Дело № 2-1804/18

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

22 июня 2018года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи О.В. Миллер 

при секретаре Д.Р. Алимовой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права общей долевой собственности на административное здание и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права общей долевой собственности на административное здание и земельный участок.

В обоснование иска указала, что между истцом и ответчиком 16 ноября 2015 года был заключен договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа, по договору приобреталась недвижимость: 120/292471 долей в праве общей долевой собственности на административное здание, по адресу: 

<

...>, что соответствует площади в 140 кв.м. и 120/292471 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным выше административным зданием; стоимость продаваемых долей земельного участка и административного здания определена в договоре и соответствует - 750 000 рублей.

Доли в здании и земельном участке были указаны в договоре с арифметическими ошибками и не соответствовали продаваемым и переданным покупателю объектам, а именно, приобреталось 1320/292471 долей в праве общей долевой собственности на административное здание и 5315/292471 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Стороны, обнаружив указанную ошибку, для ее исправления заключили дополнительное соглашение к указанному договору в отношении пункта 1, указав правильные проданные и переданные покупателю доли. Далее стороны обратились в Росреестр с заявлениями о внесении исправлений, однако, ФИО2 09.09.2017 обратился в Росреестр с заявлением о возврате документов без регистрации. Росреестр приостановил регистрацию изменений, требуя от сторон прекратить действие договора, и принуждал заключить новый договор.

Обращаясь в суд с настоящим иском, со ссылкой на ст.ст.165, 421, 450, 551 ГК РФ, просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать переход права общей долевой собственности на 1320/292471 долей в праве общей долевой собственности административного здания по адресу: 

<

...> на 5315/292471 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под административным зданием, находящимся по адресу: 

<

...> за ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представители истца ФИО1 - ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 и доводы, изложенные в заявлении, поддержали. Дополнительно поясняли, что между сторонами был заключен договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию, при этом, воля сторон была направлена на продажу конкретного помещения площадью 14 кв.м. ФИО2 никогда не высказывал возражений против пользования истцом именно указанного помещения, никаких споров по данному вопросу не возникало. Обнаружив ошибку в договоре по поводу размера долей, стороны решили исправить ее путем составления дополнительного соглашения, что не запрещено законом. Однако, ФИО2 отозвал свое заявление, требуя полной оплаты по договору, которая на тот момент произведена не была. Полагают, что в дополнительном соглашении не затрагивается предмет договора, в связи с чем согласие супруги ФИО2 не требуется. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Якупова Д.И. в судебном заседании иск не признала, поясняла, что оснований для удовлетворения требований не имеется, поскольку сделка совершенная в ненадлежащей форме является недействительной, а по договорам купли-продажи недвижимости предусмотрена нотариально удостоверенная сделка, что сторонами соблюдено не было. После регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, не может меняться объект договора дополнительным соглашением, в данном случае возможно изменение долей только путем заключения другой сделки, которая подлежит нотариальному удостоверению. Поскольку в требованиях истца речь идет об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного ФИО2 в период брака, необходимо согласие его супруги, которого при подписании дополнительного соглашения не было.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело без её участия и в иске отказать. 

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В отзыве просят рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, полагая Росрееестр ненадлежащим ответчиком. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа от 16.11.2015 года ФИО1 приобрела у ФИО2 следующее недвижимое имущество: 

-120/292471 долей в праве общей долевой собственности административного здания: назначение нежилое, 1,2 этажное, общей площадью 3 238, 53 кв.м (лит. А,а1,а2,а5-а10,Г1-Г6,I-III, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер №, что соответствует площади в 140 кв.м продаваемого помещения, расположенного на 1м этаже здания;

-120/292471 долей в праве общей долевой собственности земельного участка под административным зданием, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, общей площадью 11 007,29 кв.м, кадастровый номер земельного участка № по адресу: 

<

...>. 

По условиям договора вышеуказанные доли земельного участка и административного здания проданы по договоренности сторон за 750 000 руб., из которых 250 000 руб. – выплачиваются за долю земельного участка, 500 000 руб. – выплачиваются за долю административного здания (п.4 договора).

В соответствии с пунктом 5 договора расчет между сторонами произведен частично, до подписания настоящего договора уплачено 50 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 700 000 руб. будет уплачена покупателем продавцу до 01.09.2016 года.

На момент заключения договора ФИО1 состояла в законном браке с ФИО4, о чем в договоре имеется указание (п.9); на день рассмотрения дела брак между ними не расторгнут 

Право собственности ФИО1 на приобретенные у ФИО2 административное здание и земельный участок зарегистрировано 04.12.2015 года, что подтверждается материалами дела, с ограничением (обременением) в виде ипотеки в силу закона. 

