Дело № 2-4120/18 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(дата) года 

Советский районный суд г. Нижний Новгород в составе председательствующего судьи Толмачевой С.С., 

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности)

при секретаре Князевой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ-НН» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительством, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО "Квартстрой-НН" о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительством. 

В обоснование иска указала следующее.

(дата) между ООО «Квартстрой-НН» и ООО «Управляющая компания Квартстрой» был заключен договор №... участия в долевом строительстве. 

Согласно п.1.1 договора ответчик ООО «Квартстрой-НН» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ООО «Управляющая компания Квартстрой» помещение, а ООО «Управляющая компания «Квартстрой» обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять нежилое помещение (бокс) номер №..., этаж: -2, общая площадь, 11,5 кв.м.

(дата) между ООО «Управляющая компания Квартстрой» и гражданином ФИО2 был заключен договор №... об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно п.1 договора ООО «Управляющая компания Квартстрой» уступило ФИО2 имущественные права требования к ответчику о передаче в собственность ФИО2 помещения. Стоимость права требования составила 549000 руб. Оплата произведена на момент подписания договора, что отражено в п.2 договора.

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В соответствии с п.2.2 договора участия в долевом строительстве срок передачи Ответчиком вышеуказанного помещения Истцу составляет (дата) года. До настоящего времени свои обязательства по передаче помещения Истцу Ответчик не исполнил. Дом не достроен, строительство дома в настоящее не ведется.

Кроме того, (дата) между ФИО2 и ООО «Квартстрой-НН» заключен договор №... участия в долевом строительстве. 

Согласно п.1.1 договора ответчик ООО «Квартстрой-НН» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ФИО2 помещение, а ООО «Управляющая компания «Квартстрой» обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять жилое помещение (квартиру) №..., этаж: 21, 22, общая площадь, 120,28 кв.м., общая площадь с летними помещениями 132,06 кв.м.

Обязанность по оплате данного договора истец исполнила в полном объеме.

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В соответствии с п.2.2 договора участия в долевом строительстве срок передачи Ответчиком вышеуказанного помещения Истцу составляет (дата) года. До настоящего времени свои обязательства по передаче помещения Истцу Ответчик не исполнил. Дом не достроен, строительство дома в настоящее не ведется.

Для строительства дома ответчику (дата) Администрацией г.Н.Новгорода было выдано Разрешение на строительство № №....

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 12,209,218,219 ГК РФ, статьей 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьями 3, 22, 131 - 132 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ истец просит признать за ним, право собственности:

- на 13206/2649900 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - недостроенных жилых домах №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, строящегося на земельном участке площадью 0,6551 га (кадастровый №...) по адресу ..., в виде жилого помещения №..., общая площадью с летними помещениями 132,06 кв.м., расположенного на 21-м и 22-м этажах жилого дома № №..., и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения.

- на 1150/2649900 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - недостроенных жилых домах №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, строящегося на земельном участке площадью 0,6551 га (кадастровый №...) по адресу ..., в виде нежилого помещения (бокса) номер: №..., общей площадью 11,5 кв.м., расположенного на минус 2-м этаже жилого дома № №..., и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО1 (по доверенности) в судебном заседании искровые требования поддержал.

Ответчик ООО "Квартстрой-НН" в судебное заседание не явился, был извещен, о чем в деле имеется почтовое уведомление, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, свою позицию по делу до суда не довел каких-либо ходатайств не заявил. 

Третьи лица Министерство строительства Нижегородской области, Администрация города Нижнего Новгорода, Управление Росреестра по Нижегородской области явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Судом установлено, что ООО "Квартстрой-НН" является собственником земельного участка площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу ...

(дата)г. Администрацией г.Нижнего Новгорода застройщику ООО "Квартстрой-НН" было выдано разрешение на строительство жилых домов №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, расположенных по адресу ...

ООО "Квартстрой-НН" как застройщик заключил договора долевого участия в строительстве в отношении жилых, административно-торговых помещений и помещений подземной автостоянки жилых домов №... и №... (по генплану). 

В частности, (дата) между ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» и ООО «Управляющая компания Квартстрой» был заключен договор №... участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.1 договора участия в долевом строительстве ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику помещение, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную цену и в сроки, установленные договором, принять нежилые помещения - боксы, в том числе бокс номер №... этаж - 2, общей площадью 11,50 кв.м.

(дата) между ООО «Управляющая компания Квартстрой» и гражданкой ФИО2 был заключен договор №... об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно п.1 договора ООО «Управляющая компания Квартстрой» уступило ФИО2 имущественные права требования к ответчику о передаче в собственность ФИО2 помещения - бокса 8.68.о. Цена договора составила 549000 руб. оплата произведена в момент подписания договора, что следует из условий договора.

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Кроме того, из материалов дела следует, что (дата) между ФИО2 и ООО «Квартстрой-НН» заключен договор №... участия в долевом строительстве. 

Согласно п.1.1 договора ответчик ООО «Квартстрой-НН» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ФИО2 помещение, а ООО «Управляющая компания «Квартстрой» обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять жилое помещение (квартиру) №..., этаж: 21, 22, общая площадь, 120,28 кв.м., общая площадь с летники помещениями 132,06 кв.м. Цена договора составила 5857489 руб. 

