№ 2-1362/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2019г. г. Томск

Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Ткаченко И.А.

при секретаре Буриловой А.Н.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика администрации г. Томска ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

третьего лица финансового управляющего ФИО4 – ФИО5,

третьего лица ФИО4, его представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица ПАО «ТПСБ» ФИО6, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Томска о сохранении самовольно возведенного жилого дома, признании права собственности на долю в самовольно возведенном жилом доме, снятии с государственного кадастрового учета жилого дома, 

установил:

ФИО7 Г.З.О., ФИО1 обратились в суд с иском к администрации г. Томска о признании права собственности на самовольную постройку – индивидуальный жилой дом площадью ... кв.м с количеством надземных этажей – 3 и подземных этажей – 1, расположенный по адресу: , в реконструированном виде в соответствии с проектной документацией ... г. и техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО ....

В обоснование иска указано, что ФИО7 Г.З.О. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью ... кв.м на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и жилой дом общей площадью ... кв.м., расположенный на данном земельном участке, и принадлежащий истцу на праве собственности. В настоящее время на государственном кадастровом учете значится 3-х этажный жилой дом общей площадью ... кв.м с кадастровым №, расположенный на земельном участке по адресу: . В ... году, приобретая объект незавершенного строительства, истец подготовил и утвердил проект жилого дома, имеющие следующие характеристики: четырехэтажный жилой дом, состоящий из цокольного этажа, двух этажей – наземных и мансардного этажа, с общей площадью застройки - ... кв.м, строительный объем здания – ... кв.м, общей площадью здания – ... кв.м. Жилой дом был построен строго в соответствии с проектом, в виде четырехэтажного здания, один из которых подземный и три надземных. Реальная площадь строения также соответствует

изначально проектируемой площади. В ДД.ММ.ГГГГ истец получил разрешение на строительство № индивидуального жилого дома с количеством этажей - 1-3, без учета подземного этажа. Поскольку в период строительства жилого дома по (ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ) в российском законодательстве имелась неопределенность категорий этажности, учитываемых при технических характеристиках и параметрах индивидуального жилого дома, истцу в ... году не удалось зарегистрировать право собственности весь объект. ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал право собственности только на 3-х этажный жилой дом площадью ... кв.м по на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО7 Г.З.О. неоднократно предпринимал меры для легализация объекта недвижимости в полном объеме, с построенной площадью и этажностью, однако получал отказы. Несоответствие площади и этажности построенного жилого дома по записям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, привело к тому, что право собственности ФИО4 О. возникло только на часть дома, оставшаяся часть дома - подземный этаж площадью ... кв.м, является самовольной. По этой причине ФИО7 Г.З.О. не может законно распорядиться своим имуществом по причине отсутствия законных прав собственника на часть указанного жилого дома. 

Учитывая несоответствие фактических параметров возведенного в ... году жилого дома по техническим параметрам, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, принимая во внимание внесение в ... году поправок в Градостроительный кодекс РФ относительно установления параметров индивидуального жилого дома, с учетом наличия у истца разрешения на строительство и прав на земельный участок, истец с целью признания права собственности на весь объект общей площадью ... кв.м вынужден обратиться в суд с требованием о сохранении строения в первоначально возведенном виде и признании его новым объектом. Жилой дом по не соответствует предельным параметрам, установленным нормами Правил землепользования и застройки г. Томска, так как высота объекта составляет 13 метров вместо 12 метров по норме, однако соответствует параметрам индивидуального жилого дома, предусмотренным Градостроительным кодексом РФ (не более 20 метров). Соответствие дома требованиям строительных норм и правил, государственного стандарта, санитарным и противопожарным правилам и нормам подтверждено заключениями специализированных организаций. Кроме того, решением ... районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ Томского областного суда были удовлетворены требования супруги ФИО4 О. ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества, в результате чего за ФИО7 Г.З.О. и ФИО1 признано право собственности каждому по ... доли на жилой дом по и по ... доли на земельный участок по тому же адресу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление в части требований ФИО4 О. к администрации г. Томска о признании права собственности на самовольную постройку, оставлено без рассмотрения на основании ч.1, 5, 6 ст.213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», и ввиду наличия у финансового управляющего ФИО4 О. – ФИО5 возражений относительно предъявления вышеуказанного иска должником ФИО7 Г.З.О.