В соответствии с п.п.1, 3 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В судебном заседании установлено, что после государственной регистрации перехода прав на долю административного здания и земельного участка (04.12.2015 года), стороны 30.08.2017 - ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) составили в простой письменной форме дополнительное соглашение, где предусмотрели изменение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости. По мнению суда, в данном случае изменен сам предмет Договора, поскольку размер долей в Договоре и размер доле в Дополнительном соглашении имеют существенное различие.

В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Между тем, в материалах исследованного судом регистрационного дела, отсутствует нотариально удостоверенное соглашение об изменении договора, что является существенным нарушением действующего законодательства и делает невозможной государственную регистрацию.

Доводы стороны истца о том, что при заключении договора купли-продажи воля сторон была направлена на передачу в собственность Покупателя конкретного помещения, опровергается данными государственной регистрации права, поскольку по результатам государственной регистрации ФИО1 стала собственником не конкретного помещения, а доли в праве общей долевой собственности на административное здание и земельный участок, о чем сами стороны просили подавая документы на государственную регистрацию права.

Доводы стороны истца о том, что в результате купли-продажи и перехода права собственности ФИО1 стала собственником незначительного размера доли, которая соответствует 1,5 кв.м. в здании и 4,5 кв.м. в земельном участке, не имеет правового значения, поскольку стороны проводили регистрацию перехода права именно на доли. О чем ФИО1 не могла не знать подписывая договор, обращаясь в Росреестр и получив в последствии документы регистрации права.

При этом, суд учитывает положения гражданского законодательства о свободе договора.

По мнению суда, после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, внесение изменений в договор невозможно, поскольку в данном случае сторона истца заявляет о своих правах на иной объект недвижимого имущества, а именно на долю в размере 1320/292471 долей в праве общей долевой собственности административного здания по адресу: 

<

...> на 5315/292471 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под административным зданием, находящимся по адресу: 

<

...>, что значительно превышает размер ее доли в праве общей долевой собственности, прошедшей государственную регистрацию.

По мнению суда, в дополнительном соглашении отсутствуют необходимые существенные условия сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества, в связи с чем данное дополнительное соглашение, совершенное в простой письменной форме, не может рассматриваться и как сделка по отчуждению недвижимого имущества.

Доводы стороны истца о том, что ФИО2 намеренно отозвал заявление из Росреестра о регистрации дополнительного соглашения в связи с тем, что на тот момент н была произведена полная оплата по договору купли-продажи со стороны ФИО1 нашли свое подтверждение, поскольку только в ходе рассмотрения данного гражданского спора истица произвела полную оплату по договору купли-продажи от 16.11.2015 года, перечислив ответчику ФИО2 300 000 рублей, взысканных по решению суда.

Однако, данные доводы правового значения при рассмотрении требований ФИО1, заявленных в настоящем деле, не имеют.

В соответствии с п.п.1, 3 ст.35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку по условиям дополнительного соглашения стороны предусмотрели передачу в собственность ФИО1 долей в праве общей долевой собственности на административное здание и земельный участок в ином размере, чем в том, которое предусмотрено Договором от 16.11.2015, суд полагает, что в данном случае согласие супруги ФИО2 необходимо в силу прямого указания Закона.

Таким образом, по мнению суда, сделка по отчуждению долей в здании, земельном участке является недействительной по тому основанию, что нотариального согласия ФИО5 на ее совершение не получалось, что императивно предусмотрено ст. 35 СК РФ.

Доводы стороны истца о том, что в собственность и пользование ФИО1 было передано конкретное помещение, объективно не подтверждены допустимыми доказательствами. Напротив, в Договоре купли-продажи от 16.11.2015 предусмотрено, что после уплаты оставшейся суммы в размере 700 000 рублей, сторонами договора будет подписан передаточный акт (п.6 Договора).

Данный акт до настоящего времени стороны не подписали, оплата по договору в полном объеме произведена только 06 июня 2018 года, о чем суду предоставлена квитанция о перечислении 300 000 рублей.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2, Росимуществу о возложении обязанности зарегистрировать переход права общей долевой собственности на 1320/292471 долей в праве общей долевой собственности административного здания по адресу: 

<

...> на 5315/292471 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под административным зданием, находящимся по адресу: 

<

...>. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,56,167,194-198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права общей долевой собственности на 1320/292471 долей в праве общей долевой собственности административного здания по адресу: 

<

...> на 5315/292471 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под административным зданием, находящимся по адресу: 

<

...> отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - О.В. Миллер