Дело № 2-3048/2017 «03» октября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Азизовой О. М. 

При секретаре Васильевой Е. А., 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Инвестторг- Недвижимость 6-4» о признании недействительным абзаца 3 п. 2.5 и 7.2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование иска указывает, что 27.11.2014 года между ним и ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» был заключен договор № Д/6-4/3-И-344 участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 2.4 договора плановый срок окончания строительства объекта - 1-й квартал 2016 года. П. 2.5 указывает, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам - в течение 3-х (трёх) месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договором был определён крайний срок передачи квартиры дольщикам до 30.06.16 г. Как указывает истец, в нарушение условий договора, квартира до сих пор не передана дольщику. Абзац 3 п. 2.5 договора предусматривает оговорку и указывает, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более одного раза за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4 настоящего договора. П. п. 2.5 и 7.2 договора долевого участия в долевом строительстве № Д/6-4/3-И-344 от 27.11.14 г. по мнению истца противоречат нормам действующего законодательства, грубо нарушают права потребителя и являются недействительными в части, а именно в части где «застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта, указанный в п. 2.4. настоящего договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 (шесть) месяцев». Условие договора о возможности одностороннего изменения застройщиком срока, указанного в п. 2.4 договора означает, что застройщик не связан конкретно определенными сроками строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Тем самым застройщик освобождает себя от ответственности за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Истец просит признать абзац 3 п. 2.5. договора участия в долевом строительстве № Д/6-4/3-И-252 от 31.07.15 г. недействительным в части, а именно в части где «застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4. настоящего договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 (шесть) месяцев», признать недействительным п.7.2 договора участия в долевом строительстве № Д/6-4/3-И-252 от 31.07.15 г., а именно «Плановый срок окончания строительства Объекта, указанный в п.2.4. настоящего договора, автоматически изменяется на срок, который может быть установлен (изменен) соответствующим актом органа власти, при этом срок передачи Объекта долевого строительства по п.2.5, настоящего договора остается неизменным», взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2016 года по 19.03.2017 года в сумме 752 657 рублей 63 коп.; в связи с тем, что застройщик не исполнил вовремя по договору участия в долевом строительстве свою обязанность по передаче квартиры в срок до 30.06.2016 года истец был вынужден понести дополнительные расходы по найму жилого помещения за ноябрь, декабрь 2016 года в размере 42 000 рублей, которые просит взыскать с ответчика, также истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей, штраф.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителю.

Представитель истца – ФИО2, действующий на основании доверенности от 15.12.2016 года сроком на 3 года, явился в судебное заседание, иск поддерживает.

Представитель ответчика - ООО «Инвестторг- Недвижимость 6-4» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, письменно просил о рассмотрении дела в отсутствие, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 вышеназванного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 27 ноября 2015 года между ФИО1 и ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» заключен договор № Д/6-4/3-И-344 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на условиях ипотеки с аккредитивом /л. д. 10-26/.

В соответствии с указанным выше договором ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» являлся застройщиком осуществлявшим строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по строительному адресу: 

<

адрес>. Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось на земельном участке, собственником которого является ответчик, и на основании выданного Администрацией муниципального образования «Заневское сельское поселение» Всеволожского района ЛО Разрешения на строительство №RU47504303-64/13 от 20.12.2013 года.

В соответствии с условиями заключенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить указанный выше объект долевого строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и при условии полной оплаты объекта долевого строительства (квартиры) дольщиком передать ему соответствующий договору объект долевого строительства, а истец (дольщик) обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта). 

Сторонами не оспаривалось, что оплата по договору была внесена истцом в полном объеме. 

Согласно п. 2.4 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями срок окончания строительства обозначен как – 1 квартал 2016 года. 

В соответствии с п. 5.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, стороны определили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта подтверждает факт создания объекта долевого строительства.

Согласно п. 2.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на условиях ипотеки, срок передачи объекта долевого строительства установлен в течение 3-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. 

При этом указанным пунктом договора предусмотрено, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4 договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной на сайте ответчика в сети Интернет и считается надлежащим уведомлением дольщика о продлении сроков строительства, дольщик соглашается с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае застройщик не проводит. 

В соответствии с п. 7. 2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на условиях ипотеки плановый срок окончания строительства объекта, указанный в п. 2.4 настоящего договора, автоматически изменяется на срок, который может быть установлен (изменен) соответствующим актом органа власти, при этом срок передачи объекта долевого строительства по п. 2.5 настоящего договора остается неизменным.

Как следует из материалов дела, действие разрешения на строительство многоквартирного дома № RU47504303-64/13 от 20.12.2013 года продлено до 30 сентября 2016 года.

02.02.2016 года в проектную декларацию были внесены указанные изменения № 16 в части окончания срока строительства. 

Сведения об изменениях в проектной декларации были опубликованы на Интернет-сайте в соответствии с п. 2.3, 2.5 договора, что подтверждается протоколом осмотра нотариусом письменного доказательства 78АА№7788893.