В связи с чем в рамках настоящего дела судом рассматриваются исковые требования, предъявленные к администрации г. Томска истцом ФИО1, которая с учетом их последующего уточнения в окончательной редакции требований просит:

- сохранить самовольно возведенный жилой дом, расположенный по адресу , общей площадью ... кв.м, с количеством надземных этажей – 3, подземных этажей - 1, согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ...;

- признать за ФИО1 право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу , общей площадью ... кв.м, с количеством надземных этажей – 3, подземных этажей - 1, согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ...,

- снять с государственного кадастрового учета здания – 3-х этажный жилой дом общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу отказать.

Истец ФИО1, надлежаще и своевременно извещенная о времени и месте рассмотрения дела по телефону лично ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена телефонограмма (л.д. 163), в суд не явилась, направила для участия в судебном заседании своего представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что дом был спроектирован в ... году площадью ... кв.м, четвертый (цокольный) этаж был построен изначально. Выдавая разрешение на строительство, администрация г. Томска указывала только те этажи, которые были над землей, поэтому разрешение на строительство не соответствовало действительности с самого начала. Супруг истца зарегистрировал право собственности только на ... кв.м жилого дома в упрощенном порядке. С ... года никаких строительных работ в доме не производилось. Впоследствии, как бы ФИО7 Г.З.О. ни пытался узаконить цокольный этаж, у него не получалось. В настоящее время ФИО7 Г.З.О. является банкротом, ведена процедура реализации имущества, в связи с чем истец заинтересована в том, чтобы сохранить дом в том состоянии и с теми характеристиками, в котором он фактически возведен, поскольку площадь дома с учетом цокольного этажа увеличивается по сравнению со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости при регистрации объекта, что напрямую повлияет на его стоимость. В данном случае затронуты имущественные права истца, которая заинтересована в том, чтобы за ней в судебном порядке было признано право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. Вины истца в том, что процесс затянут и что конкурсный управляющий не предпринимает каких-либо действий, не имеется. Истцом представлены положительные заключения специализированных организаций относительно состояния жилого дома. Отклонение фактических параметров жилого дома на 60 см в большую сторону от предельных параметрам, установленных нормами Правил землепользования и застройки г. Томска, является несущественным и никому никакой угрозы не создает, учитывая также то обстоятельство, что Градостроительный кодекс РФ допускает, что объекты ИЖС могут быть до 20 метров. 

Представитель ответчика администрации г. Томска ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление. Суть возражений ответчика сводится к тому, что статья 222 ГК РФ предполагает возможность легализации объекта самовольного строительства при совокупности соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 Г.З.О. обратился Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска с уведомлением о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, находящегося на земельном участке по адресу: . По результатам рассмотрения данного уведомления было выявлено несоответствие спорного объекта целому ряду параметров разрешенного строительства и реконструкции

капитальных объектов, установленных градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, в которой он расположен. Зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж3, а также градостроительный регламент этой зоны, были установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск», утвержденными решением Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687 (с учетом последующих изменений). В соответствии с градостроительным регламентом в указанной зоне высотная отметка объектов ИЖС этажности 1-3 не должна превышать 12 м. На момент приобретения ФИО7 Г.З.О. земельного участка указанные Правила уже действовали. После завершения строительства жилого дома на данном земельном участке ФИО7 Г.З.О. зарегистрировал право собственности на него на основании декларации по упрощенной системе. Уведомления тогда не требовалось. Высотная отметка дома не соответствует градостроительному регламенту, так как превышает 12 м, доказательства того, что объект приведен в соответствие с требованиями регламента, не представлены. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства того, что спорный объект находится в границах земельного участка, предоставленного ФИО7 Г.З.О. Схематическое изображение объекта с указанием отступов от границ участка не может быть признано достоверным, поскольку не является результатом кадастровых работ, не содержит таких необходимых данных как координаты поворотных точек границы, а также сведений о постоянных геодезических ориентирах, по соотношению с которыми определены габариты размещенного на участке объекта недвижимости. Представленная в материалы дела экспертиза технических решений по обеспечению пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ, выполненная экспертом А., не может быть принята в качестве доказательства соответствия объекта требованиям пожарной безопасности, поскольку основана на проверке технической документации спорного объекта, о сам эксперт указал в водной части своего заключения. Натурное обследование объекта и какие-либо измерения с применением технических средств экспертом не проводились. Дополнительно пояснил, что до конька дом соответствует всем требованиям, а вентиляционная шахта не является неотъемлемой частью дома. 09.04.2019 проводилась выездная проверка, никаких нарушений обнаружено не было. 

