Дело № 3а-634/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Брянск 20 августа 2019 года

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Бобылевой Л.Н. 

при секретаре Денисовой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Управлению имущественных отношений Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровая стоимость которого составляет 1 367 905,72 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровая стоимость которого составляет 4 356 284,48 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 1 446 990,80 руб. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что влечет нарушение его прав как плательщика налога.

По указанным основаниям просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года:

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 600 500 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 2 110 800 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 598 900 руб. 

В обоснование заявленного требования истец представил отчеты об оценке ООО «Компания Лагарт» от 30.01.2019 № 19/05 и от 31.01.2019 № 19/06.

Административный истец в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения судом извещен надлежащим образом, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования и просил определить кадастровую стоимость объектов капитального строительства в размере рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке ООО «Компания Лагарт», и возражал против принятия в качестве надлежащего доказательства по делу заключения эксперта, которым рыночная стоимость объектов капитального строительства определена в большем размере. 

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области надлежаще уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился. Из представленного отзыва следует, что разрешение дела оставляет на усмотрение суда, поскольку заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Из представленного отзыва следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 28.12.2015 в соответствии с приказами управления имущественных отношений Брянской области, и учет изменений кадастровой стоимости не осуществлялся.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Трубчевска Брянской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) 

Выслушав представителя истца, допросив эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения. 

В силу ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.07.2016 № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> дата постановки на кадастровый учет – ДД.ММ.ГГГГ;

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> дата постановки на кадастровый учет – ДД.ММ.ГГГГ;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, дата постановки на кадастровый учет – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесена в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с приказом управления имущественных отношений Брянской области от 26 ноября 2015 года № 1884 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального района «Трубчевский».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.01.2019 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 1 367 905,72 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года № 1890.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.01.2019 по состоянию на 01.01.2015 кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет:

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером № – 4 356 284,48 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером № – 1 446 990,80 руб.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 402, а также ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и земельных участков, признаваемыми объектами налогообложения. 

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ФИО1, как плательщика налога на имущество физических лиц, то он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

ФИО1 в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «Компания Лагарт» от 30.01.2019 № 19/05 и от 31.01.2019 № 19/06, согласно которым размер рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015 составляет: 

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> – 600 500 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, – 2 110 800 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> – 598 900 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Брянский Оценщик», на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии представленных административным истцом отчетов требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объектов.

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский Оценщик» от 10.07.2019 № 99, отчеты ООО «Компания Лагарт» № 19/05, 19/06 не соответствуют: пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299; подпункту «б» пункта 22, подпункту «д» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объектов капитального строительства: нежилых зданий с кадастровыми номерами №, принадлежащих административному истцу. 

Так стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший проверяемые отчеты об оценке, представляют собой видоизмененные копии стандартов оценки, а иные содержащиеся в них данные не относятся к требованиям, в связи с чем указанные стандарты и правила не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки.

По заключению эксперта рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015 составляет: 

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 3 462 000 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 960 000 руб.

При этом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015 не устанавливалась в связи с отсутствием влияния допущенных нарушений на определение итоговой рыночной стоимости. 

Представитель истца, оспаривая данное заключение эксперта, ссылается на его необоснованность, полагая, что отказ от сравнительного подхода и применение к коэффициенту капитализации инфляции существенно увеличила стоимость объектов капитального строительства. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил данное им заключение, пояснив, что применение сравнительного подхода невозможно в связи с отсутствием полного описания ценообразующих факторов у тех объектов, которые в анализе были представлены. Кроме того, многие предложения на рынке, которые имеются, являются действующим бизнесом, которые продаются как действующий магазин, либо в составе объекта недвижимости имеются какие-то улучшения, то есть продаются вместе с оборудованием, что делает невозможным принятия в расчеты эти выявленные предложения по продажам. Что касается учета изменения темпов роста цен на недвижимость, то это требование законодательства, которое прямо прописано в подпункте «д» пункта 23 ФСО № 7, где говорится, что капитализация проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. В ходе проверки отчета было установлено, что оценщиком была сконструирована ставка дисконтирования, был произведен расчет модели возврата капитала, были учтены способы и условия финансирования, а ожидаемые изменения доходов и стоимости недвижимости в будущем, произведены не были. 

В силу ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Брянский Оценщик» в части вопросов, касающихся оценки нежилых зданий, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судом установлено, что содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость вышеуказанных объектов не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; экспертом проанализирован рынок объектов оценки и все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Эксперт произвел расчеты действительной рыночной стоимости путем доходного подхода, при этом обосновал причины, по которым им не применялся сравнительный подход, а также необходимость применения инфляции. 

Ходатайств о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости участники процесса не заявляли, и суд считает возможным принять заключение эксперта № 99 от 10.07.2019, выполненное ООО «Брянский Оценщик», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилых зданий. 

Вопреки доводам представителя административного истца принять в качестве надлежащих доказательств отчеты об оценке от 30.01.2019 № 19/05, от 31.01.2019 № 19/06 ООО «Компания Лагарт» и определить рыночную стоимость нежилых зданий в размере, заявленной в административном иске, недопустимо, поскольку они выполнены с нарушениями требований Федеральных стандартов оценки и не могут быть положены в основу решения суда. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом отказ в удовлетворении административного искового заявления по названному основанию препятствует реализации права истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

В силу этого суд не вправе отказывать в разрешении такого требования по существу даже при условии, что административный истец настаивает на установлении кадастровой стоимости в размере, определенном не по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что действительная рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015 составляет:

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 3 462 000 руб.; 

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 960 000 руб.;

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> в размере 600 500 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 обратился в суд с указанным административным заявлением 11.04.2019. 

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом положений ст. 180, 108 КАС РФ при разрешении дела подлежит рассмотрению вопрос по оплате проведенной по делу экспертизы. 

В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

При назначении по делу экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Брянский Оценщик», расходы на ее оплату были возложены на административного ответчика Управление имущественных отношений Брянской области.

Вместе с тем, экспертиза проведена без оплаты. Из поступившего ходатайства директора ООО «Брянский Оценщик» ФИО3 следует, что расходы за проведение экспертизы составили 26 000 рублей, которые он просит взыскать.

Учитывая, что судебная экспертиза назначалась по ходатайству административного ответчика и оплата возлагалась на Управление имущественных отношений Брянской области, то расходы за ее проведение в размере 26 000 рублей подлежат взысканию с указанного лица.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года:

– земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере 600 500 руб.;

– нежилого здания, наименование – магазин промышленных и продовольственных товаров, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> в размере 3 462 000 рублей;

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> в размере 960 000 рублей.

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 11 апреля 2019 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО «Брянский Оценщик» расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 26 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Судья Брянского областного суда Л.Н. Бобылева