Дело № 2-502/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2019 года город Гай 

Гайский городской суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Карагодиной Е.Л., 

при секретаре Ишемгуловой А.М.

с участием:

представителей истца ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности, 

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, пени за ненадлежащее исполнение обязательств и расторжении договора аренды,

установил:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО3 указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Новониколаевский сельсовет, правопреемником которого с ДД.ММ.ГГГГ является Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа, и ФИО3 были заключены договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а именно: .... Срок действия договоров – 10 лет. Арендатор ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем по состоянию на 24.04.2019 образовалась задолженность по договору № в размере 201443,48 руб. по арендной плате, 583490,59 руб. пени, по договору № – 127752,24 руб. по арендной плате, 384418,51 руб. пени. Просит взыскать с ответчика указанные суммы и расторгнуть с ней договоры аренды.

В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО2 уменьшили исковые требования. Просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № за период с 11.05.2016 по 11.04.2019 в размере 110 377, 92 руб., пени в размере 163 144, 47 руб.; задолженность по арендной плате по договору аренды № за период с 11.05.2016 по 11.04.2019 в размере 69 523, 44 руб., пени в размере 108 735, 94 руб. Также просили расторгнуть договоры аренды, поскольку ответчик не исполняет свои обязательства по внесению арендной платы на протяжении длительного периода времени. 

Ответчик ФИО3 не согласилась с исковыми требованиями, просила применить срок исковой давности и уменьшить размер пени с учетом ее материального и семейного положения, а также несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. С требованием о расторжении договоров аренды согласилась в полном объеме. 

Суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона. В соответствии со статьями 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещен односторонний отказ от исполнения обязательства, и оно должно быть исполнено в установленный срок.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. При этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу вышеизложенного, обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает с момента, определенного соглашением сторон.

В судебном заседании установлено, что согласно договору № аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Новониколевский сельсовет (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), во временное владение и пользование ФИО3 передано ... на срок 10 лет (пункты 1.1, 2.1 договора). Размер арендной платы составляет 2500 рублей в месяц без учета НДС, подлежит внесению предоплатой за следующий месяц не позднее 10 числа текущего месяца и может изменяться с учетом прогнозируемого уровня инфляции (пункты 4.1, 4.2, 4.4). В случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера квартальной арендной платы за каждый день просрочки платежа (п. 5.2.1). В случае невнесения арендатором арендной платы более чем 2 раза подряд, договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке (п. 6.2.3). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с условиями договора № аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами, ФИО3 взяла в аренду ... на срок 10 лет (пункты 1.1, 2.1 договора). Размер арендной платы составляет 1600 рублей в месяц без учета НДС, подлежит внесению предоплатой за следующий месяц не позднее 10 числа текущего месяца и может изменяться с учетом прогнозируемого уровня инфляции (пункты 4.1, 4.2, 4.4). За нарушение арендатором порядка и срока внесения платы предусмотрено начисление пеню в размере 0,1 % от размера квартальной арендной платы за каждый день просрочки платежа (п. 5.2.1). Невнесение арендатором арендной платы более, чем 2 раза подряд, является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке (п. 6.2.3). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выписке из Реестра муниципальной собственности муниципального образования Гайский городской округ Оренбургской области от 24.04.2019 ... являются объектами муниципальной собственности, включенными в Реестр и принятыми на баланс казны на основании Решения Гайского городского Совета депутатов Оренбургской области от 13.05.2015 № 425. Названные объекты недвижимости находятся в аренде.

Решением Гайского городского Совета депутатов Оренбургской области от 16.06.2015 № 448 муниципальное образование Гайский городской округ Оренбургской области признано правопреемником муниципального образования Гайский район Оренбургской области и сельских поселений, входящих в его состав (п. 1). Правопреемство в отношении прав, обязанностей, полномочий, кредиторской и дебиторской задолженности, а также неисполненных обязательств администрации муниципального образования Новониколаевский сельский совет осуществляется путем передачи соответствующих прав и обязанностей муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом администрации г.Гая» (п. 3.3).

Из первоначального расчета задолженности по арендной плате с учетом роста уровня инфляции и пени по договорам аренды за период с 28.06.2013 по 24.04.2019 следует, что по договору № от ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по арендной плате составил 201443,48 руб. и пени – 583490,59 руб., по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долг по арендной плате – 127752,24 руб., пени – 384418,51 руб.

В судебном заседании ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (пункт 26 названного постановления Пленума Верховного суда РФ).

Суд считает возможным к требованиям истца о взыскании задолженности за период до 15.05.2016 (дата начала течения трехлетнего периода, предшествующего обращению истца в суд с настоящим иском) применить трехлетний срок исковой давности.

Сторона истца согласилась с ходатайством ответчика о применении срока исковой давности и представила уточненный расчет, из которого следует, что задолженность по арендной плате по договору аренды № за период с 11.05.2016 по 11.04.2019 составляет 110 377, 92 руб., пени - 163 144, 47 руб.; задолженность по договору аренды № за период с 11.05.2016 по 11.04.2019 составляет 69 523, 44 руб., пени - 108 735, 94 руб.

Расчет проверен судом и признан верным. 

Вместе с тем, ответчиком заявлено о снижении размера неустойки по ст. 333 ГК РФ, поскольку она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Кроме того, ответчик ссылается на низкий размер заработной платы, отсутствие работы у её супруга и наличии на иждивении двоих несовершеннолетних детей. 

В соответствии с частями 1, 2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

С учетом данных обстоятельств суд считает возможным уменьшить размер неустойки исходя из действующей процентной ставки рефинансирования Центрального банка России по договору аренды № до 30 396, 24 руб., по договору № до 19 145, 60 руб. 

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом к иску о расторжении договора аренды необходимо приложить доказательства направления указанных предупреждения и предложения арендатору.

В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Как установлено, условиями договоров аренды предусмотрено, что невнесение арендатором арендной платы более, чем 2 раза подряд, является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке (пункты 6.2.3 договоров аренды).

Суду представлены доказательства, что 10.10.2018 истец в адрес ответчика направлял требование о погашении задолженности по арендной плате в срок до 25.11.2018 и предупреждение о расторжении договора аренды. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления письмо было получено ответчиком 01.12.2018.

Аналогичное требование направлялось в адрес ответчика 28.11.2018 с установлением срока для погашения долга и расторжения договора в срок до 31.12.2018, полученное лицом 05.12.2018. 

Следовательно, требования о расторжении договора являются законными и обоснованными.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области удовлетворить частично. 

Расторгнуть договоры № и № аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным казенным учреждением Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области и ФИО3. 

Взыскать с ФИО3 в пользу Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области задолженность по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 11.05.2016 по 11.04.2019 в сумме 110 377, 92 рублей – арендные платежи и 30 396, 24 рубля – пени за несвоевременное внесение арендных платежей, а всего взыскать 140 774, 16 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области задолженность по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 11.05.2016 по 11.04.2019 в сумме 69 523, 44 рубля – арендные платежи и 19 145, 60 рублей – пени за несвоевременное внесение арендных платежей, а всего взыскать 88 669, 04 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 5794,43 рубля.

Решение Гайского городского суда подлежит обжалованию в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Судья Е.Л. Карагодина 

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2019 года.