Третье лицо – финансовый управляющий ФИО4 О. – ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО7 Г.З.О. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ делу № финансовым управляющим ФИО4 О утвержден ФИО5 Ввиду того, что в отношении ФИО4 О. до настоящего момента не завершена процедура банкротства, у ФИО4 О. отсутствует право по предъявлению настоящего иска с требованием, в том числе, о снятии с кадастрового учета имущества, поскольку в силу абз.2 п.5, абз.5 п.6 ст.213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично, финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина. Указал, что на протяжении длительного времени ФИО7 Г.З.О. не предпринималось никаких мер для внесения изменений в ЕГРН в отношении общей площади объекта недвижимости по адресу , хотя в ... году дом изначально был возведен с указанными истцом параметрами, которые с момента постройки дома и до настоящего времени не менялись. Полагает, что обращение в суд с настоящим иском после даты открытия в отношении ФИО7 Г.З.О. процедуры банкротства реализации имущества, направлено на намеренное затягивание процесса реализации имущества, являющегося, кроме всего прочего, предметом залога, препятствует скорейшему завершению расчета с кредиторами. ФИО7 Г.З.О. и ФИО1 злоупотребляют своим правом на судебную защиту, доказательств нарушения их прав в процессе реализации имущества не представлено. Дом находился в залоге у банка и на него обращено взыскание по долгам ФИО4 О., порядок реализации имущества утвержден, судебные акты вступили в силу. На порядок реализации имущества решение по настоящему делу никак не повлияет, поскольку дом полностью вошел в конкурсную массу независимо от доли истца, дом оценен и при его оценке учитывался, в том числе, цокольный этаж. Денежные средства будут распределяться в порядке 80% залоговому кредитору и остальное в конкурсную массу. 

ФИО7 Г.З.О., допущенный судом к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании исковые требования поддержал. Пояснил, что дом достраивался за счет кредитных средств. Вся проектная документация со стороны банка контролировалась. Оценку банка считает недействительной, так как оценщик на объект не выезжал, производил оценку по имеющимся документам, при оценке дома исходил из площади ... кв.м, в отчете указано только 3 этажа, 4-й этаж никак не отражен. В арбитражном суде им была представлена оценка, где учтены фактические параметры дома, разница в сумме значительная. Полагает, что изменение площади дома повлияет на его стоимость. За супругой право собственности на дом не зарегистрировано, доля супруги должна быть исключена из конкурсной массы. Обращение с настоящим иском направлено на защиту истцом своих прав.

Представитель третьего лица ПАО «Томскпромстройбанк» ФИО6 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которым банк считает, что жилой дом, расположенный адресу: не

