№ 2-39/2024

70RS0005-01-2023-000967-48

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

18 апреля 2024 года Томский районный суд Томской области в составе: 

председательствующего судьи Ждановой Е.С., 

при секретаре ФИО9, 

помощник судьи ФИО10,

с участием: 

представителя истца ФИО11,

представителя ответчика ФИО12, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи, исключении из ЕГРН записи регистрации перехода прав на недвижимое имущество, обязании произвести возврат недвижимого имущества; по встречному иску ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 к ФИО6 об уменьшении покупной цены стоимости жилого дома, о внесении изменений в договор купли-продажи; по исковому заявлению ФИО6 к ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании зарегистрированных прав собственности недействительными,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7, в котором просит: 

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилого домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО1, ФИО3, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи перехода прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ:

за ФИО3 № (жилой дом), № (земля),

за ФИО1 № (жилой дом), № (земля),

за ФИО7 № (жилой дом), № (земля),

за ФИО4 № (жилой дом), № (земля),

за ФИО2 № (жилой дом), № (земля);

обязать ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 произвести возврат ФИО6 по акту приема - передачи недвижимого имущества, являющегося предметом сделки по договору купли-продажи земельного участка с жилого домом от ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование заявленного требования указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с жилым домом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Договор удостоверен нотариусом, реестровый № В соответствии с договором стоимость имущества составляет 950 000 рублей (п.2.3), расчет производится следующим образом: собственные средства ответчиков в размере 516 069 рублей уплачены во время подписания договора в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома; сумма в размере 433 931 рублей в счет оплаты жилого дома будет перечислена Пенсионным фондом РФ в установленные сроки, со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала за счет истца (п.2.7). В настоящее время ответчики оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества в размере 433 931 рублей не оплатили, хотя срок для обращения ФИО2 в ПФР РФ и получения денежных средств материнского капитала наступил. Имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчикам ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о ненадлежащем исполнении обязательств по договору, в которой ФИО6 просила в течение семи календарных дней перевести остаток денежных средств, в случае отсутствия возможности перечисления, предложено расторгнуть договор купли-продажи. Претензия получена ДД.ММ.ГГГГ, ответ не поступил. ФИО6 считает необходимым расторгнуть договор в связи с неоплатой стоимости вышеназванного имущества. Не передача покупателем денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи является существенным нарушением договора, исходя из понятия такого нарушения, содержащегося в п.2 ст.450 ГК РФ. При подписании оспариваемого договора его цена не ставилась в зависимость от получения или неполучения ФИО2 средств материнского капитала. В связи с неисполнением ФИО17 обязательств по оплате стоимости договора ФИО6 была лишена того, на что рассчитывала при подписании данного договора. Правовым основанием иска указаны статьи 450, 452, 485, 486 ГК РФ.

ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 обратились со встречным иском к ФИО6, в котором просят (с учетом уточнения):

уменьшить покупную цену договора купли-продажи земельного участка с жилого домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО1, ФИО3, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7 на 246 026,98 рублей, определив стоимость жилого дома в размере 621 973,02 рублей;

изменить условия договора купли-продажи земельного участка с жилого домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО1, ФИО3, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7, изложив условия в следующей редакции:

«2.4 Мы, ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующая от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7 покупают у ФИО6 указанный земельный участок и жилой дом за счет собственных средств в долевую собственность в следующих долях:»

«2.6 исключить данный пункт из договора»

«2.7 Расчет производится следующим образом:

- собственные средства ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО7 в размере 516 069 рублей уплачены во время подписания настоящего договора в счет оплаты стоимости земельного участка и дома;

- остаток суммы в размере 105 904,02 рублей подлежит оплате покупателями в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения Томского районного суда Томской области по делу № между ФИО6 и ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО7»

«2.8 исключить данный пункт из договора»

«2.9 исключить данный пункт из договора»;

взыскать судебные расходы с ФИО6 в пользу ФИО2 по уплате госпошлины в размере 300 рублей, за составление локального сметного расчета в размере 5 000 рублей.

В обоснование встречного искового заявления указано, что по условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценили земельный участок в размере 82 000 рублей, жилой дом в размере 868 000 рублей, всего 950 000 рублей (п.1.1). Денежная сумма в размере 516 069 рублей передана продавцу. Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Посредством сервиса Госуслуги ФИО2 обратилась ДД.ММ.ГГГГ в Пенсионный фонд РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Ответ на заявление получен ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 было отказано в удовлетворении ее заявления, так как купленный у ФИО6 дом признан непригодным для проживания. В последующем ФИО2 была получена копия акта обследования помещения межведомственной комиссии № RU 70514313-АН24/12 от ДД.ММ.ГГГГ. Из указанного акта следует, что в мае 2012 г. сотрудниками ОГУП «ТОЦТИ» по заявке ФИО5 было проведено обследование дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. По результатам обследования, межведомственная комиссия приняла решение о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, в связи с неудовлетворительным состоянии основных несущих и ограждающих конструкций. Процент износа основных конструктивных элементов – 69 %, капитальный ремонт нецелесообразен. На основании указанного акта, межведомственная комиссия ДД.ММ.ГГГГ вынесла заключение о признании дома по адресу: 

<

адрес> непригодным для проживания. ФИО6 на заседании комиссии присутствовала. Таким образом, ФИО6 на день заключения договора было известно, что дом является непригодным для проживания. ФИО17 полагают, что продавец намеренно скрыл от них указанный факт и дефекты дома. Большую часть дефектов, в частности дефекты, связанные с фундаментом дома невозможно было установить при его визуальном осмотре. Согласно локальному сметному расчету №, выполненному ООО «Экспертно-консультативным центром «СтроТэкс», стоимость работ по устройству фундамента составляет 310 463,35 рублей. Правовым основанием встречного иска указаны статьи 476, 549, 475, 556, 557 ГК РФ.

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 ( с учетом уточнения), в котором просит:

признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО1, ФИО3, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7;

признать недействительными зарегистрированные права собственности:

ФИО3 на 4/10 доли в жилом доме с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ; на 4/10 доли в земельном участке с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, д. Губино, 

<

адрес>;

ФИО1 на 1/10 доли в жилом доме с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ; на 1/10 доли в земельном участке с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, д. Губино, 

<

адрес>;

ФИО7 на 1/10 доли в жилом доме с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ; на 1/10 доли в земельном участке с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, д. Губино, 

<

адрес>;

ФИО4 на 1/10 доли в жилом доме с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ; на 1/10 доли в земельном участке с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, д. Губино, 

<

адрес>;

ФИО2 на 3/10 доли в жилом доме с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ; на 31/10 доли в земельном участке с кадастровым номером №, регистрационная запись №, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, д. Губино, 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, вернув стороны в первоначальное положение, обязав ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО7 вернуть ФИО6 земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Договор удостоверен нотариусом. В настоящее время ответчики не оплатили часть стоимости имущества в размере 433 931 рублей, в связи с отказом социального фонда в выплате средств материнского капитала ФИО2 по причине непригодности жилого дома для проживания (ветхости) и отсутствие целей улучшения жилищных условий семьи, имеющих детей. Согласно ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах, путем безналичного перечисления указанных средств физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения. Таким образом, из анализа указанного положения закона следует, что в результате сделки по приобретению жилого помещения должны фактически измениться в лучшую сторону условия проживания семьи, имеющих детей. У ФИО2 имеется в городе Томске трехкомнатная квартира, в которой зарегистрированы дети. Спорный дом приобретался ФИО17 для отдыха семьи. Жилой дом построен в 1949 г., состоит из одной жилой комнаты площадью 18 кв.м., общая площадь дома составляет 29,8 кв.м. В соответствии с заключением межведомственной комиссии Администрации Моряковского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: 

<

адрес> признан непригодным для проживания. Дом является ветхим, аварийным, проведение противоаварийных мероприятий не требуется, ремонт и восстановление дома нецелесообразны, требуется его снос. Указанные в заключении технические характеристики дома на дату заключения договора купли-продажи истцу были неизвестны, поскольку собственником дома и земельного участка ФИО6 стала на основании договора дарения ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ответчики, которые прибрели право собственности на жилой дом фактически не улучшили свои жилищные условия ввиду несоответствия жилого дома требованиям. Расходование средств материнского капитала существенно нарушает интересы государства на поддержку семей, имеющих детей и их нецелевое расходование несет ущерб РФ. Ответчики не имели намерение улучшить жилищные условия семьи, хотели приобрести жилье для отдыха, что также не соответствует целям расходования средств материнского капитала. Кроме того, ответчики в принципе не могут реализовать средства материнского капитала, так как капитальный ремонт в доме не производился. Реализовать исполнение заключенного договора в настоящий момент не представляется возможным, так как предмет договора не соответствует требованиям предъявляемым законом к жилым помещениям, т.е. предмет договора отсутствует, вместе с тем, по условиям договора существенным его условием является источник финансирования – средства материнского капитала. Ставя под условие использование средств материнского капитала, исполнение условия настоящего договора является невозможным. Поскольку указанные обстоятельства относительно технических характеристик дома ФИО6 стали известны в ходе судебного разбирательства то истец исключает со своей стороны злоупотребление правом. ФИО6 считает необходимым признать сделку ничтожной и признать недействительными зарегистрированные права собственности ответчиков. Правовым основанием иска указаны ст.ст. 12,166 ГК РФ, ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

На основании пункта 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

К участию в делах в качестве третьих лиц привлечены: Администрация Моряковского сельского поселения, ОСФР по 

<

адрес>.

ФИО6, ФИО3, ФИО1, ФИО2, Администрация Моряковского сельского поселения, ОСФР по 

<

адрес> в судебное заседание не явились. 

Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель ФИО6 – ФИО11 заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковых заявлениях. Дополнительно обратила внимание суда на то, что до настоящего времени ФИО17 не исполнили условия договора купли-продажи относительно оплаты стоимости недвижимости, при этом домом и земельным участком пользуются. ФИО6 готова принять денежные средства. Недостатки жилого дома не являются скрытыми, о чем указано в заключение судебной экспертизы. ФИО17 видели перед покупкой дом, стоимость которого была снижена продавцом в связи с его техническим состоянием. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 пояснила следующее. Семья давно имела намерение купить жилой дом с участком в деревни, поиском недвижимости занимался супруг. Дом намеривались использовать в летний период, в дальнейшем, хотели проживать в доме постоянно. Недвижимость должна была приобретаться частично за счет накоплений семьи и за счет средств материнского капитала, которые в течение 13 лет не были использованы. Проезжая мимо д. Губино, от местных жителей супруг узнал, что в деревне продается несколько домов, ему дали номер телефона ФИО6 Она звонила продавцу, та сообщила, что готова продать дом с участком за 1,5 миллиона рублей. С такой ценой они не согласились из - за состояния дома. ФИО6 было предложен максимум 1 млн. рублей за дом и участок, при этом та была предупреждена об использовании средств материнского капитала, что ФИО6 устроило. Первоначально ФИО6 за предложенную ими сумму продавать недвижимость отказалась, однако через неделю сообщила, что дом и участок можно приехать посмотреть и она согласна на их условие. При встрече ФИО6 пояснила, что домом не пользуется более 5 лет. Земельный участок был без ограждения, неухоженный, заросший. Крыльцо дома перекошено, дом был наклонен вперед на 

<

адрес>, дверь дома заваливалась, в доме находился хлам вещей. Они понимали, что дом, двор необходимо реконструировать, данный объект их устроил только за цену 1 млн. рублей, если бы у них было больше денег, то они бы купили другой дом. Они договорились о заключении сделки. Со стороны продавца документы готовились риэлтовским агентством, с которым у ФИО6 был заключен договор. ФИО6 торопила с оформлением, говорила, что обирается уезжать. Через неделю после осмотра дома сделка была оформлена у нотариуса, часть денег передана ФИО6 наличным. После подписания договора купли – продажи, ФИО6 передала им ключи, они оформили акт приема-передачи недвижимости. 07 июня через портал Госуслуг она подала заявление о перечислении средств материнского капитала на основании документа о собственности, прикрепила банковские реквизиты ФИО6 16 июня получила уведомление об отказе в перечислении средств материнского капитала в связи с наличием информации о признании жилого дома непригодным для проживания. В результате выяснилось, что ПФ РФ запросил в Администрации Моряковского сельского поселения документы на объект недвижимости. Администрация предоставила акт от мая 2012 г. по которому дом признан аварийным и подлежит сносу. На основании этого акта семья ФИО18 получила жилищный сертификат и приобрела благоустроенную квартиру в 

