Дело № 3а-42/2025

УИД 36OS0000-01-2024-000852-94

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 10 февраля 2025 г. 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Сошиной Л.А., 

при секретаре Шипиловой Я.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Публично-правовой компании «Роскадастр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ» обратилось в суд с названным выше административным иском (с учетом уточнения заявленных требований), в котором просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1372 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, магазины, общественное питание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 4116 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

В подтверждение первоначальных требований административным истцом был представлен отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости от 19.06.2024 № 2675, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению арендной платы, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как арендатора земельного участка.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. В адресованных суду заявлениях представитель административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ», заинтересованное лицо ФИО1 просили о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

Следует отметить, что под рыночной стоимостью объекта недвижимости в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 1372 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, магазины, общественное питание, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с договором аренды земельного участка от 17.05.2024 № 37 арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2024 № КУВИ-001/2024-256455688 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет 5157608,68 руб. 

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена актом об определении кадастровой стоимости от 13.05.2024 № АОКС-36/ЗУ/2024/000270, составленным государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области». 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение первоначальных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 19.06.2024 № 2675, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3015000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно материалам дела решением № 240 от 21.08.2024 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28.07.2021 № 1714, было отклонено заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отчет Общества с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка» от 19.06.2024 № 2675 не рекомендован к использованию для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В решении от 21.08.2024 Комиссия указала, что при составлении отчета нарушено требование п.п. «б» п. 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому в качестве аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В качестве аналогов для анализа рынка (стр. 55-56), а также в качестве аналогов (стр. 115-119) используются объекты, не сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, в связи с чем уровень цен в сегменте рынка аналогов не соответствует уровню цен в сегменте рынка объекта оценки. Также Комиссия в своем решении указала, что при составлении отчета нарушено требование п.п. «д» п. 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении метода корректировок необоснованно не учтено различие объекта оценки и всех аналогов по фактору местоположения в границах населенного пункта, также по фактору уровня пешеходного трафика. Необоснованно не учтено различие объекта оценки и аналогов № № 2-4 (стр. 86-99) по фактору численности населения, а также по фактору расположения относительно областного центра. Комиссия указала на нарушение требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на необоснованное определения объекта оценки как внутриквартальное (стр. 86-99), тогда как данный объект имеет выход в красную линию улицы Полевая (стр. 25). В графе «доступ к участку» аналога № 2 в таблицах 18, 20, 22 и 24 указано – асфальтовые подъездные пути, что противоречит спутниковым снимкам. Корректировка на площадь (стр. 103-104) выполнена на основании формулы для индустриальной застройки, тогда как объект оценки относится к сегменту коммерческой застройки. Значения в таблице 29 на странице 104 не соответствует значениям таблицы 24 на страницах 97 и 98. Разрешенное использование аналога № 2 в таблицах 18, 20, 22 и 24 указано как «коммерческое назначение», что противоречит данным Единого государственного реестра недвижимости. 

В данном случае отчет об оценке являлся предметом проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, при этом решение Комиссии от 21.08.2024 № 240 не оспорено и не отменено, в связи с чем суд считает, что отчет об оценке не может быть принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (часть 1). 

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (часть 2). 

Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце. 

В статье 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1). 

При разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем. 

Надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости является заключение судебной экспертизы, проведенной с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 13 ноября 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России. 

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России 

<

данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 4116 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный перед ним вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО8 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

В свою очередь, административным ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Напротив, в адресованном суду заявлении административный истец уточнил заявленные требования на основании выводов судебной экспертизы. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано 22 июля 2024 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28.07.2021 № 1714, что подтверждено решением комиссии № 240 от 21.08.2024, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что кадастровая стоимость в отношении спорного объекта определена актом № АОКС-36/ЗУ/2024/000270 от 13.05.2024, составленным государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к Публично-правовой компании «Роскадастр» следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1372 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, магазины, общественное питание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 4116 000 (четыре миллиона сто шестнадцать тысяч) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июля 2024 г. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В удовлетворении административного иска к Публично-правовой компании «Роскадастр» – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Председательствующий Л.А. Сошина 

Мотивированное решение составлено 17.02.2025.