Дело № 2-3217/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владивосток 29 августа 2017г.

Ленинский районный суд г.Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Круковской Е.Н.

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2

законных представителей ответчиков ФИО3 и ФИО4, а также их представителя по доверенности ФИО5

при секретаре Матченко М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 и ФИО7 в лице законного представителя ФИО3, третье лицо Управление Росреестра по Приморскому краю, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу г.

<

адрес> и признании за истцом права собственности на спорный объект,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ФИО7, ФИО6, ФИО3, согласно которому 

<

адрес> в 

<

адрес> принадлежала ей на праве собственности на основании договора на передаче квартир (домов) в собственность граждан (приватизация) от 16.06.1994 г. № 32798, и свидетельства о праве на наследство по закону от 05.01.2004 г. 

ФИО4 приходится ей племянником, приезжает к ней иногда.

31.05.2016г. к истцу приехала ФИО3, жена племянника, с нотариусом и пояснила, что необходимо подписать документы, чтобы платить меньше налогов. Истец не поняла просьбу, но решила пойти навстречу. Истец доверилась и подписала какие-то документы, после чего они уехали. 

В силу возраста и перенесенного перелома шейки бедра в 2016 г., истец не передвигается самостоятельно, постоянно находится в лежачем положении. Примерно в феврале 2017 г., в прикроватной тумбочке истец нашла документ, попросила квартирантку прочитать, так как зрение у нее очень плохое, и узнала, что это договор купли-продажи от 31.05.2016 г., по которому собственниками квартиры стали ФИО6 и ФИО7 и ФИО3 - дети и супруга племянника.

Пригласила для получения консультации юриста, после чего сообщила племяннику о своем намерении вернуть все обратно, обратившись в суд, поскольку свою квартиру она не собиралась продавать, доказательством чему является тот факт, что денег за квартиру она не получала. После так называемой продажи, в квартиру никто из покупателей не регистрировался и не вселялся, даже не приходил. Никаких изменений, предусмотренных Договором, не произошло: - покупатели фактически не приняли квартиру; денежные средства за квартиру не получала; расходы по квартире, по дому истец осуществляет сама в полном объеме. То есть, ни истец, ни ответчик условия договора не исполняли. Самим Договором (п. 11) предусмотрено, что в случае невыполнения сторонами условий настоящего договора, все полученное по сделке, подлежит возврату сторонами друг другу. В Договоре отсутствует подтверждение о получении истцом денежных средств, составляющих стоимость квартиры.

На основании изложенного просила расторгнуть договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес> в 

<

адрес> № 

<

адрес>4, 

<

адрес>5 от 31 мая 2017 г., заключенный между ФИО1 и ФИО6, ФИО7, ФИО3. Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Истцом были уточнены первоначальные требования, поскольку по ФИО3 при заключении сделки выступала только как законный представитель ФИО6 и ФИО8, и не приобрела права собственности на спорное имущество, требования к ней не заявляются. 

Истец ФИО1 в судебном заседании просила иск удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что она помнит, как приходила ФИО3 и какой-то мужчина. С ней вообще не разговаривали, писали, а потом дали подписать бумаги. При этом, до этого ФИО3 поясняла, что бумаги нужны для того, чтобы ФИО4 не пришлось платить налоги за то, что ее квартира перейдет им. Она не возражала, поскольку ФИО4 единственный ее племянник, помимо другого, который живет за пределами 

<

адрес>. Она плохо видит, ничего не читала. Она написала в документе полностью свои фамилию, имя и отчество, но подпись не поставила. Утверждала, что никакие денежные средства ей не передавали. 

Представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме, указав на то, что стороной ответчика не исполнены обязательства по договору в части оплаты квартиры, доказательств передачи денег не предоставлено; отсутствие расписки не позволяет ссылаться на свидетельские показания. Неисполнение покупателем своих обязательств по договору является основанием для его расторжения. Также указала, что ответчикам было в установленном порядке направлено предложение о расторжении договора, которое осталось без ответа, в связи с чем, истец обратился в суд. Просила иск удовлетворить.

ФИО4 возражал против удовлетворения требований, поддержав доводы своего представителя. Пояснил, что денежные средства за квартиру передавались истцу. Часть денег были его личные сбережения. Также ему пришлось взять в долг 1500 000руб. у знакомого ФИО9

ФИО3 возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы своего представителя. Пояснила, что лично дважды передавала истцу денежные средства в присутствии свидетелей ФИО10 и ФИО11 Также истица была ознакомлена нотариусом с текстом договора и пописала его. В связи с плохим зрением действительно истец просила дать ей очки, что ФИО3 и сделала. 

