Судья Дрепа М.В. Дело № 33-2634/2026

(№ 2-1401/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 29 января 2026г.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Чирьевой С.В.

судей Волошиной С.Г., Таран А.О.

при ведении протокола помощником судьи Лариной Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора займа заключенным на меньшую сумму, признании недействительными условий договора займа, признании незаключенным договора залога,

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО7 и ФИО6 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Волошиной С.Г. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционных жалоб, мнение участвующих лиц, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском (уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ) к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок. В обоснование требований указала, что ................. заключила (в лице своего представителя ФИО8, действующего по доверенности от ...........) с ФИО2 договор процентного займа № 1, по условиям которого ФИО1 передала ФИО2 в долг денежные средства в сумме ................ рублей, а ФИО2 приняла обязательства вернуть долг на условиях договора займа. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа, между ФИО1 (в лице ФИО8) и ФИО2 заключен договор залога недвижимого имущества № 1 от ..........., по условиям которого ФИО2 передала в залог ФИО1 принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество в виде жилого дома (объект незавершенный строительством, площадь застройки 109 кв.м., степень готовности 61%), кадастровый ........, и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 700 кв.м, кадастровый ........, расположенных по адресу. .............

Согласно п. 3.2, договора залога, ФИО2 приняла на себя обязательства произвести необходимые со своей стороны действия и предоставить все документы для регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в день подписания договора, а также уплатить все расходы, связанные с такой регистрацией. Однако, ФИО2 в одностороннем порядке отказалась от выполнения принятых на себя обязательств по регистрации договора.

........... ФИО2 заключила с ФИО3 и ФИО4 соглашение о перераспределении земельных участков, в результате которого из состава принадлежащего ФИО2 земельного участка с кадастровым номером ................, расположенного по адресу: ............, ФИО2 перераспределила в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО4 часть земельного участка площадью 270 кв.м, в результате чего площадь принадлежащего ФИО2 земельного участка уменьшилась до 430 кв.м, с присвоением данному участку нового кадастрового номера ................. В свою очередь площадь земельного участка с кадастровым номером ................, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/4 доля) и ФИО4 (3/4 доли), расположенного по адресу: ............, участок ........, увеличилась с 834 кв.м, до 1104 кв.м., с присвоением данному участку нового кадастрового номера .................

По условиям п. 3 coглашения о перераспределении, плата за отчужденный земельный участок площадью 270 кв.м., составила ................ рублей. ФИО1 полагает, что указанное соглашение подменяет собой сделку купли-продажи, в связи с чем является притворной сделкой. Данной сделкой нарушаются ее права и охраняемые законом интересы, поскольку ФИО2 фактически произвела отчуждение части предмета залога, что является основанием для признания данной сделки недействительной с применением последствий недействительности сделки.

................. между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., а также жилого дома с кадастровым номером ................, общей площадью 88,1 кв.м., расположенных по адресу: ............. Стоимость указанного недвижимого имущества составила ................ рублей. ФИО1 полагает, что данной сделкой нарушаются ее права и охраняемые законом интересы, что является основанием для признания данной сделки недействительной, а также применения последствий недействительности сделки.

................. ФИО5 заключил с ФИО6 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., а также жилого дома с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м, расположенных по адресу: ............, с привлечением кредитных средств ПАО «Сбербанк России», переход права собственности и обременение в пользу ПАО «Сбербанк» России зарегистрированы в ЕГРН. ФИО1 полагает, что данной сделкой нарушаются ее права и охраняемые законом интересы, в связи с чем имеются основания для признания данной сделки недействительной, а также применения последствий недействительности сделки.

В связи с указанным, просила суд:

произвести государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества ........ от ................, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка площадью 700 кв.м, кадастровый ........, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером ................ общей площадью 88.1 кв.м, расположенных по адресу: ............;

признать недействительным соглашение о перераспределении земельных участков от ................., заключенное ФИО2 с ФИО3 и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки, путем двухсторонней реституции, с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м, расположенного по адресу: ............, а также с аннулированием записей о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 (1/4 доля) и ФИО4 (3/4 доли) в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ................, площадью 1104 кв.м., расположенного по адресу: ............, участок ........, с восстановлением в ЕГРН записей о правах ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на земельные участки, с указанием вида права, границ и площадей, существовавших до их перераспределения на основании соглашения от ................., с восстановлением соответствующих записей в ЕГРН;

признать недействительным договор купли-продажи от ................., заключенный ФИО2 с ФИО5 и применить последствия недействительности сделки путем двухсторонней реституции с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., и жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., расположенных по адресу: ............, а также путем восстановления записей о праве собственности ФИО2 на указанный жилой дом и земельный участок, с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;

признать недействительным договор купли-продажи от ................., заключенный ФИО5 с ФИО6 и применить последствия недействительности сделки путем двухсторонней реституции с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., и жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., расположенные по адресу: ............, а также путем восстановления записей о праве собственности ФИО5 на указанный жилой дом и земельный участок, с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ........ от ................ заключенным на сумму ................ рублей, признании недействительным условия договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ........ от ................. в части установления процентной ставки в размере 7% от суммы займа в месяц, 84 % годовых, а также в части оценочной стоимости заложенного имущества в сумме ................ рублей, признании незаключенным договора залога недвижимого имущества ........ от .................

В обоснование заявленных требований указала, что договор займа является кабальной сделкой, заключенной ею вопреки собственной воле на крайне невыгодных для себя условиях, под воздействием стечения тяжелых для нее обстоятельств. Размер процентов является завышенным, не соответствующим темпам инфляции. На момент подписания у нее были кредиты и не было источника дохода, у сына болела жена, для установления диагноза которой пришлось ехать в г. Москву, о чем представителю истца было известно. Указывает, что оценочная стоимость залогового имущества, согласованная сторонами в п. 2.1.1, договора займа определена в сумме ................ рублей, при этом, рыночная стоимость залогового имущества, согласно справки ООО «ТАИР» составляла ................ рублей, в связи с чем полагает условие о цене кабальным для нее, как залогодателя.

Также указала, что договор займа является безденежным. Всего по договору она получила ................ рублей путем безналичного перевода. Договор и расписку о получении денежных средств в сумме ................ рублей она подписала не глядя, обращалась в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки. В связи с изложенными обстоятельствами полагает договор займа от ................., заключенным на сумму ................ рублей. Договор займа подписан ею под влиянием заблуждения относительно суммы, поскольку деньги в размере ................ рублей она так и не получила. Договор залога полагает незаключенным, поскольку в п. 1.2.3. установлена залоговая стоимость предмета ипотеки в сумме ................ рублей, при этом, условия о стоимости каждого объекта в отдельности, не согласованы.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд постановил:

Произвести государственную регистрацию договора залога недвижимого имущества ........ от .........., заключенного между ФИО1 в лице ФИО8, действующего на основании доверенности от .........., зарегистрированной в реестре за ........ в ................, удостоверенной консулом Генерального консульства России в г. Барселоне (Испания) ФИО9, и ФИО2, в отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО2:

жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., назначение жилое, расположенный по адресу: ............,

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 700 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: .............

Признать недействительным со дня заключения соглашение о перераспределении земельных участков, заключенное .......... между ФИО2 с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, с другой стороны.

Применить последствия недействительности данной сделки путем двухсторонней реституции с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ............, а также с аннулированием записей о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 (1/4 доля) и ФИО4 (3/4 доли) в праве на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 1104 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ............, а также путем восстановления в ЕГРН записей о правах ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на земельные участки, с указанием вида права, сведений о границах и площадях, категории земель и виде разрешенного использования земельных участков, существовавших до их перераспределения на основании соглашения от ................., с восстановлением соответствующих записей в ЕГРН на имя ФИО2, ФИО3 и ФИО4

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м, назначение жилое, расположенных по адресу: ............, заключенного .......... ФИО2 с ФИО5.

Применить последствия недействительности данной сделки путем двухсторонней реституции с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., расположенных по адресу: ............, а также путем восстановления записей о праве собственности ФИО2 на данные объекты недвижимого имущества, с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м, назначение жилое, расположенных по адресу: ............, заключенный .......... ФИО5 с ФИО6.

Применить последствия недействительности данной сделки путем двухсторонней реституции с аннулированием записей о государственной регистрации ипотеки и права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88.1 кв.м, расположенных по адресу: ............, а также путем восстановления записей о праве собственности ФИО5 на данные объекты недвижимого имущества, с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора займа заключенным на меньшую сумму, признании недействительными условий договора займа, признании незаключенным договора залога отказано.

Не согласившись с принятым решением, представителем ФИО2 по доверенности ФИО7 подана апелляционная жалоба, в которой она высказывает позицию о его незаконности и необоснованности. В обоснование доводов жалобы указано, что выводы суда, изложенные в оспариваемом решении не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не принято во внимание, что договор залога зарегистрирован не был, в связи с чем никаких прав у ФИО1 в отношении спорного недвижимого имущества не возникало, интересы заключенными со спорным имуществом сделками не затронуты. Учитывая, что договор залога не является основным договором, а направлен на обеспечение иного обязательства, то залог может быть прекращен ввиду его возмездного отчуждения лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. В данном споре между сторонами возникли только денежные обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов, но не обязательства, связанные с залогом имущества. Новые собственники недвижимого имущества приобрели его на основании возмездных сделок, о том, что оно является предметом договора залога, они не знали. По мнению подателя жалобы, факт наличия расписки о получении ФИО2 денежных средств в размер 2 000 000 рублей не свидетельствует о том, что она их получила. Необходимость в денежных средствах вызвана болезнью жены сына ФИО2, о чем истице достоверно известно. Условия договора займа являются кабальными, однако судом первой инстанции данным доводам не дана надлежащая оценка. Податель жалобы указывает, что решение не соответствует требованиям обоснованности и законности, не содержит выводов, вытекающих из установленных судом фактов, в связи с чем подлежит отмене.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО6 указывает, что с решением не согласен в части удовлетворения исковых требований ФИО1, так как к договорам об ипотеке, заключенным после 01.07.2014г., правила государственной регистрации договора ипотеки не подлежат применению, поскольку применяются общие правил о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в ЕГРН. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит, и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Поскольку договор ипотеки заключен ................., то требование о его государственной регистрации противоречит положениям действующего законодательства. Кроме того, судом не принято во внимание, что в силу пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является залоговым. Спорное имущество приобретено возмездно ФИО6 у ФИО5 с использованием кредитных денежных средств и находится в залоге у ПАО Сбербанк. На основании изложенного, ФИО6 просит решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... отменить в части удовлетворения иска ФИО1, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении ФИО1 в иске.

Письменные возражения на апелляционные жалобы не поступили.

В судебном заседании апелляционной инстанции ФИО6 и его представитель ФИО10 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО11 полагал решение суда законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение оставить без изменения.

ФИО2 в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, представила ходатайство об отложении в связи с нахождением на больничном листе, в удовлетворении которого судебной коллегией отказано по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий. Из указанной нормы следует, что отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, но не его обязанностью, такие ходатайства суд разрешает с учетом их обоснованности и обстоятельств дела.

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии положениями ст. 6.1 ГПК РФ, в силу которой судопроизводство в судах должно осуществляться в разумные сроки.

В данном случае судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии уважительных оснований для отложения судебного заседания, поскольку ранее ФИО2 неоднократно заявляла ходатайства об отложении судебного заседания по причине болезни, указывая на желание принимать личное участие в деле, при этом, никаких новых обстоятельств, помимо изложенных в апелляционной жалобе, не представила. Также, суд апелляционной инстанции учитывает, что у ФИО2 имеется представитель по доверенности ФИО7, которая также не является в судебное заседание.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела соответствующие уведомления.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, судебная коллегия в соответствии со статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав мнение участвующих лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что ................. между ФИО1 в лице представителя ФИО8 (действующего на основании доверенности от .................) и ФИО2 заключен договор процентного займа, по условиям которого ФИО1 передала ФИО2 взаем денежные средства в сумме ................ рублей, а ФИО2 приняла на себя обязательства по возврату данной суммы займа в срок до ................. на условиях договора займа (п.1.1 договора).

В п.1.2 договора установлено, что за пользование суммой займа предусмотрена ежемесячная выплата процентов в размере ................ рублей, что составляет 7%.

В соответствии с п. 2.1 договора займа, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа ФИО2 по договору залога недвижимого имущества ........ от ................. предоставляет ФИО1 в залог земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 700 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: ............, б/н), а также расположенный на нем объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства - 61%, площадь 109 кв.м, кадастровый ........, расположенный по адресу: .............

Указанные объекты недвижимого имущества на момент заключения договора займа, принадлежали на праве собственности ФИО2, что подтверждается материалами дела.

В пункте 2.1.1 договора займа сторонами согласована оценочная стоимость заложенного имущества в размере ................ рублей.

Как следует из п. 3.2 договора займа, на момент его подписания денежные средства в сумме ................ рублей ФИО1 переданы ФИО2 в полном объеме.

Из представленной в дело расписки от ................. установлено, что ФИО2 получила от представителя истца ФИО8 деньги в сумме ................ рублей по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ........ от .................