является объектом самовольной постройки, поскольку возведен ФИО7 Г.З.О. на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома (количество этажей 1-3). Данное обстоятельство признается собственником объекта недвижимости, поскольку им было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости и заключен договор залога, подтверждающий распоряжение указанным объектом. С момента регистрации права собственности и выдела доли ФИО1, никаких реконструкций, строительных работ в доме не было, новый объект недвижимости не создавался, дом с фактически имеющимися параметрами был построен изначально. Кроме того возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена. В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о соблюдении требований для признания судом права собственности на самовольную постройку, предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ, поскольку параметры высотности спорного объекта, расположенного в зоне Ж-3, не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск», утвержденных Решением Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687. В настоящее время объект выставлен на торги, стоимость объекта определена специалистом, оценщик выезжал на место. Заявленные истцом требования направлены не на защиту нарушенного права, а на затягивание процедуры реализации залогового имущества в рамках банкротства ИП ФИО4 О., поскольку с момента начала реализации имущества должника (с ДД.ММ.ГГГГ.), в части вышеуказанного жилого дома, супругами Н-выми заявлено в суд четыре иска о нарушении их прав, каждое из которых сопровождается применением обеспечительных мер в виде запрета совершать любые действия, направленные на распоряжение имуществом, что препятствует возможности реализации имущества должника и нарушает права ПАО «Томскпромстройбанк», как залогодержателя. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, получившее извещение о времени и месте рассмотрения дела посредством курьерской доставки ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 166), в судебное заседание своего представителя не направило, каких-либо возражений относительно исковых требований не представило.

На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица ПАО «Томскпромстройбанк», третьих лиц ФИО4 О. и финансового управляющего ФИО4 О. – ФИО5, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст.12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание права.

В соответствии со ст.212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Судом установлено, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, что ФИО1 и ФИО7 Г.З.О. являются супругами, с ДД.ММ.ГГГГ состоят в зарегистрированном браке. 

В период брака ФИО1 и ФИО7 Г.З.О. было приобретено следующее имущество: 

- земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м, по адресу: , кадастровый номер №, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №,

- здание, назначение: жилой дом, 3-этажный, общая площадь ... кв.м, по адресу: , кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из Единого государственного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствам о государственной регистрации права право собственности на вышеуказанное имущество зарегистрировано за ФИО7 Г.З.О.

Обстоятельства приобретения ФИО7 Г.З.О. права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, установленные судом, таковы.

На основании договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ от № истцу был предоставлен в аренду земельный участок категория земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м, по адресу: . В дальнейшем договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно пролонгировался путем заключения дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом был приобретен в собственность объект незавершенного строительства, со степенью готовности ...%, место нахождения: , назначение: жилой дом, общая площадь застройки ... кв.м, инвентарный номер № согласно кадастровому паспорту незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на указанный объект было зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Приобретая объект незавершенного строительства, истец в ... году подготовил и утвердил проект жилого дома, имеющий следующие характеристики: четырехэтажный жилой дом, состоящий из цокольного этажа, двух этажей – наземных и мансардного этажа, с общей площадью застройки - ... кв.м, строительный объем здания – ... кв.м, общей площадью здания - ... кв.м. 

В соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Однако такое положение не исключает необходимость получения разрешения уполномоченных органов на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

К указанным в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, возведение жилых домов не относится.

Строительство дома осуществлялось истцом на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома (количество этажей 1-3), за счет кредитных средств, для чего ДД.ММ.ГГГГ им был заключен с ОАО «Томскпромстройбанк» (с ДД.ММ.ГГГГ переименовано в ПАО «Томскпромстройбанк») договор № об открытии кредитной линии с лимитом задолженности ... руб. на цели: финансирования строительства индивидуального жилого дома по адресу: под 17 % годовых со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ.

Исполнение обязательств заемщика по кредитному договору обеспечивалось залогом недвижимого имущества по договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору об ипотеке

(залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора ипотеки был

изменен, вместо объекта незавершенного строительством в залог было принято:

здание, назначение: жилой дом, 3-этажный, общая площадь ... кв.м, кадастровый (или условный) номер: №, адрес объекта: 

Право собственности Набиева Г.3.О. на объект недвижимости, с вышеуказанными характеристиками, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в упрощенном порядке.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору об ипотеке

(залоге недвижимости) № ДД.ММ.ГГГГ в залог банку был передан: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м, кадастровый (или условный) номер: №, адрес: , право собственности на который было приобретено ФИО7 Г.3.О. на основании договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено также, что определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ было принято к производству заявление ФНС России, в отношении ИП Набиева Г.3.О. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного Суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть определения оглашена ДД.ММ.ГГГГ) заявление ФНС о признании ИП ФИО4 О. несостоятельным (банкротом) признано обоснованным. В отношении ИП Набиева Г.3.О. введена процедура банкротства - реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Н. 

