административное дело № 3а-374/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-000216-96) по административному исковому заявлению АО «Краснодарагропромснаб-1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Краснодарагропромснаб-1» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения требований): установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 65 072 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 11 016 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 4 204 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что АО «Краснодарагропромснаб-1» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело по существу в отсутствие его представителя. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

11.06.2024 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили дополнительные возражения на административный иск, в которых указаны замечания относительно заключения судебной экспертизы. 

От АО «Краснодарагропромснаб-1» поступили возражения на заключение судебной экспертизы и дополнения к ним. При этом в возражениях заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы. 

От эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО1 поступили пояснения на замечания департамента и административного истца.

Определением Краснодарского краевого суда от 07 августа 2024 года принят отказ АО «Краснодарагропромснаб-1» от административного искового заявления в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........ и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости. Прекращено производство по административному делу по административному исковому заявлению АО «Краснодарагропромснаб-1» в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

В связи с чем, подлежат рассмотрению требования АО «Краснодарагропромснаб-1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости. 

Протокольным определением от 07 августа 2024 года отказано в удовлетворении ходатайства АО «Краснодарагропромснаб-1» о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебное заседание 07 августа 2024 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, путем извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что с 2009 года АО «Краснодарагропромснаб-1» является собственником здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость здания. 

По состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 108 537 937, 64 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № Н-24.59 от 05.02.2024 года, подготовленным ООО «Оценка.Право.Кадастр», по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ составляет 65 072 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению в том числе рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» № КС-374/2024 от 17.05.2024 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 98 478 196, 93 руб. 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости с кадастровым номером ........ экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке здания экспертом обоснована (стр.34-36 заключения). 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........- достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в дополнительных возражениях на административный иск, о том, что экспертное заключение выполнено с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, что искажает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, являются несостоятельными ввиду следующего.

Замечание департамента о том, что скриншоты объявлений о продаже объектов - аналогов № 1-3 не являются читаемыми, не нашел своего подтверждения, так как на стр. 93-95 заключения приведены объявления в надлежащем виде. 

Довод департамента о необоснованном применении понижающей корректировки на «очищение» стоимости от площади земельного участка, при этом эксперт из стоимости объектов - аналогов вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом экспертизы в размере 35,8%, что не соответствует значению в Справочнике оценщика недвижимости -2020 под ред. ФИО2, является несостоятельным. Как пояснил эксперт, дата оценки ретроспективна, в связи с чем, в отношении земельных участков объектов - аналогов применялась процентная корректировка. Значение поправки в 35,8% является средним значением, типичным для рынка Краснодарского края. Кроме того, корректировки в справочнике ФИО2 относятся ко всей территории РФ, когда справочники СРКД более локальны, соответственно, была использована информация, которая относится к Краснодарскому краю. 

Доводы административного истца, изложенные в возражениях и дополнениях к ним, не подтверждают искажение установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ и наличие оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Ссылка АО «Краснодарагропромснаб-1» на необоснованность вывода эксперта о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, опровергается заключением судебной экспертизы, в котором отражены выявленные экспертом нарушения при составлении оценщиком отчета. 

Довод административного истца о том, что эксперт не учитывал физический износ объекта, является несостоятельным, поскольку эксперт принимал во внимание сведения технического паспорта.

Кроме того, эксперт письменно пояснил, что определение рыночной стоимости объектов исследования, в том числе объекта с кадастровым номером ........ проводилось с применением сравнительного подхода, в котором учитывалось его состояние и объектов - аналогов. Расчет конкретного количества физического износа относится к применению затратного подхода, который не применялся. Таким образом, расчет точного количества износа никак не повлиял на итоговый результат рыночной стоимости.

Довод административного истца о том, что экспертом не был проанализирован рост цен на коммерческую недвижимость с 2019 года, не имеет правового значения для дела, так как экспертом производился расчет рыночной стоимости объекта по состоянию на другую дату - 01.01.2023 года. При этом суд отмечает, что экспертом проведен анализ рынка в полном объеме, который представлен на стр.40-67 заключения, включая анализ сегмента рынка к которому относится объект недвижимости с кадастровым номером ........

Довод административного истца о том, что по результатам экспертизы рыночная стоимость объекта превышена в 2 раза по сравнению его стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, является необоснованным, так как не свидетельствует о неправильном расчете экспертом рыночной стоимости объекта по состоянию на другую дату - 01.01.2023 года.

Приведенные в дополнениях к возражениям доводы административного истца также не подтверждают, что заключением судебной экспертизы установлена неверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости. Кроме того, доводы опровергаются письменными пояснениями эксперта. 

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, протокольным определением от 07 августа 2024 года АО «Краснодарагропромснаб-1» отказано в удовлетворении заявленного ходатайства.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. 

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление АО «Краснодарагропромснаб-1» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 19 февраля 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 19 февраля 2024 года.

Кроме того, от ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 160 000 руб. в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Краснодарагропромснаб-1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 98 478 196, 93 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 19 февраля 2024 года. 

В остальной части административное исковое заявление АО «Краснодарагропромснаб-1» оставить без удовлетворения.

Взыскать с АО «Краснодарагропромснаб-1» в пользу ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 160 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 августа 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова