Дело № 3а-449/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000268-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 21 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Формула 1» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Формула 1» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 589 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 11 120 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Формула 1» проведены работы по формированию земельного участка с кадастровым номером № путем перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности ООО «Формула 1» с кадастровым номером № При этом, расчет стоимости части участка, образованного за счет находящихся с государственной собственности земель, производится на оснований сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «АСВ - Консалтинг» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 120 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от ДД.ММ.ГГГГ №/ЗУ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составила 18 576 231,62 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Формула 1» на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержал. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменных отзывах на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Формула 1» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Формула 1» проведены работы по образованию земельного участка площадью 4 589 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности ООО «Формула 1» с кадастровым номером №

В соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Ярославской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11 февраля 2015 года № 119-п, размер платы в отношении земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяется как 50 процентов их кадастровой стоимости, рассчитанной пропорционально площади части таких земельных участков, подлежащих передаче в частную собственность в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящих Правил. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению платы за часть находящегося в государственной собственности земельного участка, образованного путем перераспределения земель, являются публичными. Изменение размера данной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Формула 1» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, как лицо, осуществившее его формирование и заявившее о намерении заключить соглашение о перераспределении земельных участков. 

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером № не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 5 марта 2020 года № 26/ЗУ по состоянию на 25 февраля 2020 года и составила 18 576 231,62 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 25 февраля 2020 года установлена в размере 11 120 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Так, из Отчета следует, что цены аналогов корректировались по следующим ценообразующим факторам: местоположение в пределах города, выход на «красную» линию, площадь, на наличие строений, на вид разрешенного использования, на обеспеченность сетями теплоснабжения.

Анализируя различия объекта оценки и аналогов по такому элементу сравнения, как вид разрешенного использования, оценщик принял во внимание, что объект оценки предназначен для размещения объектов торгово – офисного назначения.

Объект – аналог 3 (

<

адрес>) на дату оценки имел вид разрешенного использования – многоквартирная жилая застройка; после даты оценки – магазины.

В связи с этим, установив различия по данному элементу сравнения на дату оценки, оценщик применил к цене указанного аналога понижающую корректировку в размере 2, 9 %.

Объект – аналог 4 (

<

адрес>) имеет вид разрешенного использования для размещения объектов производственного назначения. Однако, территориальная зона, в которой расположен данный земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки города Рыбинск, не предполагает такого использования земельного участка. Вместе с тем, она допускает его использование под размещение торгово – офисных объектов. При таких обстоятельствах, учитывая, что потенциальный покупатель данного объекта в целях его освоения будет изменять вид его разрешенного использования, оценщик исходил из сопоставимости вида разрешенного использования данного аналога с объектом оценки и цену аналога 4 по данному элементу сравнения не корректировал.

Суд полагает указанные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными, подтвержденными ссылками на те источники информации, которые использованы оценщиком при постановке приведенных выводов, а потому соответствующими требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Оценщиком выявлены различия по местоположению объекта оценки и аналогов.

При этом, объект оценки и аналог 1 (

<

адрес>) идентифицированы оценщиком, как находящиеся в районе крупных автомагистралей. Анализ местоположения данных объектов, учитывая высокий пешеходный и транспортный трафик, дал основания оценщику применить к указанным аналогам коэффициент корректировки в размере максимального значения из расширенного интервала корректировок по данному элементу сравнения, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, 2018 года.

В отношении остальных аналогов размер корректировки принят в соответствии со средним значением, предложенным указанным Справочником.

Вопреки утверждению административного ответчика и заинтересованного лица, вышеприведенные выводы оценщика в Отчете полно и подробно приведены, ссылки на источники информации, позволившие оценщику отнести объект оценки и аналоги к тому или иному району в пределах города, а также определить цифровое значение корректировки по данному элементу сравнения, в Отчете имеются.

Оснований сомневаться в достоверности выводов оценщика в указанной части у суда нет. 

Судом с учетом возражений Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа города Рыбинск установлено противоречие в содержании Отчета в части определения величины корректировки на торг: в описании корректировки оценщик указывает на ее значение в 14,8%, в расчетной таблице применяет значение в 15, 7 %.

Вместе с тем, указанное расхождение не является существенным, к искажению результата оценки не привело. Оба значения корректировки укладываются в доверительный интервал данных корректировок, предложенных использованным оценщиком Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, 2018 года.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика и заинтересованного лица у суда не имеется. 

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика и заинтересованного лица на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 11 120 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Формула 1» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Формула 1» с настоящим административным иском в суд – 17 мая 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Формула 1» удовлетворить.

Установить по состоянию на 25 февраля 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 589 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 11 120 000 (одиннадцать миллионов сто двадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 мая 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 2 июля 2021 года