Дело № 2-492/19 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2019 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Габидулиной Э.И., 

при секретаре Дунаевой Н.А., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа обеспеченного залогом, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору займа в размере 2 000 000 руб., задолженности по исполнительным производствам в размере 213 053 руб. 99 коп., уплаченной суммы страховых взносов в размере 7 875 руб. 50 коп., пени в размере 560000 руб. судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с К№ № и жилой дом с К№ №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, указав в обоснование, что 03 мая 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого истец передал ответчику денежные средства в размере 2 000 000 руб., а ответчик обязалась возвратить истцу в срок не позднее 10 сентября 2018 года денежные средства в размере 2 000 000 руб. Пунктом 3.1 договора займа предусмотрена ответственность заемщика в случае невозвращения денежных средств в установленный договором срок в виде пени в размере 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки. В обеспечение обязательств по договору займа между сторонами заключен договор залога. Предметом залога являются земельный участок с К№ и жилой дом с К№, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Истец договорные обязательства исполнил в полном объеме. Однако ответчик обязательства не выполнил, до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены. На основании изложенного ФИО1 обратился в суд с вышеназванными требованиями. 

Истец неоднократно уточнял исковые требования и в окончательном варианте просил суд взыскать с ответчика денежные средства по договору займа в размере 2 000 000 руб., пени по договору займа в размере 1 560 000 руб. на 13.02.2019 г. и по день исполнения решения суда, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19604руб 99коп., обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок с К№ и жилой дом с К№, расположенные по адресу: 

<

адрес> определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 259 828 руб. 34 коп. (жилой дом) и в размере 134 877 руб. 54 коп. (земельный участок). 

Истец ФИО1 и ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования с учетом уточнения поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, также просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 16 000 руб. за оплату судебной экспертизы, которые оплатил истец.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, исковые требования не признала, при этом не отрицала факт заключения сторонами договора займа и получения ФИО3 денежных средств. Полагала размер пени необоснованно завышенным, в случае удовлетворения иска просила суд уменьшить размер пени. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 03 мая 2018 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого ФИО1 (Займодавец) передал ФИО3 (Заемщик) по договору займа денежные средства в размере 2 000 000 руб., а ФИО3 обязалась возвратить истцу в срок не позднее 10 сентября 2018 года денежные средства в размере 2 000 000 руб. 

П. 3.1. указанного договора установлено, что в случае невозвращения денежных средств в установленный договором срок Заемщик обязан уплатить Займодавцу пени в размере 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки. 

В обеспечение обязательств по договору займа между сторонами заключен договор залога недвижимого имущества. Предметом залога являются земельный участок, площадью 1239 кв.м. с К№ и жилой дом, 2-этажный, полезной площадью 171,9кв.м. с К№, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от 03 мая 2018 года, согласно которой ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства по договору займа в сумме 2 000 000 руб. Факт ее составления и получения денежных средств представитель ответчика в ходе судебного разбирательства по существу не оспорил.

В судебном заседании из письменных материалов дела, объяснений лиц участвующих в деле установлено, что обязательства по возврату истцу денежных средств ответчиком не исполнены. Размер задолженности по займу составляет 2 000 000 рублей. Указанное обстоятельство также не отрицалось представителем ответчика.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Ст. 808 ГК РФ установлено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Условиями договора от 3 мая 2018г. определен срок возврата заемных денежных средств не позднее 10 сентября 2018 года. Также судом установлено, что 08 октября 2018 года истец направил ответчику по почте письменное требование о возврате суммы займа в течение 7 дней с момента получения требования.

Однако, ни в установленный договором срок, ни позднее сумма займа ответчиком не была возвращена.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основывает свои требования и возражения.

Исходя из характера спора, бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа возлагается на заемщика, то есть на ФИО3 

Между тем, доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение договорных обязательств, ответчик ФИО3 и её представитель при рассмотрении дела не представили, равно как не представили доказательств, подтверждающих иной размер суммы долга. 

При таких обстоятельствах суд считает иск ФИО1 в части требований о взыскании с ФИО3 долга в сумме 2 000 000 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Пунктом 3.1 договора займа предусмотрена ответственность за несвоевременный возврат займа в виде неустойки (пени) в размере 0,5% от суммы займа за каждый день просрочки до дня ее фактического возврата Займодавцу. 

Поскольку судом установлен факт неуплаты ответчиком суммы займа, истцом обоснованно начислены пени по состоянию на 13.02.2019 г. за нарушение сроков возврата займа в сумме 1 560 000 руб. 

Правильность представленных истцом расчетов судом проверена.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 года №263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание период допущенной ответчиком просрочки исполнения предусмотренного договором займа обязательства,размер задолженности в его сопоставлении с размером пени, а равно отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо неблагоприятных и существенных по своему характеру последствий в связи с неисполнением ответчиком обязательства, обеспеченного неустойкой, суд приходит к выводу о явной несоразмерности подлежащей уплате ответчиком неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании ст. 333 ГК РФ полагает возможным уменьшить размер неустойки до 200000 руб. 

Следовательно, в остальной части в удовлетворении требований истца ФИО1 о взыскании пени должно быть отказано, в том числе о взыскании пени по день исполнения решения суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части суд исходит из того обстоятельства, что взыскание пени носит штрафной характер, ответственность за не исполнение обязательств должна быть соразмерна последствиям такого неисполнения.

Истец не лишен возможности обращения в суд с данными требованиями по факту исполнения решения суда.

