивировано и приводит к ошибочному применению корректировки на тип объекта недвижимости;

- в качестве объектов-аналогов рассматриваются как отдельно стоящие здания, так и встроенные помещения. То есть к какому из двух типов объектов недвижимости относится объект оценки оценщик так и не решил;

- при проведении расчётов в рамках сравнительного подхода оценщик не учитывает особенности локального местоположения объекта оценки и объектов-аналогов. Если аналог №1 и №2 расположены на «красной линии» той же улицы Щербакова, на которой расположен объект оценки, то объект-аналог №3 расположен на некотором удалении от центральных улиц, внутри жилого квартала. Для аналога №3 требуется как минимум применить корректировку на расположение относительно «красной линии».

В заключении эксперт делает вывод, что указанные нарушения законодательства в области оценочной деятельности существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта оценки, в связи с чем отчёт об оценке №063г/2024 от 23 мая 2024 года, выполненный ООО «

<

данные изъяты>», не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилого 2-этажного здания магазина с пристроем общей площадью 1332,8 кв.м. (кадастровый номер 21:

<

данные изъяты>:256), расположенного по адресу: Чувашская Республика-

<

адрес>1 по состоянию на 23.05.2024 составляет 19792000,00 руб. (л.д. 146-214).

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта судом не усмотрено, напротив, по мнению суда, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и требованиям федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами и заинтересованными лицами суду представлено не было, Данное заключение получено по результатам проведения назначенной судом судебной экспертизы и подготовлено экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные судом вопросы. 

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В данном случае экспертное заключение является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключения экспертов отсутствуют. Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении эксперт ответил на поставленные судом вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа; суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным. В связи с чем оно может быть положено в основу решения.

Доводы административного истца о своем несогласии с заключением судебного эксперта, суд находит несостоятельными, не мотивированными, не подтвержденными материалами дела. 

Суд отмечает, что выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1).

В соответствии с требованиями пункта 24 ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом обоснованно применены сравнительный и доходный подходы, а также указан мотивированный отказ от использования затратного подхода, что суд находит обоснованным.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения затратного подхода, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом произведен анализ рынка объектов недвижимости, приводятся необходимые сведения о рынке объектов на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемых объектов, учтено местоположение объекта.

В данном случае расчетная часть экспертного заключения от 24.12.2024 №357-М выполнена вполне корректно, в ходе которого произведено достаточно глубокое исследование рынка объектов, аналогичных объекту исследования. Экспертом при выборе объектов-аналогов принято во внимание отличие объекта исследования по ценообразующим факторам от объектов, предложенных на открытом рынке. В ходе анализа рынка судебный эксперт выявил достаточное для оценки количество объектов-аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. 

Так, экспертом при проведении исследования использовано пять объектов-аналогов объектов недвижимости, расположенных в г. Шумерля Чувашской Республики, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим характеристикам. Информация была получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов недвижимости по указанному назначению, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

В заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения (корректировка на торг, местоположение, на физическое состояние здания, на состояние внутренней отделки, на масштаб, на материал стен, на расположение относительно «красной линии»).

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. 

Указанное заключение составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона N 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611. 

Указанное заключение не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как учитывает характеристики спорного здания с кадастровым номером 21:№:256, содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, а также анализ остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчет рыночно стоимости объекта не содержит математических, методических и арифметических ошибок и является правильным.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

При установленных обстоятельствах в удовлетворении требований административного иска о признании оспариваемого решения №ОРС-21/2024/000071 от 21 августа 2024 года БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 незаконным следует отказать, поскольку по результатам судебной экспертизы установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, у административного ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной на основании указанного отчета, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия.

Несмотря на факультативный и производный характер требования административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Учитывая, что целью обращения с настоящим иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, то вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит разрешению судом даже при условии отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения судебного эксперта, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания магазина должна быть установлена равной рыночной на основании заключения эксперта экспертного учреждения – ООО «

<

данные изъяты>» в размере 19792 000 руб. 00 коп. 

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона №135-ФЗ).

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату поступления и регистрации заявления административного истца в Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» - 05.08.2024.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО4 о признании незаконным решения №ОРС-21/2024/000071 от 21 августа 2024 года БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – двухэтажного здания магазина с пристроем с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 площадью 1332,8 кв.м., назначение нежилое, расположенного по адресу: Чувашская Республика – 

<

адрес> по состоянию на 23 мая 2024 года равной его рыночной стоимости в размере 19792000,00 (девятнадцать миллионов семьсот девяносто две тысячи) руб. 00 коп. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 августа 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 21:

<

данные изъяты>:256 площадью 1332,8 кв.м., назначение нежилое, расположенного по адресу: Чувашская Республика – 

<

адрес>.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики. 

Председательствующий Т.Н. Евлогиева

Мотивированное решение составлено 05 марта 2025 года.