К делу №

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 г. 

<

адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: 

судьи Катбамбетова М.И.,

секретаря судебного заседания ФИО5,

c участием представителя истицы ФИО3 по доверенности ФИО10,

рассмотрев в судебном открытом заседании, в порядке заочного производства гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО3 обратилась в Майкопский городской суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ответчику ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности. 

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в интересах ФИО3 «покупатель» и ФИО4 «продавец» был заключен предварительный договор купли-продажи недостроенного жилого дома готовностью 69% и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 5 предварительного договора «продавец» обязуется в срок до подписания основного договора купли-продажи, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, погасить сумму долга и снять обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Майкопбанк». Также ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому расчет за приобретаемые земельный участок и жилой дом произведены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и мной ФИО3 был заключен основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью 408 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов-для размещения индивидуального жилого дома, с кадастровым номером № и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью застройки 63,1 кв.м., 69% готовностью, инвентарный №, литер А, этажность расположенных по адресу: 

<

адрес>. Настоящий договор носит форму передаточного акта. В тот же день она обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> для регистрации договора, однако право собственности на указанное недвижимое имущество не было зарегистрировано, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на регистрационные действия в отношении выше указанного имущества. Выше изложенные обстоятельства ранее были исследованы Майкопским городским судом в рамках рассмотрения гражданского дела №. Также указала, что с момента заключения договора она добросовестно владеет и пользуется приобретенным имуществом, несет расходы по его содержанию, оплате коммунальных услуг и налогов. Однако, отсутствие регистрации права собственности препятствует полному распоряжению имуществом, что нарушает ее права. Приобретенное домовладение в настоящее время достроено, и имеет степень готовности 100%. С момента заключения договора купли-продажи она не имеет возможности оформить право собственности належим образом, так как продавец ФИО4, является должником по исполнительным производства и на спорных объектах имеется ограничения в виде запрета на регистрационные действия. Также в виду отсутствия информации о место нахождении ФИО4, зарегистрировать право собственности она не имеет возможности.

На основании изложенного, просит суд признать действительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 408 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов-для размещения индивидуального жилого дома, с кадастровым номером № и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью застройки 63,1 кв.м., 69% готовностью, инвентарный №, литер А, этажность расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО4 и ФИО3. Признать за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на земельный участок общей площадью 408 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения индивидуального жилого дома, с кадастровым номером № и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью застройки 63,1 кв.м., 69% готовностью, инвентарный №, литер А, этажность расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Истица ФИО3 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО10, в ходе судебного заседания доложил суду о явке свидетелей в судебное заседание, которых просил допросить. Исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО4, в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение суда.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельнее требования МГОСП УФССП России по 

<

адрес>, Управление Федеральной налоговой службы по 

<

адрес>, ООО "ТРАНС СЕРВИС" в судебное заседание не явились. 

В соответствии с ч. 2 ст. 233 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в порядке заочного производства в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, с учетом вышеуказанных правовых норм, выраженного в письменном заявлении и не возражавшего против рассмотрения дела в порядке заочного производства, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд, изучив материалы дела, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом, в том числе и на основании договора купли-продажи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недостроенного жилого дома готовностью 69% и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с условием заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 5 предварительного договора ответчик (продавец) ФИО4 обязуется в срок до подписания основного договора купли-продажи, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, погасить сумму долга и снять обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Майкопбанк».

Также установлено, что в последующем между ответчиком ФИО4 и ФИО1 заключалось дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, по которому срок исполнения обязательств продавца ФИО4 по снятию обременения и заключению основного договора был увеличен до ДД.ММ.ГГГГ.

Основной договор купли-продажи жилого дома готовностью 69% и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> был заключен между истицей ФИО3 и ответчиком ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами дела. 

Из искового заявления следует, что после заключения основного договора купли-продажи жилого дома готовностью и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, истица ФИО3 обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> для регистрации договора, однако право собственности на указанное недвижимое имущество не было зарегистрировано, так как постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на регистрационные действия в отношении выше указанного имущества.

Как установлено в судебном заседании, решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № «постановлено:

«Исковые требования ФИО3 к ФИО4 и ФИО2 об освобождении имущества от ареста - удовлетворить.

Освободить недостроенный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, №, от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по 

<

адрес> ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ года».