Представитель ответчиков указал, что предложение о расторжении договора не поступало ответчикам, в связи с чем, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также полагал, что дело неподсудно Ленинскому районному суду. По существу иска письменный отзыв, согласно которому,. правовые последствия сделки наступили, квартира покупателями в лице законных представителей принята, они несут расходы по содержанию жилья. Поскольку новые собственники несовершеннолетние, они зарегистрированы по месту жительства родителей, и данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора. Проживание истца в спорной квартире соответствует условиям договора, согласованным сторонами о сохранении права ФИО1 на проживание в квартире. Оплата квартиры произведена в полном объеме, что подтверждается договором купли-продажи. Допущенная нотариусом техническая ошибка, что последний подтвердил в судебном заседании, не влияет на содержание данного договора. Истец его подписала и каких-либо требований об оплате на дату заключения договора не заявляла. При этом указал, что даже наличие задолженности по оплате не является основанием для расторжения договора, а допускает право истца требовать эту оплату. Просил в иске отказать.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно представленных письменных возражений, судебное решение о признании договора купли-продажи спорного объекта и применении последствий недействительности сделки будет являться основанием для возврата сторон в первоначальное положение, прекращения права собственности ФИО7 и ФИО6 и регистрации права собственности истца.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, пришел к выводу, что иск ФИО1 не подлежит удовлетворению.

Суд находит несостоятельным довод ответчиков о том, что не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку истцом представлено предложение ФИО1 о расторжении договора купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес> от 31.05.2016г., датированное 10.05.2017г. и направленное в адрес ФИО3 11.05.2017г., что подтверждается чеком ФГУП «Почта России». Согласно сообщения ФГУП «Почта России» от 15.08.2017г. указанное письмо было утрачено. При этом, суд, исходя из добросовестности поведения истца и отсутствии вины в его действиях, полагает, что обязательства по досудебному урегулированию спора им были выполнены.

Поскольку заявленные требования свидетельствуют о наличии спора о праве на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу 

<

адрес>, т.е. на территории, относящейся к юрисдикции Ленинского районного суда г.Владивостока, то в силу ст. 30 ГПК РФ данный спор подлежит рассмотрению указанным судом, что свидетельствует о необоснованности доводов представителя ответчика о нарушении подсудности при рассмотрении спора.

Судом установлено, что 31.05.2016г. между ФИО1 (Продавец)с одной стороны и несовершеннолетними ФИО6, ФИО12(Покупатели) в лице законного представителя ФИО3 был заключен договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к покупателям. При этом ФИО1 сохраняет право пользования жилым помещением.

Как следует из договора, стоимость квартиры составила 2500000руб. 

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО1 и ФИО6 и ФИО12 в лице ФИО3 договор купли-продажи квартиры от 31.05.2016г. (п.11) содержит положение, согласно которому, в случае неисполнения сторонами условий настоящего договора, все полученное по нему подлежит возврату друг другу. Однако, данное положение не указывает на обязанность исполнения данного условия до расторжения договора (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п.65), при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, поскольку отсутствие встречного предоставления за отчужденное имущество (оплаты имущества) влечет для продавца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Данные доводы должны быть подтверждены соответсвующими доказательствами.

При этом, как установлено в судебном заседании, представленные доказательства свидетельствуют о выполнении сторонами своих обязательств по договору в полном объеме.

Право проживания за ФИО1 сохранено. Сведений о нарушении данного условия договора не представлено. То обстоятельство, что ответчики не проживают в спорном жилом помещении, не является значимым для рассмотрения настоящего спора. Представленные суду доказательства свидетельствуют о принятии ответчиками в лице их законных представителей приобретенного имущества, и исполнении ими обязанностей, как собственников, по сохранению и содержанию данного имущества. 

Так Право собственности на квартиру было зарегистрировано за ФИО6 и ФИО12 в равных долях 17.06.2016г., что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от указанной даты, выданными Управлением Росреестра по Приморскому краю.

Ответчиками производится оплата спорной квартиры, что подтверждается представленными платежными документами. При этом, истец подтвердила, что ответчики забирают квитанции из почтового ящика. В силу состояния здоровья, полученной травмы в мае 2016г., истец не выходит из дома, и самостоятельно платежи не вносит. 

Кроме того, согласно п. 8 договора, данный документ одновременно является документом о передаче предмета договора и с момента его подписания в соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательство Продавца передать, и обязательство Покупателя принять предмет договора считается исполненным. 

Доводы истца о том, что отсутствуют доказательства оплаты недвижимости, судом также отклоняются.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 

Согласно 161 ГК РФ в простой письменной форме, должны совершаться сделки юридических лиц между собой и с гражданами; а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. При этом указано, что данное требование относится к сделкам, не требующим нотариального удостоверения

В соответствии с ч.2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

При этом, как следует из ч.1 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Представленный суду договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес> от 31.05.2017г, заключенный между ФИО1 (Продавец)с одной стороны и несовершеннолетними ФИО6, ФИО12(Покупатели) в лице законного представителя ФИО3, был удостоверен нотариусом Владивостокского городского округа ФИО27, зарегистрированный в реестре за № 1-560.

Как следует из указанного договора, воля сторон была направлена на переход права собственности от ситца к ответчикам. Истец в судебном заседании подтвердила, что она подписала бумаги с целью освобождения от налогов ответчиков, когда им перейдет право на жилое помещение. 

Согласно п.8 заключенного договора, он одновременно является документом о передаче предмета договора, и с момента его подписания, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, обязательство продавца передать предмет договора покупателю считается исполненным. При таких обстоятельствах, довод истца, что предмет сделки не был передан в установленном порядке, также несостоятелен. 

Факт оплаты переданного жилого помещения также подтверждается указанным договором, согласно которому денежные средства были получены. При этом, действительно, в договоре указано, что денежные средства получены «Покупателем».

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Допрошенный в качестве свидетеля нотариус ФИО26 пояснил, изложив свои пояснения также в письменном виде, что для оформления сделки он выезжал на дом к ФИО1, документы ему предоставляла ФИО3 Они были втроем. Он выяснял у ФИО1 наличие волеизъявления на продажу квартиры. Он ознакомил ее с содержанием договора. и также разъяснял условие, указанное в договоре о получении оплаты за квартиру в полном объеме на момент подписания договора. Она подтвердила факт оплаты. Договор был ею пописан собственноручно. Пояснил, что указание в договоре, что деньги получены покупателем является технической ошибкой. Он мог бы исправить данную ошибку, но поскольку договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю, это невозможно. Управлением Росреестра по Приморскому краю договор был зарегистрирован и также возражений от сторон не поступало.

Также, согласно пояснений истца, она не располагала денежными средствами в размере 2500 000руб. 

Согласно пояснений ФИО3 и ФИО4 для осуществления указанной сделки они сняли личные деньги со счета в банке ПАО СКБ «Приморье». Данное обстоятельство подтверждается Выпиской ПАО СКБ «Приморье» от 26.06.2017г.по счету ФИО4, согласно которой 30.11.2015г. ему с его счета были выданы денежные средства в размере 1 057 727,29 руб.

Также ФИО4 пояснил, что остальную сумму он занял у ФИО9 Данное обстоятельство подтверждается свидетельскими показаниями ФИО9, полученными в соответствии со ст. 103 Основ законодательства РФ о нотариате, подпись свидетеля удостоверена нотариусом Дальнегорского нотариального округа Приморского края. Данные доказательства суд признает допустимыми.

Согласно пояснений ФИО24 он 03.04.2016г. передал ФИО4 сумму 1500 000руб. в заем до 31.05.2017г. При этом ФИО4 пояснял, что указанные денежные средства необходимы для покупки квартиры, которую они намерены купить у тети ФИО1

ФИО23 был предупрежден нотариусом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Сведений о материальной, либо иной заинтересованности свидетеля в исходе дела, суду не представлено. 

Свидетели ФИО22 подтвердили, что ФИО3 просила дважды в начале 2016г. отвезти ее к ФИО1 с большой суммой денег, которая со слов ФИО3 предназначалась для оплаты квартиры ФИО1, которую истец намеревалась продать ответчикам. Свидетели подтвердили, что и ФИО3, и ФИО1 пересчитывали привезенные ФИО3 деньги, приготовленные пятитысячными купюрами: первый раз в размере 1 000 000руб. было две пачки, второй раз в размере 1500 000руб., три пачки. Показания данных свидетелей суд признает допустимым доказательством, поскольку они получены в соответствии с требованиями ГПК РФ, ими даны пояснения относительно обстоятельств посещения ими истца совместно с ФИО3 Сведений о наличии материальной, либо иной заинтересованности свидетелей в исходе дела также не представлено суду.

Свидетель ФИО25 пояснила, что она была ознакомлена с текстом договора в феврале или марте 2017г.; истец намеревалась оспорить договор. То что истец не получала денежных средств, свидетель поняла по реакции истца на договор. При этом, указанный свидетель не дал пояснений, которые содержат сведения, опровергающие вышеуказанные доказательства. 

Таким образом, установленные судом обстоятельства об аккумулировании ответчиками денежных средств в размере 2500000руб. в конце 2015г. и начале 2016г.; стоимость квартиры, которая была согласована сторонами именно в указанном размере; поведение сторон, которые подписали договор купли-продажи квартиры без каких-либо возражений и замечаний; пояснения истца в судебном заседании, согласно которым она понимала, что подписывает документы, которые влекут переход права собственности на квартиру ответчикам; смысла заключенного договора, предполагающего получение оплаты за проданную квартиру Продавцом, а не Покупателем, - суд пришел к выводу, что воля ФИО1 была направлена на передачу ответчикам спорного жилого помещения на условиях возмездности; и денежные средства в размере 250000руб ею были получены.

Исходя из принципов разумности и добросовестности подпись истца в договоре свидетельствует о выраженной им воле на заключение договора на приведенных в нем условиях, согласование сторонами условий договора до его подписания. Истец в судебном заседании не отрицала, что договор она подписала собственноручно, несмотря на отсутствие краткой подписи истца.

Таким образом, договор купли-продажи, которым подтверждается исполнение сторонами условий договора, в том числе исполнение ответчиком обязанности по уплате стоимости недвижимого имущества продавцу в полном объеме, является допустимым и достаточным доказательством по настоящему делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 196-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО6 и ФИО7 в лице законного представителя ФИО3, третье лицо Управление Росреестра по Приморскому краю, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> признании за истцом права собственности на спорный объект.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г.Владивостока в течении одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья Круковская Е.Н.