Оспаривая условия договора участия в долевом строительстве от 27.11.2015 года, предусмотренные в абзаце 3. п. 2.5 договора, п. 7.2 истец ссылается на то, что указанные положения договора противоречат п. 4 ст. 450, 452 ГК РФ и ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 310 ГК РФ, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» должны быть признаны недействительными.

Однако ссылки истца на положения ч. 3 ст. 6 Федерального закона РФ N 214-ФЗ в соответствии с которой, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, не могут быть приняты судом во внимание.

Подписывая указанный выше договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома стороны, изначально допустили возможность однократного изменения планируемого срока окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию на срок не более 6 месяцев, в связи с чем, заключение дополнительного письменного соглашения не требовалось. При этом, следует отличать продление срока окончания планового строительства, что не противоречит требованиям законодательства, от срока передачи объекта долевого строительства, изменение которого допускается по соглашению сторон.

Из буквального толкования заключенного между сторонами договора срок передачи объекта долевого строительства согласован сторонами и определяется через совокупность условий п. п. 2.4 - 2.5 договора.

Указанный порядок согласуется с положениями ст. 190 ГК РФ, определение срока исполнения обязательства указанием на календарную дату, отвечает критерию неизбежности наступления события, не зависит от воли одной из сторон. Законодатель не устанавливает каких-либо особых правил в исчислении срока передачи объекта долевого строительства. Таким образом, для целей исчисления сроков применяются общие положения гражданского законодательства РФ. Срок передачи объекта долевого строительства может определяться в договоре участия в долевом строительстве либо конкретной календарной датой, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т.д., либо событием, которое должно неизбежно наступить. А как следует из материалов дела, на основании согласованного сторонами условия в п. 2.5 договора, срок окончания строительства был продлен до 30.09.2016 года, при этом условие об однократности продления данного срока не позволяет застройщику вторичности его продления, кроме того, указанный срок окончания строительства не может быть продлен более чем на 6 месяцев, что не противоречит требованиям действующего законодательства, соответственно с учетом п. 2.5 договора квартира должна быть передана истцу не позднее 31.12.2016 года.

Ссылки истца и его представителя на ч. 4 ст. 450, ст. 452, ст. 310 ГК РФ суд признает несостоятельными, поскольку они не свидетельствуют о недействительности оспариваемых положений договора. 

Кроме того, согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В материалы дела ответчиком представлены доказательства того, что своим правом однократного продления срока окончания строительства на срок не более 6 месяцев, ответчик воспользовался небезосновательно, причиной тому послужила невозможность окончания строительства улично-дорожной сети по причине несогласования проекта собственниками смежных участков, обремененных публичным сервитутом до его отмены на основании решения суда. 

В связи с чем, требования истца о признании условий договора, предусмотренных абзацем 3 п. 2.5, п. 7.2 недействительными удовлетворению не подлежат. 

Вместе с тем, требования истца о взыскании неустойки на основании ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" за период начиная с 01.01.2017 года по 19.03.2017 года подлежат удовлетворению, а расчет неустойки будет следующим: 4 244 310 х78 (дня)х2х1/300х10%=220 704 рубля 12 копеек. 

Однако с учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, установленных по делу обстоятельств, причины послужившие основанием для допущения ответчиком просрочки, незначительный период просрочки, а также и то, что 07 марта 2017 года ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд полагает возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки с 220 704 рубля 12 копеек до 111 000 рублей, оснований для большего снижения суд не усматривает.

Истец просит взыскать убытки - денежные средства в размере 42 000 рублей в качестве дополнительных расходов по найму жилого помещения за ноябрь, декабрь 2016 года.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения, при этом, обязанность представления в суд доказательств законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

В соответствии с указанными нормами права для удовлетворения требования о взыскании убытков истцу необходимо доказать факт возникновения убытков в результате противоправных виновных действий ответчика, выразившихся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств, размер понесенных убытков, и причинно-следственную связь между незаконными действиями ответчика и наступившими последствиями в виде убытков, при условии принятия истцом надлежащим мер к уменьшению убытков. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что данные расходы находятся в прямой причинной связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по договору, а также доказательства отсутствия у истца иного жилого помещения и регистрации.

Возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, установлена ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку факт нарушения прав истца, как потребителя, установлен в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для компенсации морального вреда. С учетом установленных по делу обстоятельств, суд полагает определить сумму компенсации морального вреда в размере по 3 000 рублей.

В силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа, рассчитанный по правилам ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, составляет 57 000 рублей исходя из следующего расчета: (111000 + 3 000) / 2 = 57 000 рублей. Оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 3 720 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительным абзаца 3 п. 2.5 и 7.2 договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным отказать. 

Взыскать с ООО «Инвестторг- Недвижимость 6-4» в пользу ФИО1 неустойку в размере 111 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3 000 рублей, штраф в сумме 57 000 рублей, а всего: 171 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Инвестторг- Недвижимость 6-4» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 3 720 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи жалобы через Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2017 года.

Судья: О. М. Азизова