55RS0005-01-2019-001561-32 Дело № 2а-1417/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска в составе 

председательствующего судьи Валитовой М.С.

при секретаре Аримбековой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

в городе Омске 15 мая 2019 года

дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решений незаконными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административными исками к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными решений (т.1 л.д.4-5, 18-19,32-33,46-47, 60-61,74-75,88-89,102-103,116-117,130-131,144-145,158-159,172-173,186-187,200-201,214-215).

Свои требования истцы мотивировали тем, что 19 февраля 2018 года они между собой заключили договор купли-продажи следующих земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки: 

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ право собственности покупателя ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке. 

ДД.ММ.ГГГГ они подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО2 в счет исполнения обязательств возвратил ФИО1 указанные земельные участки, а последняя - выплатила ему 160 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ они обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации прав в отношении указанных земельных участков.

Однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена с указанием на несоответствие формы и содержания представленных документов требованиям действующего законодательства.

Полагают указанные действия административного ответчика необоснованными, поскольку в действующем гражданском законодательстве отсутствует такое основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости как факт исполнения сторонами договора, по которому ранее была произведена регистрация перехода права собственности.

Выражают несогласие с возможностью оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество только в судебном порядке, поскольку между сторонами отсутствует спор о праве.

На основании изложенного просят признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав от 02 апреля 2019 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на указанные земельные участки на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ административные дела по административным исковым заявлениям ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по Омской области о признании решений незаконными объединены в одно производство (т.2 л.д.3).

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Административный истец ФИО2 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что при заключении договора купли-продажи приобретаемые земельные участки не осматривал, в последующем выяснилось, что поля засеяны и использовать их по назначению невозможно. ФИО1 сообщила, что передала их в пользование фермеру, о чем на момент сделки не предупредила, в связи с чем они пришли к соглашению о расторжении договора. 

Необходимости в оспаривании сделки в связи с обнаружением существенных нарушений его условий в судебном порядке не имелось, поскольку ФИО1 против этого не возражала. 

ФИО3, представляющая интересы административного истца ФИО2 на основании доверенности (т. 2 л.д.94), в судебном заседании позицию своего доверителя поддержала.

Представитель административного ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности (т. 2 л.д.25), в судебном заседании требования не признала ввиду их необоснованности. Указала, что обязательства по заключенному между ФИО2 и ФИО1 договору купли-продажи исполнены сторонами полностью, следовательно, договор прекратил свое действие и не может быть расторгнут. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу части 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Как следует из п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации предусмотрены в статье 26 Закона о регистрации.

По правилам п.7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации).

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала, а ФИО2 купил следующие земельные участки:

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области право собственности на указанные земельные участки было зарегистрировано за ФИО2 (т.1 л.д. 6,20,34,48,62,76,90,104,118,132,146,160,174, 188,202,216).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 16-17).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал, а ФИО1 приняла перечисленные земельные участки, а ФИО1 в свою очередь, передала ФИО2 полученные по договору денежные средства в сумме 160 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 18-19). 

ДД.ММ.ГГГГ в целях осуществления государственной регистрации прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № административными истцами поданы заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором приняты решения 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором приняты решения 

<

адрес> 

о приостановлении, начиная со ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

адрес> расположенных по адресу: 

<

адрес> в связи с тем, что форма и содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (т.2 л.д.14-15, 28-29, 32-33, 36-37, 40-41, 44-45, 48-49, 52-53, 56-57, 60-61, 64-65, 68-69, 72-73, 76-77, 80-81, 84-85).

Административные истцы полагают указанные решения незаконными, нарушающими их право на распоряжение принадлежащим недвижимым имуществом.

Между тем понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним изложено в статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой это - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав изложены в п. 1 ст. 21 данного Закона, из которого следует, что они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч.1 ст. 421 ГК РФ). 

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ.

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 

Частью 1 ст.454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По правилам п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пунктах 2, 3 ст. 453 ГК РФ указано, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу положений, изложенных в статьях 450 и 453 ГК РФ, не может быть расторгнут по соглашению сторон договор, обязательства по которому прекращены надлежащим исполнением и его участников больше не связывают те права и обязанности, которые ранее из него вытекали.

Расторжение договора и внесение в ЕГРН соответствующей записи в отношении объекта недвижимости возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано в период действия договора, а не после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие.

Суд считает, что решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации согласуется с требованиями статьи 407 ГК РФ о том, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку законом предусмотрена возможность приостановления государственной регистрации при наличии к тому оснований, процедура приостановления соответствует положениям ст. ст. 14, 26 Федерального закона № 218-ФЗ, то доводы административных истцов о нарушении их прав и интересов действиями регистрирующего органа являются неверными.

Также следует признать ошибочными доводы истцов о том, что прекращение обязательств не влечет прекращение договора.

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договоров и других сделок.

В силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Таким образом, договор не может существовать отдельно от основанных на нем обязательств, и прекращение обязательств влечет прекращение договора.

По правилам ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Избранный способ защиты не должен нарушать права и законные интересы иных лиц. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам – на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Если суд признает оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, он принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными и обязывает административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению (ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Судебная защита предполагает восстановление нарушенного права заявителя в правоотношениях с заинтересованным лицом посредством пресечения неблагоприятных последствий незаконных актов, действий (бездействия), а также понуждения ответчика к надлежащему исполнению предусмотренных законом обязанностей.

