﻿Дело № 3а-617/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000479-68

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29 ноября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 16 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Рынденко Е.Н., действующая по доверенности,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Островского Олега Владимировича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

установил:

Островский О.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь 1471 кв.м, этаж №1, кадастровый номер №, расположенного по 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 35 757 000 рублей по состоянию на 7 февраля 2020 года; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что Островский О.В. является собственником 1/10 доли указанного нежилого помещения. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 7 февраля 2020 года кадастровая стоимость 61 735 238,48 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 35 757 000 рублей, определенную на основании отчета ООО «Ярэксперт» от 30 апреля 2021 года №14957/21. Завышение кадастровой стоимости здания влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Административный истец Островский О.В., надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя по доверенности Рынденко Е.Н., которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, представителя не направил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что кадастровая стоимость объекта в размере 61 735 238,48 рублей по состоянию на 7 февраля 2020 года определена ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов». Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда. Указано, что в отношении спорного объекта недвижимости актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 19 февраля 2020 года №1.2 «Об определении кадастровой стоимости» утверждены результаты оценки. 21 февраля 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена кадастровая стоимость по состоянию на 7 февраля 2020 года в размере 61 735 238,48 рублей. 

Заинтересованные лица администрация городского округа город Тутаев, Оленева М.В., Беляева М.В., Беляева Н.С., Коровина Л.Н., Коровина О.П., надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено без участия неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Рынденко Е.Н., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником 1/10 доли нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь 1471 кв.м, этаж №1, кадастровый номер №, расположенного по 

<

адрес> Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22 апреля 2021 года.

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 7 февраля 2020 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 19 февраля 2020 года №1.2 и составила 61 735 238,48 рублей. 

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении принадлежащего ему объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 30 апреля 2021 года №14957/21, согласно которому по состоянию на 7 февраля 2020 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 35 757 000 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценивая отчет ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов - оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит обоснование примененных методов оценки, является полным и проверяемым, выводы оценщика являются исчерпывающими.

Оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Также проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. В отчете также содержится обоснование применения корректировок по выбранным элементам сравнения. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, приведены ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. 

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО «Ярэксперт». Указано, что оценщиком неверно применена корректировка на тип помещения (встроенное помещение/отдельно стоящее здание) «0,89» вместо «1» к объекту-аналогу №1 (

<

адрес>), который является отдельно стоящим зданием. 

Оснований согласиться с данным замечанием суд не находит исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Из содержания отчета следует, что объект оценки представляет собой встроенное помещения. Объект-аналог №1 (

<

адрес>) представляет собой отдельно стоящее здание. В связи с различием между объектом оценки и объектом-аналогом №1 по данному фактору была применена корректировка к объекту-аналогу №1 «0,89» или 11% в процентном выражении.

Также в судебном заседании ФИО4 пояснила, что здание, расположенное по адресу 

<

адрес> (объект-аналог №1), предполагается к аренде целиком. Объект оценки больше объекта-аналога №1 в 2,2 раза. Сдача в аренду такого объекта целиком будет затруднительна. При расчетах учтено, что в аренду предполагаются встроенные помещения незначительными площадями. Существенная понижающая корректировка на площадь для объекта-аналога №1 оценщиком не вводилась. 

Ссылка административного ответчика на отчет ООО «Ярэксперт» от 25 февраля 2021 года №14814/20 (дело №3а-366/2021) является необоснованной.

Исходя из пояснений оценщика ФИО4, в отчете от 25 февраля 2021 года №14814/20 при расчете рыночной стоимости доходным подходом отобраны объекты – аналоги, которые представляют собой встроенные помещения, поэтому применение дополнительных корректировок на тип объекта для аналогов не требовалось. 

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Анализ отчета ООО «Ярэксперт» в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства подлежит установлению в размере, определенном названным выше отчетом ООО «Ярэксперт», 35 735 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дополнительного возложения на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» обязанности по внесению изменении кадастровой стоимости на основании решения суда не требуется. С учетом положений части 1 статьи 16 КАС РФ, вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 20 сентября 2021 года (конверт), то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь 1471 кв.м, этаж №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 35 757 000 рублей по состоянию на 7 февраля 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 20 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина