УИД 76OS0000-01-2022-000212-12

Дело № 3а-294\22

Принято в окончательной форме 27.07.22г.

                        

Р Е Ш Е Н И Е

                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2022г.                                       гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов кадастровой оценки,                    

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО3 просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

    земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 754 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.;

земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 5 222 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.;

нежилого здания магазина с инженерными коммуникациями площадью кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 20 059 000 руб. по состоянию на 25.11.2021г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки и нежилое помещение принадлежали административным истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Кроме того, нежилое здание магазина и земельные участки проданы административным истцом физическому лицу 25 апреля 2022г., в связи с чем административный истец обязан к уплате налога на доходы физических лиц, в данном случае налоговая база для уплаты НДФЛ составит 0,7% от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО4 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлено письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчетах определения рыночной стоимости объектов недвижимости, излагаются замечания относительно отчетов.

В письменных объяснениях заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об указанных объектах недвижимости, их правообладателях, размере кадастровой стоимости, возражений относительно административных исковых требований не указано. 

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация городского округа г. Переславль-Залесский Ярославской области, ФИО5 (правообладатель указанных объектов недвижимости на основании договора купли-продажи) письменных объяснений не представили. 

    Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ФИО3 с 08 октября 2018г. по 12 мая 2022г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: , и земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: .

В период с 08 октября 2021г. по 12 мая 2022г. Арсенян являлся собственником нежилого здания магазина с инженерными коммуникациями площадью кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

С 12 мая 2022г. право собственности на указанные земельные участки и магазин перешло к ФИО5 на основании договора купли-продажи от 25 апреля 2022г. № 01\2022-ОМ. 

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога и налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости в целях уменьшения налогов.

Отчуждение объектов недвижимости в 2022г. не свидетельствует об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и магазина, так как административный истец обязан к уплате земельного налога за указанные выше земельные участки за 2021г., начисление и уплата которого осуществляется в 2022г. Также административный истец обязан к уплате земельного налога и налога на имущество физических лиц за 2022г. за период нахождения объектов недвижимости в его собственности. Кроме того, в силу положений подп.5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ФИО3 обязан к уплате налога на доходы физических лиц в связи с продажей объектов недвижимости, которые находились в его собственности менее срока, установленного п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. При этом налоговая база по НДФЛ в данном случае в силу положений п. 2 ст. 214.10 НК РФ подлежит определению с применением понижающего коэффициента 0,7 соответствующей кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Кадастровая стоимость нежилого здания и земельного участка определена ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы»: 

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.12.2019г. в размере 3 137 549,36 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.12.2019г. в размере 12 944 136,74 руб.;

нежилого здания магазина с кадастровым номером № по состоянию на 25.11.2021г. (с учетом решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 08 июля 2022г. № 67 о перерасчете кадастровой стоимости) в размер 27 034 695,59 руб. (до перерасчета кадастровая стоимость составляла 54 360 624.44 руб.).

Административным истцом представлены отчеты определения рыночной стоимости земельных участков, нежилого помещения, подготовленные оценщиком ООО «Ярэксперт». 

Согласно отчету № 16097\22 от 29 апреля 2022г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25.11.2021г. составляет 20 059 000 руб. 

Согласно отчету № 16098\22 от 05 мая 2022г. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 31.12.2019г. составляет: с кадастровым номером № - 1 754 000 руб., с кадастровым номером № – 5 222 000 руб. 

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчетов с учетом письменных пояснений к нему оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Оценщиком приведено описание объектов оценки, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Ярославской области в целом, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования. Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода при оценке земельных участков, затратного подхода при определении рыночной стоимости здания магазина. Отказ от других подходов обоснован. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчетов не могут быть приняты во внимание. 

При определении рыночной стоимости здания магазина с применением затратного подхода учтено фактическое состояние здания. Из содержания отчета и письменного объяснения к нему следует, что полы в здании отсутствуют, выполнена только бетонная стяжка, в связи с этим готовность полов оценщиком принята на уровне 50%. Оценщиком принято во внимание, что в здании отсутствуют водоснабжение и канализация, разводка канализации и сантехоборудование. Фотофиксация состояния объекта оценки (стр. 25-28 отчета) вопреки доводам департамента не опровергает выводы оценщика, поскольку не отражает наличие канализационной системы, сантехоборудования, готовность системы водоснабжения. 

При определении готовности объекта в части конструктивного элемента «Особо строительные работы» оценщик исходил из того, что прочие конструкции у здания отсутствуют (металлические, пожарные лестницы и т.п.). Данные выводы основаны на изучении объекта оценки, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности, в связи с чем оснований не согласиться с этими выводами не имеется. 

Тем самым, в указанной части выводы оценщика достаточно аргументированы, основаны на изучении объекта оценки, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности, не содержат противоречий, вследствие чего не имеется оснований для вывода о недостоверности отчета. 

Относительно отчета определения рыночной стоимости земельных участков возражения департамента сводятся к несогласию с выводами оценщика в части корректировки на имущественные права, примененной к объекту-аналогу № 2 (), указывая, что оценщик применил среднее значение коэффициента, не проверив справочное значение рынком, не провел альтернативные расчеты обоснованности применения данного коэффициента. 

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Оценщик использовал данные справочника под ред. ФИО6, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки. Кроме того, справочник содержит значение коэффициентов, подтвержденных рыночными данными.

Доказательства, подтверждающие иной размер рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлены.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения административных исковых требований.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд                    

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 754 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 5 222 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

    Установить кадастровую стоимость нежилого здания магазина с инженерными коммуникациями площадью кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 20 059 000 руб. по состоянию на 25.11.2021г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 09.06.2021г.

    Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                В.С. Преснов