Дело № 3а-328/2021

УИД № 36OS0000-01-2021-000141-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 18 октября 2021 г. 

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноперовой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

представитель административного истца ФИО2 обратился в суд с названным выше административным иском, указав, что в собственности ФИО1 находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 145 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим магазином № 2, для иного использования, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2020 в размере 8 603 323,9 руб.

Ссылаясь на то, что установленный размер кадастровой стоимости значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении спорного земельного участка кадастровую стоимость равную рыночной стоимости, установленной в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО3 от 22.03.2021 № 17/03/21-05, в размере 3 058 300 руб.

В качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области, администрация Усманского 1-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области. 

Участвующие в деле лица и их представители в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 01.01.2020. 

ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 145 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим магазином № 2, для иного использования, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись регистрации № (л.д. 8-11).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 составляет 8 603 323,9 руб. (л.д. 12).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке от 22 марта 2021 г. № 17/03/21-05, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3 (л.д. 15-39).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5 142 195 руб. (л.д. 117-136).

По ходатайству представителя административного истца ФИО2 судом по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Основанием для ее назначения явились сомнения в обоснованности заключения эксперта ввиду отсутствия в заключении описания объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов. Отбор объектов-аналогов был описан в заключении исключительно в совершаемой экспертом последовательности действий, не дающей возможности суду проверить проведенный экспертом анализ рынка недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7. В заключении не были приведены те объекты, из которых для реализации сравнительного подхода экспертом были выбраны объекты-аналоги. Информация о проведении экспертом при отборе объектов-аналогов анализа предложений о земельных участках, схожих объекту оценки по площади, исходя из исследовательской части заключения, не могла быть проверена судом. Экспертом в заключении не мотивирован отказ от использования в качестве объектов-аналогов иных земельных участков, схожих с объектом оценки, учитывая, что объект оценки расположен в населенном пункте в территориальной зоне «среднеэтажная застройка», имеет разрешенное использование «под существующим магазином», а экспертом приняты объекты-аналоги: расположенный в промзоне П1 участок; участок ИЖС в промзоне; участок промышленного назначения на территории индустриального парка «Перспектива», т.е. в иных территориальных зонах и с иным видом разрешенного использования.

Производство повторной экспертизы было поручено оценщику ООО Консалтинговая компания «Воронеж-кадастр» ФИО4, которая имеет высшее образование (2002 год), диплом о профессиональной переподготовке в сфере «Профессиональная оценка объектов собственности» (2002 год), стаж оценочной деятельности с 2007 года. Оценщик имеет квалификационный аттестат от 17.05.2021 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» на срок до 17.05.2024, состоит в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки» с 2007 года. 

В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами заключены договоры обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности ФИО4 с периодом страхования с 19.08.2021 по 18.08.2022, ООО Консалтинговая компания «Воронеж-кадастр» с периодом страхования с 01.01.2021 по 30.06.2022.

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 20 сентября 2020 г. № 348/2021 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 составляет 3 689 190 руб. (л.д. 199-241).

Как следует из повторного заключения эксперта, определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В силу пункта 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В заключении экспертом приведен подробный анализ доступных источников информации о ценах предложений, вся необходимая информация экспертом приведена в заключении, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из представленных предложений в количестве пятнадцати земельных участков под коммерческую застройку эксперт выбрал три объекта-аналога.

Экспертом применены корректировки на дату предложения, торг, местоположение населенного пункта, местоположение в пределах населенного пункта. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован. 

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности выводов эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд считает повторное заключение оценочной судебной экспертизы обоснованным и объективным, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. 

Достоверность данных, содержащихся в повторном заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.

Оценив повторное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами, полагая, что первоначальное экспертное заключение не может быть принято при установлении рыночной стоимости земельного участка ввиду отсутствия в нем анализа рынка недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7, мотивов отбора принятых объектов-аналогов, в результате чего были выбраны объекты-аналоги, не сопоставимые по характеристикам с объектом оценки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд считает, что кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определенном в повторном заключении эксперта.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 12 апреля 2021 г. (дата почтового отправления), данную дату следует считать датой подачи заявления.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 145 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим магазином № 2, для иного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 3 689 190 (три миллиона шестьсот восемьдесят девять тысяч сто девяносто) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 12 апреля 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.А. Привалов 

Мотивированное решение составлено 19 октября 2021 г.