Дело № 2-70/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 25 февраля 2025 года

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе:

председательствующего судьи Праксина А.А.,

при секретаре Трущенковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в обоснование заявленных требований указав, что между истцом и ответчиков заключен договор купли-продажи от 

<

дата> земельного участка с кадастровым номером № 

<

номер> площадью 1060 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Согласно п.3 договора земельный участок продан за 600 000 руб. Согласно п. 15 договора, денежные средства в размере 600 000 руб. получены продавцом 3 Согласно выписке из ЕГРН от 

<

дата> право собственности истца на земельный участок зарегистрировано в росреестре. При просмотре земельного участка, при оформлении земельного участка ответчик не сообщил истцу и также это никак не усматривалось из документов продавца, а также из выписок росреестра, данных кадастровой палаты о наличии обременений, ограничений на земельный участок. При оформлении земельного участка в собственность истец обратился с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке, однако получил отказ в связи с тем, что по данному участку имеются ограничения. Согласно ответу от 

<

дата> Главного 

<

адрес> по культурному наследию, земельный участок с кадастровым номером № 

<

номер> расположен в соответствии с Постановлением 

<

адрес> от 

<

дата> № 

<

номер> «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила» 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 гг. в концентрационном лагере», расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в границах зоны охраняемого ландшафта. Таким образом, истец покупая земельный участок для использования в личных целях для строительства индивидуального жилого дома, как это предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка не имеет права, не может производить строительство на данном земельном участке. Истец считает, что при приобретении земельного участка до покупателя не была в полном объеме доведена информация о приобретаемом земельном участке, существующие ограничения привели к невозможности его использования по целевому назначению.

На основании вышеизложенного просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от 

<

дата> с аннулированием записи в ЕГРН; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 600 000 руб. 

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 исковое заявление поддержала в полном объеме по доводам изложенным в нем.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. 

Представитель ФИО2 – ФИО5 в судебном заседании просила суд в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Смоленской области, Администрации МО «Смоленский муниципальный округ» Смоленской области, Министерства имущественных и земельных отношений Смоленской области, Главного Управления Смоленской области по культурному наследию, Правительства Смоленской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела видно, что 

<

дата> между 3 (продавец) и 2 (покупатель) заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым № 

<

номер> площадью 1060 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Согласно п.3 Договора, указанный земельный участок продан за 600 000 руб., уплаченные покупателем продавцу наличными. Деньги переданы полностью. Расчет произведен окончательно. 

В соответствии с п.7 Договора, продавец поставил покупателя в известность, что отчуждаемый земельный участок свободен от любых прав третьих лиц, включая право пользования, в том числе осужденных и находящихся в местах лишения свободы. 

Из п.9 Договора следует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под запрещением и арестом не состоит. 

Согласно выписке из ЕГРН, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № 

<

номер>, площадью 1060 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Печерское сельское поселение, западнее д. Печерск. Сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута – отсутствуют. Ограничения прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. 

Из материалов дела также усматривается, что уведомлением от 

<

дата> № 

<

номер> Администрация МО «

<

адрес>» 

<

адрес> уведомила 2 о недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, поскольку земельный участок с кадастровым номером № 

<

номер> расположен в охранной зоне (ЗОЛ-1) объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере» (Постановление 

<

адрес> от 

<

дата> № 

<

номер>). 

Согласно ответу Главного 

<

адрес> по культурному наследию от 

<

дата>, земельный участок с кадастровым номером № 

<

номер> расположен в соответствии с Постановлением 

<

адрес> от 

<

дата> № 

<

номер> об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере» - в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта. 

Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации осуществляется Федеральным законом от 

<

дата> N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 

<

дата> N 73-ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 33 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе разработку, согласование и утверждение в случаях и порядке, установленных названным Федеральным законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, а также согласование решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и об изменении их правового режима.

Согласно пункту 1 статьи 34 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия (пункт 2 статьи 34 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ).

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом, федеральными законами (пункт 1).

