Дело № 2-7847/2025

УИД: 50RS0031-01-2025-004886-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Одинцово 04 сентября 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Серегиной Е.О.,

при секретаре Серебряковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7847/2025 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Главстрой-СПБ СЗ» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Главстрой-СПБ СЗ» о взыскании денежных средств. 

В обосновании своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома. Из содержания п.п. 1.1 и 3.1 названного договора следует, что застройщик взял на себя обязательства построить (создать) жилой дом со встроенными помещениями (корпус 35) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства - квартиру общей площадью 45,95 кв.м. 19.03.2022 ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» передало истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС, АДРЕС АДРЕС, общая площадь которого 44,60 кв.м. Таким образом, застройщиком допущено уменьшение общей площади квартиры на 1,35 кв.м. Учитывая, что цена договора составляет №. и определена из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра общей проектной площади квартиры, составляющей № руб., истец полагает, что ему подлежат к возврату денежные средства в размере № ДД.ММ.ГГГГ истцом в целях досудебного урегулирования указанного спора ответчику предъявлено требование о возврате денежных средств в размере №., которое было оставлено без удовлетворения. 

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика денежные средства за недополученную площадь квартиры в размере №.; неустойку (пени) в размере №.; проценты за пользование ответчиком денежными средствами за недополученную площадь квартиры в размере №.; моральный вред в размере №.; штраф в размере №.

Протокольным определением Одинцовского городского суда Московской области от 03.06.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО"РУСТЕХРЕЕСТР" и ФГКУ "Росвоенипотека".

Протокольным определением Одинцовского городского суда Московской области от 07 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Истец ФИО2 в судебное заседание явился, требования иска поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Главстрой-СПБ СЗ» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил. В материалы дела представлены письменные возражения, в которых ответчик указывает, что площадь уменьшена в пределах, допустимых договором долевого участия. Более того, застройщиком по требованию самого истца произведена зашивка стояков, что тоже привело к уменьшению площади.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в материалы дела представлены письменный отзыв в котором требование иска оставляет на усмотрение суда.

Представители третьих лиц ООО"РУСТЕХРЕЕСТР", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Неявившиеся участники дела надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В силу части 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, оценив представленные доказательства, пришел к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации). 

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из содержания указанных норм права следует, что основанием для отказа от принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства является только такое несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, которое приводит к ухудшению его качества или делает его непригодным для предусмотренного договором использования.

Судом установлено и следует из письменных материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома.

Из содержания п.п. 1.1 и 3.1 названного договора следует, что застройщик взял на себя обязательства построить (создать) жилой дом со встроенными помещениями (корпус 35) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру общей площадью 45,95 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» передало истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, общая площадь которого 44,60 кв.м.

Таким образом, застройщиком допущено уменьшение общей площади квартиры на 1,35 кв.м.

Учитывая, что цена договора составляет № руб. и определена из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра общей проектной площади квартиры, составляющей № руб., истцу, по его мнению, подлежат возврату денежные средства в размере № руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в целях досудебного урегулирования указанного спора ответчику в порядке статей 22 и 29 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» направлена претензия о возврате денежных средств в общем размере 159 497,92 руб.

Однако 22.04.2022 ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в удовлетворении данного требования отказал, что следует из представленного в материалах дела ответа от 22.04.2022 исх. № 01-06/22-1350.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Форма вышеуказанного договора была утверждена ФГКУ «Росвоенипотека», Постановлением Правительства Российской Федерации №370 от 15.05.2008 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов»).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации является меньше или больше проектной площади, указанной в п. 1.1.2 настоящего договора, пересчёт цены договора, указанной в п. 4.1. настоящего договора, доплата/возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 2.4 договора установлено, что ответчик передаёт истцу квартиру не ранее, чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 3.6 договора обмеры производятся застройщиком в соответствии с требованиями вышеназванных Федерального закона РФ №221- ФЗ, Федерального закона РФ №218-Ф3.

Данные условия договора соблюдены ответчиком.

По результатам обмеров, произведенных застройщиком в отношении спорной квартиры, площадь последней составила 44,60 кв.м, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН, ведомостью помещений по вышеуказанному адресу.

Согласно пп. 11.4, 11.5 договора стороны согласовали, что площадь передаваемой квартиры участнику долевого строительства может отличаться от согласованных сторон и указанное изменение площади не будет являться существенным в случае, если отклонение площади квартиры составит в пределах 5% в большую или меньшую сторону.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)" передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Помимо норм Закона об участии в долевом строительстве отношения, возникающие между потребителями, имеющими намерение заказать или приобрести либо заказывающими, приобретающими или использующими товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), регулируются нормами Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Оценивая фактические обстоятельства дела во взаимосвязи с действующими нормами права (часть 1 статьи 432 ГК РФ и часть статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), суд приходит к выводу, что само по себе уменьшение площади объекта не свидетельствует о том, что истцу передан объект с существенным недостатком, не позволяющий использовать квартиру по ее прямому назначению. Более того, стороны согласовали, что площадь передаваемой квартиры участнику долевого строительства может отличаться от согласованной сторонами, и указанное изменение площади не будет являться существенным в случае, если отклонение площади квартиры составит в пределах 5 % в большую или меньшую сторону.

Судом установлено, что по договору долевого участия истцу должен был быть передан объект долевого участия общей площадью в размере 45,95 кв.м, тогда как по акту передана квартира общей площадью 44,60 кв.м, отступление составляет 1,35 кв.м.

Таким образом, отступление площади составляет 2,94%, то есть в пределах допустимых и согласованных сторонами значений.

Пункт договора о возможности отклонения площади истцом оспорен не был, недействительным в данной части договор долевого участия признан не был, а значит, он подлежит применению.

Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере № руб. за недополученную площадь квартиры удовлетворению не подлежит в полном объеме.

В связи с тем, что права истца, как потребителя действиями ответчика нарушены не были, суд не усматривает оснований для удовлетворения производных требований о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В связи с тем, что никаких денежных обязательств ответчика перед истцом не установлено, не усматривается оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Главстрой-СПБ СЗ» о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.О. Серегина

Мотивированное решение суда изготовлено 30 сентября 2025 года.