№ 2-3221/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 15 июня 2021 года 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик «СДИ», ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «СДИ», ООО «ЛИГ» о признании права собственности на объект недвижимости – квартиру, общей площадью ..... кв. м, по адресу: АДРЕС, АДРЕС, с установлением обременения – залога в пользу ООО «ЛИГ». 

В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ООО «ЛИГ» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «ЛИГ» и ООО «СЗ «СДИ», в части АДРЕС, площадью ..... кв. м, по адресу: АДРЕС. До настоящего времени не исполнены обязательства по передаче спорного жилого помещения в собственность истцу, документы о праве собственности ООО «ЛИГ» надлежащим образом не оформлены, истец лишена возможности во внесудебном порядке реализовать свои права, в связи с чем, обратилась в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, направила своего представителя, который поддержал заявленные требования в полном объеме и просил их удовлетворить. 

Ответчики ООО «СЗ «СДИ», ООО «ЛИГ» в судебное заседание направили своего представителя, который требования не признал и возражал против их удовлетворения, указав, что обязанность по оплате полной стоимости предварительного договора не исполнена, в связи с чем, у ответчика не возникло правовых оснований для заключения с истцом основного договора.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ. 

Исследовав материалы дела, заслушав позиции представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» и ООО «СДИ» заключен договор участия в долевом строительстве № №, по которому ООО «СДИ» обязалось в срок, предусмотренный договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой АДРЕС в составе Комплексной жилой застройки по адресу: АДРЕС, с.АДРЕС и передать участнику долевого строительства квартиру с условным (проектным) №, расположенную ...... Срок передачи застройщиком объекта участнику – I квартал 2017 г. (л.д. 12-18). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ЛИГ» заключен договор № ..... уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ Цена уступаемых прав и обязанностей по указанному договору ..... руб., оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет цедента, указанный в договоре, в соответствии графиком платежей Приложение № к настоящему договору (л.д. 22-25).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № ДУП-2б/4/1/50 уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ДДУ/2б/50/134 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Приложение № изменено и изложено в иной редакции (л.д. 26-27). 

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ООО «ЛИГ» и ФИО5 был заключен Предварительный договор № №л.д. 28-33).

Согласно пункту 1.1. Предварительного договора, предметом Договора являлось обязательство сторон на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором, заключить в будущем договор купли-продажи квартиры в Многоквартирном доме. Характеристики объекта оговорены в Приложении № к Договору. 

Дополнительным соглашением к Договору № № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ изменен график платежей (л.д. 26-27). 

Судом установлено, что истец исполняет свои обязательства по условиям договора надлежащим образом, оплачивая оставшуюся часть обеспечительных платежей на счет продавца в соответствии с графиком платежей (л.д. 117-144). Данный факт стороной ответчика не оспаривался.

Министерством жилищной политики АДРЕС выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, которым введены в эксплуатацию Жилые дома, расположенные по адресу: АДРЕС, на земельном участке с К№ (л.д. 38-41).

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пп. 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров иного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, содержащихся п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, по своей правовой природе, заключенный между сторонами предварительный договор является договором купли-продажи будущей вещи, а частичная оплата в счет обеспечительных платежей не является основанием для освобождения или отказа от надлежащего исполнения обязательств продавца по передаче объекта недвижимости покупателю, при условии, что частичная оплата и оплата периодических платежей в счет исполнения обязательств не противоречит действующему законодательству. 

Право на спорное недвижимое имущество у истца возникло на основании договора уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Однако спорный объект недвижимости – квартира надлежащим образом ответчиками не передана, как и документы, необходимые для оформления права собственности на построенный объект недвижимости. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (с изм. от ДД.ММ.ГГГГ), требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры (Определение ВС РФ от 19.06.2012г. №-В12-11).

Поскольку истец надлежащим образом исполняет обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, что подтверждено платежными документами, то в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру. 

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, однако свои обязательства по предварительному договору до настоящего времени ответчики не исполнили, приходит к выводу, что исковые требования ФИО4 о признании права собственности на квартиру обоснованы и подлежат удовлетворению. 

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом установленных судом обстоятельств в отношении спорной квартиры подлежит установлению обременение в виде залога (ипотеки) в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (ИНН 

<

***>).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик «СДИ», ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру, общей площадью ..... кв. м, расположенную по адресу: АДРЕС 

Наложить в отношении квартиры, общей площадью АДРЕС кв. м, расположенной по адресу: АДРЕС обременение в виде залога (ипотеки) в пользу ООО «ФИО3» (ИНН №). 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Селин