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных названным Кодексом, федеральными законами (пункт 2).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с названным Кодексом (пункт 3).

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (пункт 5).

В силу пункта 4 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель.

Постановлением Администрации Смоленской области от 22.08.2018 № 543 утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере», расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское сельское поселение, село Печерск. Утверждены особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территориальных зон охраны объектов культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере», расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Печерское сельское поселение, село Печерск. Утверждена схема границ зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере», расположенного по адресу: 

<

адрес>, Печерское сельское поселение, 

<

адрес>.

Согласно указанному постановлению, в границах территории зоны охраняемого ландшафта (ЗОЛ-1) в соответствии с согласованными государственными органами, уполномоченными в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, проектами проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ разрешается: использование территории под рекреационные цели, создание мест организованного отдыха, устройство пешеходных, велосипедных дорожек, иная хозяйственная деятельность, не искажающая облик исторического природного окружения объекта культурного наследия и не требующая строительства капитальных сооружений; создание историко-культурной мемориальной территории; проведение археологических исследований по установлению мест захоронения погибших военнопленных; сохранение, восстановление (регенерация) ландшафтной среды объекта культурного наследия; проведение работ по озеленению, регулированию и санации зеленых насаждений в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия и окружающей ландшафтной среды; размещение информационных табличек, памятных знаков, иной историко-культурной информации. Запрещается: строительство объектов капитального и некапитального строительства, иная хозяйственная деятельность, ведущая к изменению облика исторического ландшафта; захламление водотоков, загрязнение почв и грунтовых вод, нарушение почвенного покрова, культурного слоя; применение ядохимикатов, удобрений, загрязнение территории нечистотами, мусором, промышленными отходами; проведение земляных работ без предварительного археологического исследования.

Согласно представленной в материалы дела схемы границ зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере», расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № 

<

номер> полностью входит в границы территории зоны охраняемого ландшафта (ЗОЛ-1) объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере».

Из материалов дела также усматривается, что 

<

дата> между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи в том числе земельного участка с кадастровым номером 67:№ 

<

номер> 1060 кв.м.

В соответствии с п.7 Договора, продавец поставил покупателя в известность, что отчуждаемый земельный участок свободен от любых прав третьих лиц, включая право пользования, в том числе осужденных и находящихся в местах лишения свободы. 

Из п.9 Договора следует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под запрещением и арестом не состоит (л.д. 147-149).

Таким образом, по делу установлено, что, на момент приобретения ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № 

<

номер> у ФИО6 зона охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере», расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> и ее границы не были установлены и утверждены, а утверждены лишь Постановлением 

<

адрес> от 

<

дата> № 

<

номер>. 

Как усматривается из материалов дела, в том числе дела правоустанавливающих документов на земельный участок, выписок из ЕГРН, пояснений представителей сторон, сведений о наличии обременений и ограничений в виде указанной зоны охраны объекта культурного наследия, не отражено, т.е. фактически на момент продажи ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № 

<

номер>, ФИО2 не знал о том, что спорный земельный участок входит в границы территории зоны охраняемого ландшафта (ЗОЛ-1) объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Братская могила 16 000 военнопленных Советской Армии, погибших в 1941-1943 в концентрационном лагере». 

С учетом изложенных обстоятельств, суд исходит из того, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № 

<

номер> продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 сообщены все необходимые сведения о наличии обременений или ограничений использования спорного земельного участка, при этом факта сообщения со стороны продавца покупателю ложных сведений о данном земельном участке при рассмотрении настоящего спора не установлено, поскольку продавцу о наличии оны охраны объекта культурного наследия известно не было.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Помимо этого, ограничение в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, поэтому положения ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предписывают обязанность продажи товара без обременений, к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Из содержания ст. 450 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования приведенной нормы права, следует, что право на расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков возникает у покупателя, в том числе, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Совокупность указанных обстоятельств в рассматриваемом случае отсутствует.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Праксин

решение изготовлено в окончательной форме 11.03.2025.