<

адрес>. О данном факте ФИО6 их не уведомляла, это было неожиданным для всех. Она сообщила о случившимся ФИО6, состоялась встреча, на которой присутствовала она, ФИО6, ее дочь, риэлтор и юрист агентства недвижимости. На встрече ее стали уговаривать оформить кредит и рассчитаться, она отказалась и предложила оформить дополнительное соглашение, указав стоимость сделки в размере полученных ФИО6 от нее денег, ФИО6 извинялась перед ней и вначале согласилась. Потом ФИО6 приехала к ним и попросила время для того, чтобы решить вопрос о переводе дома в жилой фонд с целью возможности использовать средства материнского капитала. В июле 2022 г. дом осматривала комиссия. С августа 2022 г. ФИО6 личное общение с ней прекратила и потом обратилась в суд. В результате в октябре 2022 г. было получено заключение, в котором указано, что для перевода дома в жилой фонд необходимо сделать фундамент. Она обратилась в организацию, которая произвела расчет стоимости фундамента под площадь дома, денежная сумма составила 310 463 рублей. На основании данного технического отчета, нового заключения Администрации Моряковского поселения по дому, заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» она вновь обратилась в ноябре 2022 г. в ПФ РФ с заявлением о предоставлении материнского капитала, 10.01.2023 получила уведомление об отказе. ФИО8 знала о том, что дом признан непригодным для проживания с 2012 г., о чем ей сказали в администрации поселения, и также подтверждено актом осмотра дома 2012 г., аудиозаписью разговора между ней и дочерью ФИО6 Просила удовлетворить встречный иск, уменьшить покупную стоимость дома на стоимость работ по обустройству фундамента, против расторжения договора – купли продажи возражала, заявила о заинтересованности в доме, земельном участке. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО12 позицию ФИО2 поддержал. Дополнительно сообщил, что ФИО17 не имели материальной возможности оплатить ФИО6 оставшуюся сумму, семья рассчитывала на средства материнского капитала. ФИО17 готовы в настоящее время, после вынесения решения суда рассчитаться с ФИО6, расторгать договор купли-продажи не намерены.

Выслушав стороны, изучив и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующая от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7 заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 1449 кв.м, с кадастровым номером № и размещенного на нем жилого дома, состоящего из одного строения общей площадью 29,8 кв.м с кадастровым номером 

<

адрес> (п. 1.1).

Стороны оценивают указанный земельный участок в 82 000 рублей, жилой дом -868 000 рублей. Общая сумма оценки составляет 950 000 рублей (2.2 договора).

Земельный участок приобретается за счет собственных средств - 82 000 рублей, жилой дом приобретается за счет собственных и средств материнского семейного капитала – за 868 000 рублей в долевую собственность, в следующих долях: ФИО3 – 4/10 доли, ФИО1 -1/10 доля, ФИО2 – 3/10 доли, ФИО4 – 1/10 доля, ФИО7 -1/10 доли (п. 2.4).

Расчет производится следующим образом:

собственные средства в размере 516 069 рублей покупателей уплачены во время подписания настоящего договора в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома;

сумма в размере 433 931 рублей в счет оплаты жилого дома будет перечислена Пенсионным Фондом РФ в установленные законодательством сроки со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на счет ФИО6 (п. 2.7).

ФИО2 обязуется обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в течение 5 рабочих дней после регистрации права по настоящему договору в ЕГРН (п. 2.8).

Стороны по настоящему договору заверяют, что заключение настоящего договора не ставит ни одну из сторон в крайне неблагоприятное положение (п. 2.19).

Договор удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре №.

Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ покупатель принял от продавца в общую долевую собственность недвижимое имущество, техническое и санитарное состояние отчуждаемого объекта недвижимости удовлетворяет покупателя полностью и не может служить основанием для расторжения договора. Объект находится в удовлетворительном состоянии, не требует капитального ремонта, пригоден к немедленному использованию, отсутствуют скрытые дефекты.

ДД.ММ.ГГГГ ГУ – ОПФ РФ по 

<

адрес> по результатам рассмотрения заявления ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) каптала от ДД.ММ.ГГГГ № и всех представленных документов вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в удовлетворении заявления и направлении средств на улучшение жилищных условий на оплату приобретаемого жилого помещения в сумме 433 931 рулей в соответствии с п.8 части 2 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ – наличие информации о признании жилого помещения непригодным для проживания.

ДД.ММ.ГГГГ ОСФР по 

<

адрес> по результатам рассмотрения заявления ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ № и всех представленных документов вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в удовлетворении заявления и направлении средств на улучшение жилищных условий на оплату приобретаемого жилого помещения в сумме 433 931 рулей в соответствии с п.8 части 2 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ – нарушение установленного порядка подачи заявления о распоряжении (в соответствии с ответом администрации жилье не соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). 

Дополнительно, ФИО2 вручено уведомление ОСФР по Томской области, в котором указано, что Отделению в соответствии с п.1.3 ст.8 Закона № 256-ФЗ администрацией Моряковского сельского поселения был направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что созданной в установленном порядке межведомственной комиссией была проведена оценка индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. По результатам работы комиссии вынесено заключение от ДД.ММ.ГГГГ № RU 70514313-ЗН72/22, выявлены характеристики, не соответствующие нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Суд полагает необходимым первоначально разрешить исковые требования ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование данного требования сторона истца указывает о том, что оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям части 6 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которым средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы на улучшение жилищных условий. Вместе с тем, семья ФИО17 не улучшила жилищные условия, а получила в собственность жилой дом, который фактически не пригоден для проживания, что является основанием для признания договора купли-продажи недействительным как противоречащего закону (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предоставляет право лицам, получившим сертификат, распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе использовать его на улучшение жилищных условий (п. 1 ч. 3 ст. 7).