Обязанность по оплате данного договора истец исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой от (дата), выданной генеральным директором ООО «Квартстрой-НН» о том, что ФИО2 оплата за спорное помещение произведена на сумму 5262758 руб. Остальная часть в сумме 429408 руб. оплачена средствами материнского капитала, что подтверждается сообщением УПФР в Нижегородском районе г.Н.Новгорода от (дата) 

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате исполнены дольщиком в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п.2.2 договоров участия в долевом строительстве срок передачи ответчиком вышеуказанного помещения дольщику составляет (дата) года. 

Как следует из представленных в дело доказательств, жилые дома №№..., №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... в настоящее время не достроены, установленный договором срок строительства - (дата) г. истек, работы по строительству не ведутся с (дата) г. 

Указанные обстоятельства следуют из письма Министерства строительства Нижегородской области от (дата) №..., согласно которому в доме № №... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 60%, жилой части здания на 15%; в доме №№... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 80%, жилой части здания на 100%, при этом работы по строительству не ведутся с (дата) г. 

Согласно письма прокуратуры Советского района г.Нижнего Новгорода от (дата)г. №... готовность жилых домом №№..., №... составляет 57%. 

Указанные обстоятельства подтверждаются также справкой кадастрового инженера Р.С.А., указавшей, что ориентировочная степень готовности объектов составляет 60%.

При этом из материалов дела следует, что в отношении указанных жилых домов застройщику было выдано одно разрешение на строительство, распространяющее свое действие на оба дома №№... от (дата); также указанные жилые дома имеют общую стилобатную часть и нежилые помещения. 

В этой связи суд приходит к выводу о том, что недостроенные жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... являются единым объектом незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства также подтверждаются справкой кадастрового инженера Р.С.А., письмом Министерства строительства Нижегородской области от (дата). №..., согласно которому недостроенные жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке КН №... по адресу ... с учетом выданного единого разрешения на строительство и единой стилобатной части и нежилых помещений можно считать единым объектом незавершенного строительства. 

Пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Несмотря на исполнение истцом обязательств по оплате приобретенных прав требования к должнику обязательства по передаче помещения ответчиком не исполнены до настоящего времени, строительство жилого дома не завершено.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, а также путем взыскания неустойки и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из положений вышеназванных статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Аналогичная позиция содержится в п.п. 17 и 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства.

Исходя из содержания п. 1 ст. 218, п. 2 ст. 703 и ст. 729 ГК РФ следует, что поскольку помещение, которое по договору должен получить истец, расположено в многоквартирном многоэтажном жилом доме, помещение полностью оплачено истцом, входит в состав единого объекта и их выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, пригодного для использования по назначению, до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

В связи с этим подлежит установлению размер доли истца в праве на объект незавершенного строительства. Истцом в материалы дела представлен расчет доли в объекте незавершенного строительства, который судом проверен и признан обоснованным в связи со следующим.

В соответствии с проектной документацией (рабочий проект), разработанной Архитектурным бюро ИП ФИО3, получившее положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, и на основании которой ООО «Квартстрой-НН» было выдано разрешение на строительство указанных домов, общая площадь жилого дома №... по проекту составляет 21830,06 кв.м.; всего полезная площадь (без мест общего пользования в проекте отраженная как «продаваемая») составляет 12659,61 кв.м., в том числе жилые помещения - 7425,43 кв.м., нежилые помещения (стилобат) - 3584,28 кв.м., подземная парковка - 1649 кв.м. Общая площадь жилого дома №... по проекту составляет 25223,08 кв.м; всего полезная площадь (без мест общего пользования, в проекте отраженная как «продаваемая») составляет 13839,39 кв.м., в том числе жилые помещения - 7328,24 кв.м., нежилые помещения (стилобат) - 4115,65 кв.м., подземная парковка - 2395,5 кв. м. Итого общая площадь составляет 12659,61 кв.м. + 13839,39 кв.м. = 26499,00 кв.м. 

Поскольку создаваемый объект недвижимости является единым объектом незавершенного строительства, доля истца подлежит определению как соотношение площади нежилого помещения (бокса), а также жилого помещения №..., этаж 21 и 22, общей площадью с летними помещениями 132,06 кв.м., расположенного в жилом доме № №... к общей полезной площади в жилых домах 6-7 и 6-8 (с учетом подземной части и стилобата).

С учетом изложенного, истцу принадлежит 1150/2649900 и 13206/2649900 доли в объекте незавершенного строительства.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде соответствующего помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ-НН» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительством - удовлетворить. 

Признать за ФИО2 право долевой собственности на долю 13206/2649900 в объекте незавершенного строительства: жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ..., общей площадью с летними помещениями 132,06 кв.м., расположенного на 21-м и 22-м этажах жилого ..., и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения.

Признать за ФИО2 право долевой собственности на долю 1150/2649900 в объекте незавершенного строительства: жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ..., общей площадью 11,50 кв.м., расположенного на - 2-м этаже жилого ..., и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади помещения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г.Н.Новгорода. 

Судья С.С.Толмачева