Руководствуясь вышеуказанными нормами права, учитывая, что по смыслу приведенных общих начал гражданского законодательства расторжение договора возможно только тогда, когда договор является действующим и обязательства по нему не прекращены, а когда договор исполнен, то и все обязательства прекращены, суд приходит к выводу, что соответственно, лишено правового смысла заключение соглашения о расторжении уже прекращенного договора.

Судом установлен факт, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1 продала, а покупатель ФИО2 купил земельные участки с кадастровыми номерами № при этом земельные участки переданы покупателю на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а продавец получил стоимость всех 16 земельных в размере 160 000 руб. согласно представленной расписки, т.е. стороны исполнили свои обязательства по договору в полном объеме в момент его подписания (т. 2 л.д. 20-22).

22 февраля 2018 года в установленном законом порядке была осуществлена государственная регистрация права ФИО2 на приобретенные земельные участки, в Единый государственный реестр недвижимости, который является единственным доказательством существования зарегистрированного права, внесены соответствующие записи. 

По смыслу ч.2 ст. 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» посредством государственной регистрации подтверждаются и признаются уже возникшие обязательства, которые облечены в форму договора. Если такое признание состоялось, договор считается заключенным (обязательство легализуется). В этом случае для сторон фактически исполненного договора наступают остальные правовые последствия – прекращение права собственности у продавца, и его возникновение у покупателя. В противном случае (без государственной регистрации) последствия фактического исполнения договора, включая встречную передачу объекта недвижимости и денежных средств, переход права собственности не влекут, а договор считается незаключенным.

Кроме того, суд учитывает, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи от 19 февраля 2018 года не содержит указания на срок его действия, следовательно, он прекратил свое действие исполнением всех его условий, как указано в ст. 425 ГК РФ. 

Поскольку переход права собственности по расторгаемой сделке зарегистрирован, обязательства по договору купли-продажи исполнены полностью, договор прекратил свое действие и не может быть расторгнут.

По указанным выше основаниям суд считает несостоятельными доводы ФИО2 о том, что в данном случае стороны заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи вправе расторгнуть его в любой момент путем заключения соглашения. Суд считает, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи аннулировать юридическую силу этого договора не способно. После проведенной государственной регистрации права, которым не была предусмотрена рассрочка или отсрочка исполнения обязательств покупателя, а расчет был произведен в полном объеме в день подписания договора купли-продажи, право собственности ФИО1 уже было прекращено, одновременно у ФИО2 возникли права на приобретенные 16 земельных участков. С этого момента договор прекратил свое действие, а ФИО1 утратила возможность заявить о государственной регистрации обратного перехода к ней права собственности на проданные земельные участки.

Суд также не может согласиться со ссылкой административных истцов на Определение Верховного Суда РФ от 26 января 2018 года № 301-КГ17-21208, которым отказано Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2017 года и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 сентября 2017 года. При рассмотрении судом первой инстанции дела было признано незаконным решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Судами было установлено, что продавец и покупатель сначала заключили договор купли-продажи объектов недвижимости с отсрочкой платежа, в последующем на основании соглашения сторон договор был расторгнут, но регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию по тем основаниям, что стороны исполнили условия договора в полном объеме. 

Однако, как выяснил суд, на момент расторжения договора покупатель не исполнила обязанность по оплате полученного имущества, поэтому пришел к выводу, что данный договор купли-продажи является действующим, поэтому посчитал, что для регистрации перехода права собственности в первоначальное состояние достаточно соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи недвижимости и заявления, представленных в регистрирующий орган. 

В данном случае ФИО2, ФИО1 не учли содержание приведенных судебных актов о том, что условия договора купли-продажи объектов недвижимости не были исполнены покупателем, поэтому договор купли-продажи являлся действующим, что не препятствует его расторжению по соглашению между сторонами, в таком случае действительно у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации продавца на возвращенное покупателем имущество. 

Суд также отмечает, что пунктами 4,5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что до совершения настоящего договора продаваемые земельные участки никому не проданы, не заложены, под запрещением (арестом) не состоят, судебного спора по ним не имеется. В случае обременения указанных земельных участков правами третьих лиц продавец берет обязательства по возмещению причиненного покупателю данной сделкой ущерба.

ФИО2 в судебном заседании утверждал, что основанием к расторжению договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ послужило нарушение существенных условий договора, а именно наличие прав на земельные участки третьих лиц. Однако условиями договора прямо предусмотрена обязанность продавца по возмещению причиненного покупателю вреда в случае обременения проданных земельных участков правами третьих лиц, следовательно, ФИО2 не лишен права при наличии к тому оснований обратиться к продавцу с требованиями о возмещении убытков либо об оспаривании сделки в связи с невозможностью использования земельных участков по назначению, либо обратиться к третьему лицу, не являющегося стороной сделки, которое незаконно владеет земельными участками, с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В связи с тем, что в судебном заседании не была установлена совокупность таких условий как несоответствие оспариваемых решений ответчика нормативным правовым актам и нарушение этим решением прав и законных интересов административных истцов, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в полном объеме в удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации прав:

от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, 

от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, 

расположенных по адресу: 

<

адрес> 

а также осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные земельные участки на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019 года, не вступило в законную силу