В силу п.п. 1 части 1 статьи 10 названного Федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Из системного толкования приведенных правовых положений и из преамбулы Федерального закона следует, что он устанавливает дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь. Обязательным условием совершения сделки по приобретению жилого помещения за счет средств материнского (семейного капитала) является улучшение жилищных условий семей, имеющих детей.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с использованием средств материнского (семейного) капитала на оплату жилого дома.

Предметом договора является в т.ч. жилой дом, общей площадью 29,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Из акта обследования помещения № RU 70514313-АН24/12 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что межведомственная комиссия Администрации Моряковского сельского поселения по заявлению ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ провела в присутствии уполномоченного лица ФИО6 (сноха ФИО5) обследование помещения по адресу: 

<

адрес>. Установлено, что дом имеет длительный срок эксплуатации. При обследовании строительных конструкций дома выявлено, что практически все несущие конструкции не удовлетворяют требованиям современных строительных норм и правил и находятся в ветхом аварийном состоянии; общий физический износ дома составляет 69 %; деревянные несущие конструкции дома значительными местами на 100 % поражены деструктивной гнилью, древесина подтверждена тлению и образованию грибка; наличие сильно заглубленного подпола под всем домом без устройства надлежащих подпорных стенок может привести к резкому выдавливанию грунта под стенами и печью внутрь подпола, оползневым явлениям и разрушению всего дома. Грунтовое основание дома и подпорные устройства печи находятся в аварийном состоянии и представляют реальную угрозу обрушения всего дома; стены, перекрытие и крыша, полы, конструкция сеней находятся в ветхом аварийном состоянии. Их ремонт невозможен из-за исчерпания материалами эксплуатационных свойств; печь имеет множественные разрушения и находится в аварийном состоянии; по совокупности выявленных дефектов дом находится в ветхом аварийном состоянии, представляющим угрозу для проживания; ремонт и восстановление дома нецелесообразны, рекомендуется его снос. Работы по обследованию выполнены в мае 2012 г. сотрудниками ОГУП «ТОЦТИ» по заявке собственника ФИО5.

Согласно заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ на основании акта межведомственной комиссии, составленного по результатам работы и основываясь на заключение ОГУП «ТОЦТИ», комиссия принимает решение о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению в связи с неудовлетворительным состоянии основных несущих и ограждающих конструкций. Процент износа основных конструктивных элементов – 69 %. Капитальный ремонт нецелесообразен.

Таким образом, приобретенное жилое помещение в собственность семьи ФИО17 является непригодным для постоянного проживания, то есть не соответствует определенной законом цели предоставления материнского капитала - улучшение жилищных условий семьи и ее детей. 

Однако, как следует из материалов дела, денежные средства материнского (семейного) капитала ОСФР по Томской области по сделке купли-продажи не перечислялись.

ФИО2 дважды обращалась в ОСФР по Томской области (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала во исполнение договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении заявлений ОСФР по Томской области было отказано по причине признании жилого помещения непригодным для проживания.

При таких обстоятельствах, оснований для признания сделки недействительной не имеется, денежными средствами с целевым назначением (материнский (семейный) капитал) ФИО2 не воспользовалась, и воспользоваться не сможет, соответственно расходование средств материнского капитала в нарушение требований действующего законодательства не осуществлено.

Наличие в оспариваемом договоре условий об использовании средств материнского (семейного) капитала на оплату жилого дома в рассматриваемом случае не является юридически значимым обстоятельством.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признании зарегистрированного права собственности ответчиков на земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером № недействительными суд отказывает.

Рассматривая исковые требования ФИО6 о расторжении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неоплатой стоимости недвижимого имущества суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании норм статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО6 основывает свои требования о расторжении договора на том, что ответчиками недоплачена стоимость по договору купли-продажи имущества, полагая, что данное нарушение условий договора об оплате за приобретенные жилой дом и земельный участок, является существенным.

Однако, из условий договора купли-продажи, пояснений сторон, следует, что ФИО6 в день подписания договора получила от ФИО2 наличными денежную сумму в размере 516 069 рублей, что предусмотрено условиями сделки.