Заявленные истцом требования об обращении взыскании на заложенное имущество подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу 

договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п. п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом из письменных материалов дела установлено, что обеспечение обязательств по договору займа между сторонами 3.05.2018г. заключен договор залога. Предметом залога являются земельный участок, площадью 1239 кв.м. с К№, находящийся на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом, 2-этажный, полезной площадью 171,9кв.м. с К№, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п.1.6 договора залога предмет залога оценен сторонами в 10000000 руб. (8000000руб.-стоимость жилого дома, 2000000 руб.- стоимость земельного участка).

В силу п.5.3 вышеуказанного договора залог обьектов недвижимости обеспечивает требования залогодержателя по договору займа в том обьеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения заемщиком, включая штрафы и неустойку, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.

Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 09.01.2019г. договор залога недвижимого имущества от 3.05.2018г. прошел государственную регистрацию 10.09.2018г.

С учетом приведенных норм права и установленных в судебном заседании фактов ненадлежащего исполнения заемщиков ФИО3 обязательств по договору займа, суд находит требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем следует обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации суд исходит из следующего. 

Из материалов дела усматривается, что предмет залога оценен сторонами в 10000000 руб. (8000000руб.-стоимость жилого дома, 2000000 руб.- стоимость земельного участка)

Уточняя исковые требования истец определил начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2259828 руб.34 коп.- жилой дом и 134877 руб.-земельный участок, предоставив в обоснование отчет № 3 специалиста-оценщика З* от 5.02.2019г.

Сторона ответчика с указанной оценкой не согласилась в связи с чем определением суда от 06 марта 2019 года по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Как следует из заключения эксперта К* 

<

данные изъяты> от 24 апреля 2019 года N 104, рыночная стоимость жилого дома, полезной площадью 171,9кв.м. с К№ и земельного участка площадью 1239 кв.м. с К№, расположенных по адресу: 

<

адрес>. составляет на дату проведения экспертизы 9125000руб. (8500000руб.- жилой дом, 625000руб.-земельный участок).

Экспертиза по гражданскому делу была назначена судом в соответствии со ст.79 ГПК РФ для разрешения вопросов, требующих специальных познаний; эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; оснований сомневаться в компетентности эксперта и достоверности судебной экспертизы у суда не имеется. Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделаны в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

С учетом положений п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона № 102-ФЗ ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержащей императивные требования относительно определения начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика (равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете), принимая во внимания определенную в результате назначенной судом экспертизы рыночную стоимость заложенного имущества, суд считает необходимым установить начальную продажную цену залогового имущества в размере, равном 80% от рыночной стоимости, определенной заключением эксперта: жилого дома, полезной площадью171,9кв.м. с К№ в размере 6800000 руб. (8500000 руб. x 80% = 6800000руб.), земельного участка, площадью 1239 кв.м. с К№, расположенных по адресу 

<

адрес>. в размере 500000 руб. (625000 руб. x 80% = 500000 руб.). 

Судом не принимаются доводы представителя истца о том, что стоимость заложенного имущества явна завышена, т.к. экспертом при определении рыночной стоимости жилого дома не использован сравнительный подход, а применен затратный подход.

Необходимость применения в данном случае при определении рыночной стоимости жилого дома затратного подхода и отказ от использования сравнительного и доходного подходов подробно мотивированы в заключении эксперта.

Более того, в судебном заседании эксперт К* пояснил, что применение затратного подхода связано, прежде всего, со сложной смешанной конструкцией дома: первый этаж выполнен из шлакоблоков, второй этаж и мансарда из ошкуренных бревен. Аналогов домовладений для применения сравнительного подхода установить не удалось.

При применении затратного похода экспертом был произведен расчет полной восстановительной стоимости жилого дома. Представитель истца полагала, что при данном расчете необоснованно учтены прибыль предпринимателя и налог на добавленную стоимость, т.к. дом был построен для проживания, строительство осуществлялось лично собственниками.

Данный довод судом не принимается. Стоимость строительства была определена экспертом по формуле, используемой при данном методе расчета, которая предусматривает и прибыль предпринимателя, и налог на добавленную стоимость. Кроме того, эксперт К* пояснил в судебном заседании, что и налог на добавленную стоимость и прибыль предпринимателя закладываются в расчет по предложенной формуле, т.к. они применяется к стоимости материалов, используемых при строительстве дома.

Таким образом, судом определена продажная цена залогового имущества в размере 7300000 руб.-жилой дом, 500000 руб.- земельный участок.

На основании ч. 1 ст. 94 ГПК РФ, поскольку расходы по оплате экспертизы в размере 16 000 руб. оплачены истцом (платежное поручение N 17229 от 11.04. 2019 года), исковые требования ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 понесенные истцом расходы по оплате экспертизы в размере 16 000 руб.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ, п. 20 Постановления от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ст.98, 100 ГПК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 21 указанного Постановления, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

Так как решение состоялось в пользу истца, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в его пользу надлежит взыскать в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с ответчика в размере 19604 руб.99 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства по договору займа от 03 мая 2018 года в сумме 2 000 000 руб., пени в размере 200000 руб. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 1239 кв.м. с К№ находящийся на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом полезной площадью 171,9кв.м. с К№, расположенные по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 6800000 руб.-жилой дом, 500000 руб.- земельный участок.

Установить, что из средств, вырученных от реализации (продажи) с публичных торгов заложенного недвижимого имущества, подлежит выплате ФИО1 сумма основного долга в размере 2 000 000 руб.; пени в размере 200000 руб.,

В удовлетворении остальной части требований, отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 19604 руб.99коп., оплата экспертизы 16000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения-20 мая 2019г.

Председательствующий Э.И. Габидулина