Из договора залога недвижимого имущества ........ от ................. установлено, что ФИО2 передала в залог ФИО1, в лице ее представителя ФИО8, земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 700 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: ............ б/н), а также расположенный на нем объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства - 61%, площадь 109 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу ............ (п.1.2 договора залога).

Указанное недвижимое имущество передано ФИО2 в залог по добровольному согласию, в обеспечение надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ........ от ................., заключенного между истцом и ответчиком.

В силу п. 1.2.3 договора залога, залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в размере ................ рублей.

Пунктом 2.1.1 договора залога предусмотрено, что по договору займа займодавец - залогодержатель (ФИО1) передает заемщику - залогодателю (ФИО2) в долг деньги в сумме ................ рублей на срок 11 месяцев с выплатой 7% от суммы займа ежемесячно, что составляет ................ рублей. Как следует из содержания п. 3.2 договора залога, ФИО2 приняла на себя обязательства произвести необходимые со своей стороны действия и предоставить все документы, необходимые для регистрации договора об ипотеке в Управление Росреестра по Краснодарскому краю в день подписания договора, а также уплатить все расходы, связанные с такой регистрацией.

ФИО2 подтвердила факт их подписания, однако обратила внимание суда, что на последнем листе договора залога отсутствует ее подпись. Также ФИО2 пояснила, что не уклонялась от подачи для государственной регистрации договора залога, а уклонялся представитель истца по доверенности ФИО8

Из исследованных судом первой инстанции доказательств следует, что ФИО2 получила от ФИО1 в лице представителя ФИО8 денежные средства в размере ................ рублей, что подтверждается распиской от ................., подписание которой ФИО2 не отрицала. Данная сумма денег получена ФИО2 на условиях заключенного между ней и ФИО1 договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ........ от .................

В обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ........ от ................., ФИО2 передано в залог ФИО1 недвижимое имущество в виде земельного участка площадью 700 кв.м., кадастровый ........, расположенного по адресу: ............ б/н), а также объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ................, расположенного по тому же адресу.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что она не получала денежные средства в сумме ................ рублей, судом первой инстанции правомерно отклонены, ввиду опровержения их письменными доказательствами по делу.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

При рассмотрении дела суд обязан соблюдать принцип диспозитивности, который означает свободу участвующих в деле лиц в распоряжении своими правами и выражается в субъективной возможности заинтересованного лица самостоятельно определять формы и способы защиты нарушенного права или охраняемого законом интереса.

Из содержания договора залога от ................. следует, что предметом залога сторонами определено недвижимое имущество, которое на момент заключения договора принадлежало ФИО2 на праве собственности, каких-либо ограничений (обременений) права и правопритязаний в отношении указанного имущества не имелось (п. 5.1 договора залога).

Оценивая заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор залога от ................., суд первой инстанции принял во внимание, что указанный данный договор оформлен в письменной форме и подписан обеими сторонами, в договоре указан предмет ипотеки - объекты недвижимого имущества, принадлежавшие на момент заключения договора ФИО2 на праве собственности, сторонами определена оценка предмета ипотеки в размере ................ рублей. В договоре об ипотеке содержатся сведения об обязательстве ФИО2 перед ФИО1, который обеспечивается ипотекой по договору займа от ................., а также существо, размер - сумма и сроки исполнения указанных обязательств - по .................

Судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что договор об ипотеке содержит все существенные условия, соответствует требованиям закона, предъявляемым к данного рода сделкам, в связи с чем подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

С учетом установленных обстоятельств, а также вышеприведенных норм закона, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что требования ФИО1 о государственной регистрации договора об ипотеке (залога) от ................. подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о предмете залога, суд первой инстанции принял во внимание, что при заключении договора залога от ................., его предметом выступал земельный участок площадью 700 кв.м, кадастровый ........, расположенный по адресу: ............ б/н), а также расположенный на нем объект незавершенного строительства, проектируемого назначения жилое, степень готовности объекта незавершенного строительства - 61%, площадь 109 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу .............

ФИО2, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения принятых на себя обязательств, ................. заключила с ФИО3 и ФИО4 соглашение о перераспределении земельных участков.

В результате из состава принадлежащего ФИО2 земельного участка площадью 700 кв.м, с кадастровым номером ................ перераспределена в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО4 часть земельного участка площадью 270 кв.м., после чего площадь принадлежащего ФИО2 земельного участка уменьшилась до 430 кв.м, с присвоением данному участку нового кадастрового номера .................