Таким образом, покупателями произведена частичная оплата стоимости недвижимого имущества. Размер неоплаченной денежной суммы составляет 433 931 рублей.

При указанных обстоятельствах, передача не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи ответчиками истцу, не является существенным нарушением договора, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сумма произведенного ответчиком платежа по договору составила более 50% стоимости недвижимого имущества, и данное обстоятельство, исключает возможность квалификации действий ответчиков в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи и возврата переданного по договору имущества по основанию пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В договоре купли-продажи от 26.05.2022 стороны также не предусмотрели каких-либо условий, предоставляющих продавцу право на односторонний отказ от исполнения договора, в частности, в связи с просрочкой платежа покупателем.

Суд также считает, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны. В данном случае такие обстоятельства отсутствуют.

Оценив представленные сторонами доказательства, установив факт оплаты ответчиками по спорному договору купли-продажи большей части стоимости недвижимого имущества, учитывая, что договором купли-продажи не предусмотрена в качестве основания к его расторжению частичная неоплата имущества покупателем, а каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения договора со стороны ответчиков, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от 26.05.2022, по заявленному истцом основанию.

При этом суд отмечает, что истец не лишен возможности обратиться за восстановлением нарушенного права путем взыскания задолженности по оплате в судебном порядке.

При разрешении данного требования суд считает необходимым также отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских права (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше законоположений добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Стороной ответчика заявлено о том, что ФИО6 зная, что предмет сделки – жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания более 10 лет назад и в связи с чем, на его приобретение не могли быть израсходованы средства материнского (семейного) капитала, заключила договор купли-продажи, тем самым поставив покупателей в неблагоприятное положение.

Судом установлено и документально подтверждено, что ФИО5 (родственница ФИО6) в мае 2012 г. обратилась с заявлением в Администрацию Моряковского сельского поселения, просила оказать содействие в техническом освидетельствовании жилого дома по адресу: 

<

адрес> с целью постановки ее на учет для улучшения жилищных условий.

В июне 2012 г. обследование жилого помещения проведено в присутствии ФИО6 – представителя ФИО5, о чем указано в акте обследования помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В 2013 г. на основании заключения межведомственной комиссии Администрации Моряковского сельского поселения о признании жилого дома непригодным для проживания, ФИО5 была предоставлена социальная выплата на приобретение жилого помещения в собственность (письмо Администрации Томского района № от ДД.ММ.ГГГГ «Об уведомлении о перечислении социальных выплат»). 

ФИО5 приобрела в г. Томске на средства социальной выплаты благоустроенную квартиру.

Указанное свидетельствует о том, что истец достоверно обладала информацией о признании дома непригодным для проживания. Доводы стороны истца о формальном участии ФИО6 при обследовании дома межведомственной комиссией администрации и о том, что ФИО6 стала собственником недвижимого имущества только в 2017 г. на основании договора дарения и не знала о событиях 2012 г., суд находит несостоятельным.

Ответчик ФИО2 указывала, что в администрации поселения, куда она обращалась за разрешением сложившейся ситуации, ее информировали об осведомленности истца, кроме того, после отказа в представлении средств материнского капитала, поведение ФИО6 и ее дочери свидетельствовало о том, что они знали о наличии заключения.

Свидетель ФИО13, специалист по недвижимости пояснил, что он сопровождал сделку со стороны агентства недвижимости. ФИО6 информации об аварийности дома не давала. После отказа Пенсионного фонда, ФИО6 сказала, что документ о непригодности дома имеется, но она ему значения не предала.

При таких обстоятельствах, суд оценивает поведение ФИО6 при совершении сделки недобросовестным, ФИО6 не проявила разумной осмотрительности с целью минимизации юридических рисков.

19.09.2022 ФИО6 направлена ФИО17 претензия, в которой указано, что до настоящего времени денежные обязательства в размере 433 931 рублей не исполнены. Просила в течение 7 дней со дня получения претензии перевести ей остаток денежных средств, в случае отсутствия возможности перечислить денежные средства, предложено в нотариальном порядке расторгнуть договор.

В ноябре 2022 г. ФИО6 обратилась в суд.

В это же время ФИО17 принимали меры к включению дома в жилой фонд, дом был осмотрен повторно. В декабре 2022 г. ФИО2 вторично обращалась в ОСФ по Томской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала с целью исполнения сделки, но получила отказ.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика не отказывалась выплатить ФИО6 оставшуюся денежную сумму, сразу исполнить обязательство семья, имеющая 3-х детей, не могла по причине отсутствия материальной возможности, ответчики рассчитывали оплатить стоимость приобретенного имущества за счет средств государственной поддержки. В дальнейшем ФИО17 предъявили встречный иск об уменьшении покупной стоимости дома, по результатам рассмотрения данного иска, заявлено о том, что требуемая денежная сумма будет выплачена истцу.

