Мотивированное 

решение

 изготовлено 25 июля 2025 года

66RS0020-01-2025-000863-85

Дело № 2-1223/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2025 года пгт. Белоярский

Белоярский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Коняхина А.А., при секретаре судебного заседания Дильмиевой В.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании договора заключенным, признании права собственности, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит:

- признать заключенным между ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> и земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> от 06 ноября 2024 года;

- признать за ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- взыскать с ФИО4 пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 178 рублей, по оплате услуг представителя в размере 200 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 06 ноября 2024 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи. Договор должен быть заключен в течение 30 дней с момента подписания предварительного договора. В предварительном договоре был предусмотрен порядок оплаты денежных средств – в день подписания предварительного договора купли-продажи покупатель обязуется передать продавцу наличными денежными средствами сумму в размере 1 317 766 рублей 33 копейки. Во исполнение предварительного договора истец передала ответчику наличные денежные средства в сумме 1 317 766 рублей 33 копейки, что подтверждается распиской от 06 ноября 2024 года. В установленный срок основной договор купли-продажи не был заключен. Истец полагает, что условия, необходимые для покупки жилого дома и земельного участка выполнены, предварительный договор должен быть признан заключенным, истец лишена возможности надлежащим образом оформить переход права собственности, а также исполнять обязательства залогового кредитора. Истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины и оплате услуг представителя.

В отзыве представитель ответчика исковые требования признал.

В отзыве представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» указывает, что между ПАО «Сбербанк России» с одной стороны и ФИО4 и ФИО5 с другой стороны заключен кредитный договор 

<

***> от 15 февраля 2024 года, по состоянию на 10 июля 2025 года остаток основного долга составляет 2 630 439 рублей 69 копеек, просроченная задолженность отсутствует. Банк не возражает против внесения изменений в право собственности на недвижимое имущество, находящееся в залоге у Банка по кредитному договору, при условии сохранения залога.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по доводам искового заявления, дополнительно пояснил, что имущество было приобретено ответчиком за счет кредитных денежных средств, обеспеченных ипотекой, при этом истец и ответчик являются созаемщиками по кредитному договору, фактически кредитные обязательства исполняет истец. Истец полностью оплатила денежные средства, предусмотренные условиями предварительного договора купли-продажи, имущество передано в ее фактическое владение. Ответчик перестал выходить на связь, основной договор купли-продажи не заключил.

В судебном заседании представитель ответчика заявленные требования признал, подтвердил, что местонахождение ответчика ему не известно, связи с ним нет.

Ответчик, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены в срок и надлежащим образом – заказной почтовой корреспонденцией, о причинах неявки суд не уведомили.

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Белоярского районного суда Свердловской области.

В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии сведений о надлежащем извещении всех лиц, участвующих в деле, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и представителя третьего лица, с участием представителей сторон.

Выслушав пояснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, принятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В силу положений статей 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

На основании пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ответчик ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес> с 16 февраля 2024 года и жилого дома с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу

<

адрес>, с 02 ноября 2024 года, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В отношении как земельного участка, так и жилого дома зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

Между ПАО «Сбербанк России» с одной стороны и ФИО4 и ФИО5 с другой стороны заключен кредитный договор 

<

***> от 15 февраля 2024 года, в котором указана цель использования кредита – индивидуальное строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>.

Оплата ежемесячных платежей осуществляется истцом ФИО6, что подтверждается выпиской по счету дебетовой карты.

Просроченной задолженности по кредитному договору не имеется, что подтверждается справкой и пояснениями представителя ПАО «Сбербанк России», изложенными в отзыве.

06 ноября 2024 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> и жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи (п. 1.1). 

Договор должен быть заключен в течение 30 дней с момента подписания предварительного договора (п. 1.3). 

В предварительном договоре был предусмотрен порядок оплаты денежных средств – в день подписания предварительного договора купли-продажи покупатель обязуется передать продавцу наличными денежными средствами сумму в размере 1 317 766 рублей 33 копейки. 

Предварительный договор содержит все условия основного договора купли-продажи – предмет (земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> и жилой дом с кадастровым номером 

<

номер>), цена (1 438 621 рубль 30 копеек), порядок оплаты.

Во исполнение предварительного договора истец передала ответчику наличные денежные средства в сумме 1 438 766 рубль 33 копеек, что подтверждается распиской от 06 ноября 2024 года на сумму 1 317 766 рублей 33 копейки и распиской от 11 июля 2025 года на сумму 121 000 рублей.