В свою очередь, площадь земельного участка с кадастровым номером ................, расположенного по адресу: ............, участок ........, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/4 доля) и ФИО4 (3/4 доли), увеличилась на 270 кв.м., с 834 кв.м., до 1104 кв.м., с присвоением данному участку нового кадастрового номера - .................

По условиям соглашения о перераспределении, стоимость отчужденной части земельного участка площадью 270 кв.м., составила ................ рублей.

Судебная коллегия учитывает, что в результате перераспределения земельного участка, являвшегося предметом залога, его площадь существенно уменьшилась по сравнению с той, которая была указана в договоре залога от 14.03.2023г., права и охраняемые законом интересы ФИО1, как залогодержателя по договору залога, существенно нарушены данной сделкой, что является основанием для признания соглашения о перераспределении земельных участков недействительным по основаниям п. 2 ст. 168 ГК РФ с применением последствий недействительности данной сделки путем двухсторонней реституции по указанному соглашению, с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., расположенного по адресу: ............, а также с аннулированием записей о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 (1/4 доля) и ФИО4 (3/4 доли) в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 1104 кв.м, расположенного по адресу: ............, участок ........, восстановлении в ЕГРН записей о правах ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на земельные участки, с указанием вида права, границ и площадей соответствующих земельных участков, существовавших до их перераспределения на основании соглашения от ................, с восстановлением соответствующих записей в ЕГРН.

Исходя из того, что в результате заключения ................. соглашения о перераспределении площадь земельного участка, принадлежащего ФИО2 уменьшилась на 270 кв.м., а площадь земельного участка, принадлежащего ФИО3 и ФИО4 увеличилась на 270 кв.м., суд первой инстанции пришел к верному выводу, что фактически ФИО2 по соглашению произведено отчуждение земельного участка площадью 270 кв.м. ФИО3 и ФИО4 за цену ................ рублей.

С учетом изложенного, районным судом установлено, что между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 сложились отношения купли-продажи части земельного участка, принадлежащего ФИО2 площадью 270 кв.м. за ................ рублей.

Поскольку соглашение о перераспределении от ................. содержит все существенные условия, предъявляемые законом к сделкам купли-продажи земельных участков, при этом, действительная, предусмотренная законом юридическая цель процедуры перераспределения соглашением не предусмотрена и результатом его заключения не является, судебная коллегия соглашается с тем, что названное соглашение фактически подменяет собой сделку купли-продажи, в связи с чем является притворной сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от ................., заключенному между ФИО2 и ФИО5 в собственность покупателя (ФИО5) поступил земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., а также жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., расположенные по адресу: .............

При этом, правоустанавливающим документом ФИО2 на вновь образованный земельный участок, отчужденный ФИО5, является соглашение о перераспределении земельных участков от ................., признанное судом недействительным с момента совершения, в связи с чем не повлекшее правовых последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Учитывая, что у ФИО2 не возникло право собственности на отчужденное ФИО5 недвижимое имущество, то и правом распоряжения данным имуществом при совершении сделки купли-продажи с ФИО5 ФИО2 не обладала.

Ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, верным является вывод районного суда о том, что по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи от ................. земельного участка с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., а также жилого дома с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., расположенные по адресу: ............ заключенный между ФИО2 и ФИО5, нарушает права и охраняемые законные интересы ФИО1 как залогодержателя по договору об ипотеке от ................., обеспечивающим исполнение обязательств, вытекающих из договора займа от ................., заключенных с ФИО2, в связи с чем является недействительным с момента совершения.

Судебная коллегия находит обоснованным применение судом первой инстанции последствий недействительности указанной сделки путем двухсторонней реституции, с аннулированием записей о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 430 кв.м., и жилой дом с кадастровым номером ................ общей площадью 88,1 кв.м., расположенных по адресу: ............, а также путем восстановления записей о праве собственности ФИО2 на данные объекты недвижимого имущества, с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

Как следует из материалов дела, ................. между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ................ и жилого дома с кадастровым номером ................, за цену ................ рублей, из которых ................ рублей оплачены ФИО6 за счет собственных денежных средств, и ................ рублей - за счет заемных денежных средств ПАО «Сбербанк России».