Из мотивировочной части указанного решения суда следует, что в ходе рассмотрения гражданского дела №, в качестве свидетеля судом был допрошен ФИО1 который пояснил, что в 2011 году его сестра продав недвижимость в 

<

адрес>, перевела денежные средства, для того, чтобы он приобрел для неё земельный участок и жилой дом, которые продавались по соседству, а именно по адресу: 

<

адрес>, 62. При этом между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи. Однако основной договор между ними так заключен и не был, поскольку ФИО4 долгое время не мог в полном объеме оплатить имеющийся у него банковский кредит и, следовательно, не мог снять обременение. Денежные средства за указанные объекты недвижимости были переданы ФИО4 в полном объеме, а именно 1 300 000 рублей. ФИО4 на протяжении трех лет обещал, что кредит будет оплачен в полном объеме. Поскольку его сестра переехала на постоянное место жительство в 

<

адрес>, то она стала проживать в его 

<

адрес> в 

<

адрес> и постепенно достаивать дом, поскольку процент его готовности составлял 69 %. Когда в 2014 году ФИО4 исполнил в полном объеме свои кредитные обязательства перед Банком, уже между его сестрой и ФИО4 был заключен основной договору купли-продажи. Стороной по договору «покупателем» была указана именно его сестра, поскольку денежные средства, на которые приобретались указанные объекты недвижимости принадлежали ей. 

Несогласившись с указанным решением суда ответчиком ФИО7 была подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

«Решение Майкопского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 и ФИО2 об освобождении имущества от ареста отказать».

Из апелляционного определения следует, что основанием для отмены решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ послужило обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя МО УФССП России по Республики по Республики Адыгея на имущество должника ФИО4 наложен арест и указанное постановление направлено в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>. 

В связи с чем, обратившейся с заявлением о регистрации права собственности ФИО3 в регистрации права собственности было отказано. Таким образом, право собственности у ФИО3 на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно не возникло и на момент наложения ареста, в связи с чем, собственником спорного имущества являлся ФИО4

Согласно ответа ППК «Роскадастр», полученного по запросу суда, по состоянию на дату вынесения настоящего решения право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с инверторным номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО4

Также из указанного ответа следует, что на указанные выше земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, наложены ограничения службой судебных приставов, что подтверждается ответом МГОСП УФССП по 

<

адрес>, полученного по запросу суда, из которого следует, что в отношении должника ФИО4 возбуждены исполнительные производства в связи с наличием задолженностей последнего перед налоговыми органами и иным учреждениями. 

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лица, в том числе и по договору купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу положений п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из искового заявления следует, а также нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания, что истица ФИО3 с момента заключения основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ добросовестно владеет и пользуется данным имуществом, несет расходы по содержанию приобретенного имущества, оплачивает коммунальные услуги и налоги, что подтверждается материалами дела.

Также, согласно справки индивидуального предпринимателя ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположен объект завершенного капитального строительства (жилой дом).

Из справки МОО «Территориальное общественное самоуправление № муниципального образования «

<

адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истица ФИО3 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>А, а с 2011 года фактически проживает по адресу: 

<

адрес>. 

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 432 того же Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 28 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Из ст. 13 ГПК РФ следует, что вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Более того, согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом, руководствуясь абз. 2 п.1 ст. 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно п.95 постановления Пленума Верховного суда РФ N от 23.06.2015г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" только с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ).

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N от 23.06.2015г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

На момент совершения сделки, не имелось ограничений, обременений и притязаний третьих лиц в отношении предмета сделки, о которых истцу могло быть известно и которые препятствовали государственной регистрации, при этом стороны сделки, в установленном законом порядке в период отсутствия каких-либо предусмотренных законом ограничений для такой сделки, исполнили сделку. В связи с чем, руководствуясь абз 3 п.6 ст. 8.1 ГК РФ суд приходит к выводу, что приобретатель недвижимого имущества как полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным.

В соответствии с п.58 постановления Пленума Верховного Суда РФ N и Пленума ВАС РФ N от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Согласно п. 59 указанного постановления если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка общей площадью 408 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов-для размещения индивидуального жилого дома, с кадастровым номером № и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью застройки 63,1 кв.м., 69% готовностью, инвентарный №, литер А, этажность расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным.

Признать за ФИО3, право собственности на земельный участок общей площадью 408 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения индивидуального жилого дома, с кадастровым номером № и расположенного на нем недостроенного жилого дома общей площадью застройки 63,1 кв.м., 69% готовностью, инвентарный №, литер А, этажность расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Настоящее решение является основанием для регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с инверторным номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать заявление об отмене заочного решения в Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Разъяснить ответчику, что заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись М.И. Катбамбетов

Уникальный идентификатор дела 01RS0№-27

Подлинник находится в материалах дела №

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.