Суд также не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО17 к ФИО6 об уменьшении покупной стоимости дома, внесения изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи. Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца с ответственности за ненадлежащее исполнение договор

Судом выше установлено, что ДД.ММ.ГГГГ семья ФИО17 на основании договора купли-продажи приобрела у ФИО6 в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Исходя из содержания договора купли-продажи, подписанного сторонами, акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ покупатели произвели осмотр приобретаемых объектов недвижимости, ответчик передал покупателю земельный участок и жилой дом в том качественном состоянии, в каком они находились на день подписания договора, истец не имела претензий к техническому состоянию объектов. 

Право собственности ФИО17 на данные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.

В обоснование встречного иска указано на наличие дефекта, связанного с фундаментом дома, который при визуальном осмотре установить невозможно, устранение данного дефекта составляет цену встречного иска.

Судом назначена по делу экспертиза, проведение которой поручено ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз», по результатам получено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом произведен осмотр спорного жилого дома по адресу: 

<

адрес> присутствии сторон. При исследовании здания был проведено вскрытие двух шурфов, при которых выяснилось, что при опирании дома на землю, бревна имеют заглубление на 600 мм (3 бревна). Также вокруг дома установлена завалинка, которая имеет заполнение из опилок. При вскрытии шурфов выяснилось, что бревна фундамента местами из-за влаги разрушились и превратились в труху, наблюдается деструктивная гниль нижних венцов, которые соприкасаются с землей. За время эксплуатации дома, дом местами дал просадку из-за деструктивной гнили и деформации бревен нижних венцов, что привело к незначительным дефектам, таким как: между домом и пристройкой к дому на кровле образовался зазор, просел угол здания, в доме имеется незначительный перекос полов, входное крыльцо имеет перекос. В доме имеется подпол, который занимает часть кухни и зала, стены подпола укреплены стенками из бревен, деревянные конструкции подпола и деревянные конструкции дома, которые находятся на отметке ниже уровня земли в исправном, работоспособном состоянии, на момент исследования следов разрушения, образования гнили или плесени не выявлено. Техническое состояние дома ограниченно-работоспособное, с технической точки зрения является безопасным для постоянного проживания в нем и не представляет угрозу для жизни и здоровья людей при условии ремонтно-восстановительных работ.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения, при проведении обследования определено, что конструкция фундамента у исследуемого жилого дома выполнена из бревен, сруб ставили непосредственно бревенчатыми стенами на землю. Нижние венцы дома местами сгнили и превратились в труху, что в дальнейшем привело к проседанию здания, перекосу дверных проемов, неровности пола, зазору между кровлей и печной трубой, зазору между стеной пристройки и основного дома, зазору между кровлей пристройки и стеной основного дома. Из этого следует, что для дальнейшей долговечной и надежной эксплуатации жилого дома, необходимо провести ряд ремонтно-восстановительных работ по устройству фундамента, а также печной трубы, на кровле здания выполнить гидроизоляционные работы, работы по устройству нового крыльца. 

При визуальном осмотре наружных стен здания не обнаружены трещины, прогибы и другие дефекты, стены здания находятся в работоспособном техническом состоянии. При визуальном и инструментальном обследовании перекрытия выявлены следы увлажнения стропильных ног, участки с поражением гнилью балок перекрытия. Дефектов в кровельном покрытии при прове6дении обследования не выявлено. Крыша жилого дома находится в работоспособном техническом состоянии, кроме того, что необходимо выполнить примыкания к кирпичному дымоходу. Техническое состояние полов дома в целом оценивается как работоспособное. При визуальном и инструментальном обследовании дверных блоков были выявлены щели в притворах дверей, просадка и перекос дверного полотна. Заполнение проемов здания находятся в ограниченно – работоспособном состоянии.

Согласно заключению эксперта на поставленный вопрос, имеет ли жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> недостатки, препятствующие его эксплуатации по назначению дан следующий ответ.