Установлено, что ФИО5 приобрел право собственности на спорные объекты недвижимого имущества на основании сделки купли-продажи от ................. с ФИО2, которая признана судом недействительной с момента ее совершения, и не влечет правовых последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом, поскольку право собственности ФИО5 на отчужденные ФИО6 объекты недвижимого имущества у ФИО5 не возникло, соответственно, ФИО5 не обладал правом распоряжения данным имуществом при совершении сделки купли-продажи с ФИО6

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи от ................. земельного участка с кадастровым номером ................, а также жилого дома с кадастровым номером ................, расположенных по адресу: ............, заключенный между ФИО5. и ФИО6 нарушает требования закона, а также посягает на права и охраняемые законом интересы ФИО1 как залогодержателя по договору об ипотеке от ................, обеспечивающего исполнение обязательств, вытекающих из договора займа от ................., заключенных с ФИО2, в связи с чем является недействительным с момента совершения.

Доводы жалобы ФИО6 о том, что в соответствии с положениями ст. 352 ГК РФ залог прекращается, так как имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало о том, что оно находится в залоге, суд апелляционной инстанции отклоняет, исходя из следующего.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Вместе с тем, ФИО6 требование о признании его добросовестным приобретателем не заявлено, доказательств принятия исчерпывающих мер к установлению дополнительной информации о приобретаемой недвижимости, не представлено. А кроме того, договором займа обязанность по регистрации ипотеки возложена на ФИО2, которая в данном случае проявила недобросовестное поведение, реализовав находящийся в залоге земельный участок и недостроенный объект капитального строительства, третьим лицам.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, суд первой инстанции пришел к следующему.

Согласно ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Исходя из положений статей 153, 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, существенные условия договора займа определяются займодавцем и заемщиком индивидуально, исходя из волеизъявления, потребностей и возможностей сторон. Следовательно, субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос вступать им в договорные отношения друг с другом или нет.

Доводы о завышенном размере процентной ставки за пользование суммой займа, превышающей ставку рефинансирования ЦБ РФ и не соответствующей обычно принятым на кредитном рынке ставкам, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данное обстоятельство не влечет признание условий договора недействительными, исходя из того, что заключая договор займа, ФИО2 действовала по своему субъективному усмотрению, своей волей и в своем интересе (часть 2 статьи 1, часть 1 статьи 9 ГК РФ), согласившись на заключение договора займа на указанных в нем условиях. Истец была согласна со всеми условиями договора и обязалась их выполнять, что подтверждается ее личной подписью.

Относительно требований о признании недействительным условия договора процентного займа в части оценочной стоимости заложенного имущества в сумме ................ рублей, суд пришел к верному выводу, что данное условие не относится к существенным, на которых договор был заключен и по которым может быть признан недействительным, а содержит в себе информационное сообщение об условиях, достигнутых сторонами при заключении договора залога, который одним из условий подразумевает согласование залоговой стоимости предмета ипотеки.

Районным судом правомерно отказано в требовании о признании договора займа заключенным на сумму ................ рублей, ввиду того, что они опровергнуты представленным договором займа от ................., распиской от ................., договором залога от ................., из содержания которых усматривается, что ФИО2 получила по договору займа сумму в размере ................ рублей.

Доводы жалобы ФИО2 о кабальных условиях договора не соответствуют действительности, так как она не была ограничена в своем праве получить заемные средства у иных лиц или в любой кредитной организации. Более того, согласно договору займа, она прямо подтвердила, что в соответствии с условиями договора, в том числе с размером процентов, тем самым приняв факт того, что они не являются для нее крайне невыгодными.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы ФИО2 основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку по своей правовой природе договор займа не является сделкой по отчуждению недвижимого имущества, в связи с чем указание в договоре займа условия о залоговой стоимости предмета залога в размере ................ рублей согласованного в договоре залога, не является рыночной ценой недвижимого имущества, в связи с чем не может рассматриваться, как нарушающее права ФИО2

Доводы апеллянтов о несогласии с произведенной судом оценкой доказательств, отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку представленные в материалы дела доказательства оценены судом в соответствии со ст. ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от 17 июля 2007 года № 566-О-О, от 18 декабря 2007 года № 888-О-О, от 15 июля 2008 года № 465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из содержания обжалуемого решения следует, что правила оценки доказательств судом первой инстанции соблюдены.

Несовпадение результата оценки доказательств суда с мнением заявителей жалоб обстоятельством, влекущим отмену решения, не является.

Отказывая в удовлетворении апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права, постановил законное и обоснованное решение по существу спора, оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно.

Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, не допущено.

Учитывая обстоятельства, установленные судебной коллегией в ходе проверки законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, оснований к удовлетворению апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ФИО2 по доверенности ФИО7 и ФИО6 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 05.02.2026г.

Председательствующий С.В. Чирьева

Судьи С.Г. Волошина

А.О. Таран