Дело № 2-523/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2018 г. станица Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд КЧР в составе:

председательствующего судьи Останина М.П., 

при секретаре Батчаеве Р.Х.,

с участием истца ФИО1, 

представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района ФИО2, действующей на основании доверенности № 01-3001 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению ФИО1 к администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района, в котором просит, признать за ней право собственности на недвижимое имущество, а именно: на нежилое помещение - жилой дом 

<

данные изъяты> навес 

<

данные изъяты> и телятник (

<

данные изъяты>), площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке мерою -

<

данные изъяты> кв. м., приобретенное ею по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она, ФИО1 (покупатель) и Сельскохозяйственный производственный кооператив «Октябрь» (далее - СПК «Октябрь») в лице председателя кооператива ФИО3 (продавца), действующего на основании Устава СПК «Октябрь», заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) жилой дом 

<

данные изъяты> навес 

<

данные изъяты> и телятник 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты>.м. расположенный по адресу: Аксаутское ущелье урочище 

<

данные изъяты> на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв. м.

В соответствии с пунктом 3 Договора объект оценен сторонами в 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей, оплата произведена до подписания договора.

Согласно п. 4 Договора, отчуждаемый объект до подписания договора, передан Продавцом и принят ею - покупателем в качественном состоянии известном сторонам. Дополнительный передаточный акт не составлялся.

На сегодняшний день она является фактическим владельцем и пользователем вышеуказанного имущества. Все обязательства по договору ею исполнены в полном объёме.

Она приобрела вышеуказанное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у СПК «Октябрь» в лице его председателя ФИО3. Решение о реализации ей данного имущества было принято на общем собрании СПК «Октябрь», единогласно избранным Президиумом Совета пайщиков СПК «Октябрь».

По вопросу регистрации права собственности на приобретенное ею недвижимое имущество она обращалась в МО №2 УФСКиК по КЧР, однако ей было рекомендовано для регистрации права собственности обратиться в суд, поскольку СПК «Октябрь» ликвидировано на основании решения суда, правопреемников данной организации нет.

Зарегистрировать право собственности на имущество, приобретенное по договору купли-продажи, не представляется возможным, в виду ликвидации продавца, что подтверждается справкой архивного отдела администрации Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ и справкой «О предоставлении сведений» Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №2 по КЧР от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 161 ГК РФ, сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Вышеуказанный договор купли-продажи к сделкам, требующим нотариальное удостоверение (п. 2ст. 163 ГК РФ) не относится.

В силу п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с п. 1. ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

Согласно п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора,

В соответствии с п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Сделка между ею и СПК «Октябрь» совершена в требуемой законом форме, условия сделки выполнены, деньги уплачены, имущество принято, но в виду ликвидации СПК «Октябрь», зарегистрировать переход права собственности в предусмотренном законом порядке не представляется возможным.

С момента приобретения указанного недвижимого имущества она владеет, и пользуются им, несет бремя расходов по его содержанию. Притязаний третьих лиц на названные объекты недвижимого имущества не имеется. Спорных вопросов, связанных с земельным участком также нет, так как она является арендатором данного земельного участка согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1 уточнила исковые требования, просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СПК «Октябрь» в лице председателя ФИО3 и ею, действительной сделкой и зарегистрировать переход права собственности от СПК «Октябрь» к ФИО1

Представитель ответчика администрации Зеленчукского муниципального района ФИО2 возражала против удовлетворения измененных исковых требований ФИО1, при этом пояснила, что правопритязаний на указанные объекты недвижимости со стороны администрации Зеленчукского муниципального района не имеется и о правопритязаниях третьих лиц на указанное имущество, им не известно.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – администрации Кызыл-Октябрьского сельского поселения и представителя МО № 2 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседание не явились, о причинах уважительности неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц: администрации Кызыл-Октябрьского сельского поселения и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР. 

Огласив исковое заявление, заслушав объяснения истца ФИО1, представителя администрации Зеленчукского муниципального района ФИО2, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. 

Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. 

В силу ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. 

Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное.

В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделка с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). 

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации.

Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей до 01.01.2017 года), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В судебном заседании установлено, что согласно Протокола общего собрания «СПК «Октябрь» ДД.ММ.ГГГГ. президиумом СПК «Октябрь» решено реализовать ФИО1, жилой дом (

<

данные изъяты>), навес (

<

данные изъяты>) и телятник( 

<

данные изъяты>), площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Октябрь» в лице председателя кооператива ФИО3 и ФИО1 заключили договор купли-продажи жилого дома( 

<

данные изъяты>), навеса 

<

данные изъяты>, телятника (

<

данные изъяты>), площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв.м. Указанный объект сторонами оценен в 80 000 рублей, расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора. Согласно п.5 Договора, продавец оказывает покупателю необходимую помощь для регистрации права собственности на объект в Управлении Росреестра по КЧР (органе, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним.

Факт уплаты истцом стоимости объекта, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг., из которой следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплатила 80 000 рублей СПК «Октябрь».

ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией Зеленчукского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес> летние пастбища, участок № часть 

<

данные изъяты>, сроком на 49 лет.

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении СПК «Октябрь». Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по Карачаево-Черкесской Республике выдано Свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда, что подтверждается, справкой, предоставленной архивным отделом администрации Зеленчукского муниципального района и сведениями, предоставленными Межрайонной ИФНС России № 2 по КЧР.

Право собственности СПК «Октябрь» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В силу ст. 100 ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, таких данных в БТИ не имеется. 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществам в Карачаево-Черкесской республике, подтвердило отсутствие в реестре государственного имущества спорных объектов недвижимости, что подтверждается ответом 01.06.2018г.

Исходя из требований абз.1,3 п.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ликвидация продавца СПК «Октябрь» на основании определения Арбитражного суда КЧР подтверждена предоставленными справками администрации Зеленчукского муниципального района и Межрайонной ИФНС России № 2 по КЧР.

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. 

В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - СПК «Октябрь» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют. 

Администрация Зеленчукского муниципального района КЧР, на территории которого расположены спорные объекты недвижимого имущества, заявила об отсутствии притязаний на заявленное недвижимое имущество.

Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СПК «Октябрь» в лице его председателя после оплаты Покупателем ФИО1 стоимости купленных им объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Удовлетворить исковые требования ФИО1.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Октябрь», в лице председателя кооператива ФИО3 и ФИО1, действительной сделкой.

Зарегистрировать переход права собственности от СПК «Октябрь» к ФИО1 на недвижимое имущество, а именно: на жилой дом( 

<

данные изъяты>), навес (

<

данные изъяты>), телятник (

<

данные изъяты>), площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> летние пастбища, участок №, на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв.м., 

Решение суда является основанием для государственной регистрации за ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано через Зеленчукский районный суд в Верховный суд КЧР в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья М.П.Останин