На момент исследования жилой дом находится в ограниченно - работоспособном техническом состоянии из-за ветхого деревянного фундамента на бревнах, что приводит к ряду неудобств, связанных с перекосом дверных проемов, неровности пола. В целом дом находится в удовлетворительном состоянии, на момент исследования выклинивание бревен и стен дома не выявлено, просадок пола или обрушения каких-либо конструкций не выявлено. Дом пригоден для проживания, но рекомендовано выполнить работы по реконструкции фундамента методом поддомкрачивания и вставки нижних венцов из лиственных пород дерева, заменить двери и выполнить примыкание кровли к дымоходу. Жилой дом имеет недостатки, препятствующие его эксплуатации по назначению: деревянные фундаменты имеют поражение нижних венцов из бревен деструктивной гнилью, что привело к осадке дома по периметру; дверные проемы и блоки входные не соответствуют нормативным параметрам ГОСТ и имеют ненормативную высоту и ширину, имеют перекосы дверных коробок; примыкания на крыше покрытия к дымовой трубе отсутствуют, что приводит к вымыванию глины дымохода.

На вопрос, если недоставки дома имеются, являются ли они скрытыми, существенными, устранимыми, дан следующий ответ.

На момент исследования выявлены скрытые недостатки в виде устройства фундамента из бревен, который за период эксплуатации дома пришел в ветхое состояние и сгнил, в результат чего произошла осадка дома по периметру. Из-за просадки дома на кровле образовался зазор между печной трубой и кровельным покрытием, что приводит к вымыванию кладочного раствора дымохода. В целом, недостатки, выявленные при исследовании дома, являются устранимыми и существенными и не являются скрытыми, так как их можно наблюдать при визуальном исследовании с чердака и подполья. Дверные проемы и блоки входные не соответствуют нормативным параметрам, имеют перекосы дверных коробок. Все недостатки можно устранить с помощью ремонтно-восстановительных работ.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков на объекте исследования в составе локального сменного расчета составляет 246 026,98 рублей, в который входят работы и материалы по обустройству всего жилого дома (фундамент, чердак, полы, дверные проемы, дымоход).

В судебном заседании эксперт ФИО14 выводы экспертного заключения поддержал. Указал, что все выявленные недостатки дома являются видимыми, однозначно из подполья дома можно было увидеть поражения древесины и визуально определить ее прогнивание. Также визуально определяется, перекос дома, пристроенная часть к дому «разъехалась». Указанные признаки свидетельствуют о деформации фундамента, что особенно определяется в летний период времени. 

Из пояснений ФИО2 следует, что перед покупкой дом осматривался ими один раз, осмотр дома проходил в мае месяце. Они видели, что дом был наклонен в одну сторону, понимали необходимость проведения ремонтных работ, в связи с чем, установили свою, более низкую цену дома. ФИО2 также пояснила, что в дальнейшем, когда они убрали хлам в доме, то увидели прогнившие углы.

Таким образом, суд полагает, что при должной осмотрительности, внимательности, покупатели спорного объекта имели фактическую возможность определить наличие ветхого фундамента дома, что было установлено еще в 2012 г. комиссией администрации поселения. Каких-либо специальных познаний, инструментальных исследований для этого не требовалось. Претензий к качеству дома ФИО17 не выразили и приобрели его в собственность за стоимость, которую определили сами с учетом его состояния. 

При таких обстоятельствах, дефект фундамента не являлся скрытым и соответственно требование об уменьшении покупной цены жилого дома на стоимость устранения данного дефекта удовлетворению не подлежит. 

Разрешая встречный иск, суд также учитывает следующее.

Исходя из норм материального права, соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В рассматриваемом случае сторона истца, пользуясь правом выбора в силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявила требование об уменьшении покупной цены жилого дома и внесение изменений в условия договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 26.05.2022 относительно способа расчета и стоимости жилого дома, уменьшив его на 246 026,98 рублей согласно заключению судебной экспертизы о стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков дома.

Требование ФИО17 об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков.

Однако, в соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

На сновании вышеизложенного, встречные требования ФИО17 об уменьшении покупной цены стоимости жилого дома, производные требования о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и соответственно требование о взыскании расходов по уплате госпошлины, за составление локального сметного расчета удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 26.05.2022, исключении из ЕГРН записи регистрации перехода прав на недвижимое имущество, обязании произвести возврат по акту приема-передачи недвижимого имущества отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 к ФИО6 об уменьшении покупной цены стоимости жилого дома, о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 26.05.2022 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО3, ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи от 26.05.2022, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли - продажи от 26.05.2022, признании зарегистрированных прав собственности недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано, путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Жданова Е.С.

в окончательной форме решение изготовлено 19.04.2024

копия верна

судья Жданова Е.С.

секретарь ФИО16

подлинник подшит в гражданском деле № 2-39/2024

дело находится в Томском районном суде Томской области