Определением Арбитражного Суда Томской области (резолютивная часть определения оглашена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № в реестр требований кредиторов ИП ФИО4 О. включено с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди требование ПАО «Томскстройбанк» в размере ... руб., в том числе ... руб. - основной долг, ... руб. - проценты за пользование кредитом, в качестве обеспеченного залогом имущества должника на основании договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании решения Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть оглашена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № ИП ФИО7 Г.З.О. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ) по делу №, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть постановления объявлена ДД.ММ.ГГГГ), утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО4 О., находящегося в залоге у ПАО «Томскпромстройбанк». Утверждена начальная стоимость продажи имущества должника, находящегося в залоге у ПАО «Томскпромстройбанк», в том числе: 

- здания, назначение: жилой дом, 3-этажный, общая площадь ... кв.м, кадастровый номер № адрес объекта: – в размере ... руб.,

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м, кадастровый номер №, адрес: - в размере ... руб.

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № финансовым управляющим ФИО4 О. утвержден ФИО5 (л.д. 48).

Из материалов дела следует, что в рамках процедуры реализации имущества должника ФИО4 О. вышеуказанное недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок по , выставлено на торги с установлением начальной ... руб., что следует из объявления о проведении торгов, опубликованном ДД.ММ.ГГГГ на сайте ..., сроки предоставления заявок – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77-80).

Вместе с тем, решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, произведен раздел совместно нажитого имущества супругов ФИО1 и ФИО4 О., признав за ними право собственности по ... доли за каждым, в том числе на: 

- здание, назначение жилой дом, 3-этажный, общая площадь ... кв.м., кадастровый номер: №, адрес объекта: ,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м., кадастровый номер №, адрес объекта: 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что фактически был возведен четырехэтажный дом, несоответствие площади и этажности построенного жилого дома по записям, внесенном в Единый государственный реестр недвижимости, привело к тому, что право собственности возникло только на часть дома, оставшаяся часть дома - подземный этаж, площадью ... кв.м - является самовольной. Указанное обстоятельство нарушает имущественные права истца, поскольку не позволяет законно распоряжаться принадлежащей ей долей в праве собственности на жилой дом в том состоянии и с теми характеристиками, в котором он фактически возведен, ввиду отсутствия законных прав собственника на часть указанного дома.

Оценивая доводы истца, суд исходит из того, что согласно положениям п.п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с

параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (четвертый абзац п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

По смыслу ст.222 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.). Частями 2, 4 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такого рода характеристики определяются как основные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Вместе с тем, судом установлено, что жилой дом изначально был построен в строгом соответствии с разработанным в ... году рабочим проектом, в виде четырехэтажного здания, один из которых - подземный и три надземных. Реальная площадь строения также соответствует изначально проектируемой площади, что подтверждается техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером С., из которого следует, что здание по состоянию на ... год имело следующие характеристики: кирпичный жилой дом, 3 этажа надземных, 1 этаж подземный, с общей площадью ... кв.м (л.д. 104-112).

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ... (кадастровый инженер Г.), здание имеет следующие характеристики: кирпичный индивидуальный жилой дом, 3 этажа надземных, 1 этаж - подземный, с общей площадью ... кв.м.

Из анализа технической документации на дом следует и не оспаривается сторонами, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости и выдела доли на него ФИО1 никаких дополнительных работ по реконструкции, перепланировке и (или) возведении дополнительных площадей жилого дома, не производилось, новый объект недвижимости не создавался.

Согласно пояснениям представителя истца и третьего лица ФИО4 О., ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 Г.З.О. был зарегистрировано право собственности только на 3-х этажный жилой дом площадью ... кв.м по , ввиду наличия в российском законодательстве в указанный период неопределенности в отношении категорий этажности, учитываемых при технических характеристиках и параметрах индивидуального жилого дома.