Фактически имущество – земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> и жилой дом с кадастровым номером 

<

номер> было передано во владение и пользование истца, что подтверждается ее пояснениями, а также платежными документами по несению бремени содержания имущества.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, следует считать договором купли-продажи недвижимого имущество, поскольку он содержит все существенные условия такого договора, а кроме того, он в полном объеме исполнен сторонами – истцом исполнено обязательство по оплате договора, а ответчиком – по передачи истцу имущества.

Вместе с тем, указанный договор был заключен без согласия залогодержателя ПАО «Сбербанк России», что является нарушением требований закона, однако, ПАО «Сбербанк России», привлеченное к участию в дело в качестве третьего лица, самостоятельных требований о признании недействительным договора не заявило, а напротив, выразило согласие на смену собственника имущества при условии сохранения ипотеки.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования, признав заключенным между сторонами договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, признав за истцом право собственности на указанное имущество с сохранением за ПАО «Сбербанк России» обременения в виде ипотеки.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 29386 рублей, что подтверждается чеком по операции от 25 апреля 2025 года.

Указанные расходы подлежат возмещению ответчиком истцу в полном объеме в связи с удовлетворением заявленных требований.

В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно руководящим разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 11 его постановления от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (пункт 12 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пукнт 13 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Таким образом, значимыми критериями оценки (при решении вопроса о судебных расходах) выступают объем и сложность выполненных работ (услуг) по подготовке процессуальных документов, представлению доказательств, участию в судебных заседаниях с учетом предмета и основания иска.

В свою очередь, разумность пределов расходов подразумевает, что этот объем работ (услуг) с учетом сложности дела должен отвечать требованиям необходимости и достаточности. Для установления разумности расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание юридической помощи, характеру услуг, оказанных по договору.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (разъяснения, содержащиеся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Таким образом, суду при решении вопроса возмещения судебных расходов следует руководствоваться принципами пропорциональности удовлетворенных судом исковых требований, разумности расходов на оплату услуг представителя. В каждом случае надлежит исходить из конкретных обстоятельств дела, а также учитывать принцип свободы договора, благодаря которому сторона может заключить договор со своим представителем на оказание юридических услуг на любую сумму. Однако это не должно нарушать принцип справедливости, и умалять прав другой стороны, которая вынуждена компенсировать судебные расходы на оплату услуг представителя выигравшей стороны, но с учетом принципа разумности.

13 марта 2025 года между ФИО3 ФИО1 был заключен договор оказания юридических услуг, в соответствии с условиями которого исполнитель обязался представлять интересы довертел в судах общей юрисдикции первой, апелляционной и кассационной инстанции в гражданском процессе по исковым требованиям к ФИО4 о призвании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес> (пункт 1.1 договора).

Стоимость услуг составила 100 000 рублей (пункт 3.1 договора).

В качестве подтверждения факта оплаты услуг представлена квитанция от 13 марта 2025 года на сумму 100 000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что представитель истца подготовил исковое заявление, а также представлял интересы истца в непродолжительном судебном заседании в течение двух дней (с перерывом). 

Суд не вправе уменьшить сумму подлежащих взысканию расходов на юридическую помощь произвольно, если другая сторона не представляет доказательств чрезмерности расходов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2004 года № 454-О).

При этом действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих право лица, обращающегося за правовой помощью, на выбор представителя критерием квалификации специалиста, оказывающего юридическую помощь. Право выбора такого специалиста принадлежит лицу, непосредственно обращающемуся за помощью, и определяется не наименьшей стоимостью оказываемых им услуг, а степенью квалифицированности специалиста, если это не выходит за рамки обычаев делового оборота и не носит признаков чрезмерного расхода.

Исходя из объема оказанных услуг по составлению процессуальных документов и участию в судебном заседании, их трудозатратности, учитывая категорию сложности спора, которая обусловлена его нетиповым характером, объема доказательств, продолжительности рассмотрения дела, объема защищаемого права, суд полагает, что расходы в размере 100 000 рублей явным образом выходят за разумные пределы и подлежат снижению до 30 000 рублей, что соответствует объему и трудозатратности оказанных ему услуг с учетом обстоятельств конкретного дела.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО3 к ФИО4 о признании договора заключенным, признании права собственности – удовлетворить.

Признать заключенным между ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> и земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 06 ноября 2024 года.

Признать за ФИО3 (паспорт серии 

<

номер>) право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО4 (паспорт серии 

<

номер>) в пользу ФИО3 (паспорт серии 6521 

<

номер>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 386 рублей, по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей. 

Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом от ФИО4 к ФИО3 с сохранением обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области.

Судья А.А. Коняхин