Однако, учитывая, что ФИО7 Г.З.О. выдавалось разрешение на № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей 1-3, в то время как фактически им возведен объект недвижимости, состоящий из четырех этажей - 3 этажа надземных, 1 этаж подземный, - подземный этаж, площадью ... кв.м отвечает признакам самовольной постройки, поскольку был выполнен без получения на это необходимых в силу закона разрешений.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что, вопреки утверждению ответчика и третьих лиц об обратном, истом предпринимались действия для легализации самовольной постройки.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 Г.З.О. обратился Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска с уведомлением о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, находящегося на земельном участке по адресу: (л.д. 35-36).

Согласно ответу уполномоченного органа администрации, выраженному в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ №, по результатам рассмотрения уведомления от ДД.ММ.ГГГГ было выявлено несоответствие спорного объекта параметрам разрешенного строительства и реконструкции капитальных объектов, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, в которой он расположен. В частности установлено, что жилой дом по не соответствует предельным параметрам высотности объектов индивидуального жилищного строительства, установленным нормами Правил землепользования и застройки г. Томска, так как высота объекта составляет 13 метров вместо 12 метров по норме (л.д. 34).

Вместе с тем, данное обстоятельство, по мнению суда, не может являться безусловным основанием для вывода о невозможности сохранения жилого самовольно возведенного жилого дома, расположенного по адресу , в том состоянии и с теми характеристиками, в котором он фактически возведен.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Как следует из правоустанавливающих документов земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером №, находящийся по адресу: на землях населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, и принадлежит истцу ФИО1 на праве общей долевой собственности (... доля в праве).

Из заключения кадастрового инженера С. (ООО ...) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе проведения кадастровых работ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый номер № была выполнена топографо-геодезическая съемка земельного участка с использованием приборов: ... заводской номер № (свидетельство о поверке № от ДД.ММ.ГГГГ действительно до ДД.ММ.ГГГГ), по результатам которой установлено, что на исследуемом участке располагается индивидуальный жилой дом, за границы земельного участка с кадастровым номером № данное строение не выходит.

Согласно представленному заключению от ДД.ММ.ГГГГ о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого дома после реконструкции по адресу: , выполненному ООО ..., несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома находятся в работоспособном состоянии, выступы на фасаде, подвергающиеся воздействию атмосферных осадков, узлы и места сопряжения элементов отвечают требованиям строительных норм и правил РФ. Увеличение эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, фундамент, стены и перекрытия не выявлены, конструктивная надежность и безопасность возведенного объекта не нарушена. Общее состояние основных и несущих конструкций жилого дома признано работоспособным. Техническое состояние жилого дома отвечает требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 3840ФЗ от 30.12.2009 (л.д. 24-33).

В соответствии с экспертным заключением о санитарно-гигиенической оценке жилого строения по адресу: , составленным в ... году ООО ... на основании проведенной экспертизы представленных документов и визуального обследования жилого дома, здание на момент обследования соответствует требованиям санитарных норм и правил (л.д. 49-54). Протокол № измерений параметром микроклимата и освещенности от ДД.ММ.ГГГГ является приложением к данному заключению.

В силу экспертизы технических решений по обеспечению пожарной безопасности при реконструкции индивидуального жилого дома по адресу: , подготовленной ДД.ММ.ГГГГ ООО ... на основании данных, полученных при осуществлении выезда на объект, реконструкция возведенного индивидуального 3-х этажного с цокольным этажом жилого дома, расположенного по адресу: , который является объектом завершенного строительства, не противоречит требованиям норм и правил пожарной безопасности.

Согласно Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687 «О корректировке Генерального плана и об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» земельный участок с кадастровым номером № по адресу: , расположен в зоне Ж-3.

Согласно п.34 Правил землепользования и застройки муниципального

образования «Город Томск», зона Ж-3 предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам. Основными видами разрешенного использования, в том числе, но не исключительно, являются отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью в 1 - 3 этажа с придомовыми участками.

Для целей строительства капитальных объектов в указанной зоне установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: предельная высота объекта до конька - 12 метров, коэффициент максимальной плотности застройки - 0.4, максимальный процент застройки - 20%, площадь озеленения - не менее 40%.

Из технического плана объекта здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО ..., следует, что высотная отметка жилого дома по находится на уровне 12,6 метров.

Суд полагает, что при наличии положительных заключений иных специализированных организаций, превышение высотной отметки жилого дома предельно допустимому на 0,6 м не имеет существенного значения, учитывая, в том числе, положения п. 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, введенного Федеральным законом № 340-ФЗ от 03.08.2018, в соответствии с которым максимально допустимая высотная отметка объекта индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, составляет 20 метров.

Кроме того, как следует из акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Главной инспекцией государственного строительного надзора Томской области, по результатам выездной проверки в отношении ФИО4 О. по объекту: жилое здание, расположенное по адресу: , никаких нарушений правила застройки не выявлено (л.д. 152-153).

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что единственным признаком самовольной постройки жилого дома по является отсутствие разрешения на его строительство в объеме четырех этажей. В остальном, возведенный объект соответствует необходимым требованиям и условиям, при которых возможно его сохранение с фактическим имеющимися техническими характеристиками, а именно: общей площадью ... кв.м, с количеством надземных этажей – 3, подземных этажей - 1, согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ...

Также суд считает установленным, что сохранение самовольной реконструкции жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом доводы третьих лиц о злоупотреблении своим правом на судебную защиту со стороны ФИО1 и Набиева Г.3.О., о намеренном затягивании процедуры банкротства - реализации имущества, и нарушении тем самым прав ПАО «Томскпромстройбанк», как кредитора должника ФИО4 О., не могут быть приняты во внимание, поскольку ФИО1, полагавшая, что реализация общего имущества в деле о банкротстве ее супруга Набиева Г.3.О. не учитывает ее интересы, с соблюдением правил подведомственности реализовала свое право на предъявление иска о разделе общего имущества супругов до его продажи в процедуре о банкротстве, что исключает констатацию злоупотребления правом. Настоящий иск направлен на защиту прав и законных интересов истца, как собственника доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости, и преследует целью увеличение стоимости жилого дома, включенного в конкурсную массу, за счет сохранения его с учетом фактически имеющихся технических характеристик, поскольку из содержания иска и представленных в материалы дела документов следует, что финансовый управляющий должника Набиева Г.3.О. реализовывает имущество супругов по стоимости, установленной без учета фактических параметров дома.

Таким образом, поскольку самовольно возведенный жилой дом общей площадью ... кв.м, с количеством надземных этажей – 3, подземных этажей - 1, расположенный по адресу: , как объект права, находится в границах земельного участка, имеющего разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, который принадлежит истцу на праве общей долевой собственности, при этом он не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, следовательно, имеются основания для признания за истцом права на ... доли в праве общей долевой собственности на данный объект. 

В соответствие с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

При этом требование истца о снятии с государственного кадастрового учета здания – 3-х этажного жилого дома общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу , заявленное к администрации г. Томска, удовлетворению не подлежит, как предъявленное к ненадлежащему ответчику, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение реестра и предоставление сведений, содержащихся в реестре, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. Таким органом в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Требования к указанному органу в рамках настоящего дела истцом не заявлялись.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к администрации г. Томска о сохранении самовольно возведенного жилого дома, признании права собственности на долю в самовольно возведенном жилом доме, снятии с государственного кадастрового учета жилого дома удовлетворить частично.

Сохранить самовольно возведенный жилой дом, расположенный по адресу , общей площадью ... кв.м, с количеством надземных этажей – 3, подземных этажей - 1, согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ... 

Признать за ФИО1 право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу , общей площадью ... кв.м, с количеством надземных этажей – 3, подземных этажей - 1, согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО ...

В удовлетворении требования ФИО1 к администрации г. Томска о снятии с государственного кадастрового учета здания – 3-х этажный жилой дом общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу отказать.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении жилого дома по 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд Советского района г. Томска.

Судья: 

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.