к делу № 2-2515/2020

УИД 23RS0003-01-2020-004213-79

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 сентября 2020 года г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кашкарова С.В.,

при секретаре Саркисян А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика УК «Крепость» (ООО) по доверенности ФИО2, третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к Управляющей компании «Крепость» (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о защите прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Анапский городской суд с иском к УК «Крепость» (ООО) о защите прав потребителя, просит суд: обязать УК «Крепость» (ООО) произвести перерасчет платы за работы и услуги по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома № № по 

<

адрес> за период с 23 апреля 2018 года (дата подписания акта приема-передачи квартиры Истцу) до 29 января 2019 года (даты заключения договора управления) - исходя из цены 18,84 руб. в месяц на 1 кв. м общей площади на основании Постановления Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 2758 за февраль 2019 г. в счет оплаты Истцом содержания общего имущества многоквартирного дома на будущие периоды.

В обосновании требований истец указывает на то, что ответчик неправомерно взимает плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, начисляя плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, включая в него дополнительные услуги, за предыдущий период.

В судебном заседании ФИО1 исковое заявление поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объём по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика УК «Крепость» (ООО) по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковое заявление не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать по обстоятельствам, изложенным в возражении на исковое заявление.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебном заседании полагали возможным исковое заявление удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, изучив доводы искового заявления, а также доводы возражения на исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец является собственником квартиры № № в многоквартирном жилом доме № № по 

<

адрес> (в состав которого входят два многоэтажных многоквартирных жилых корпуса со встроено-пристроенными помещениями, подземная парковка, спортивные и детские площадки, общее инженерное и технологическое оборудование), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью с 5 967 кв.м. 

Застройщиком МКД выступал ИП Д.С.А. (ИНН №) в соответствии с проектной декларацией от 03.06.2014 года, оформленной по итогам публичных слушаний от 11.03.2014 г., постановлений Администрации города-курорта Анапа от 25.03.2014 г., положительных заключений негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, разрешения на строительство № КИ 23301000-352, выданного администрацией муниципального образования город-курорт Анапа 08.05.2014 года с последующими корректировками. Инвестором строительства выступал жилищно-строительный кооператив «На Крепостной», членом которого являлся Истец.

Поводом для обращения в суд послужило исчисление УК «Крепость» (ООО) платы за содержание общего имущества для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, за предыдущий период без учета размера платы утвержденной Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 2758 от 22.11.2018 года.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что между Кооперативом (ЖСК «На Крепостной») и членом Кооператива (ФИО1), был заключен Договор о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения № 1- 067-184 от 13.11.2015 года.

В соответствии с п. 3.1.4. названного Договора, член Кооператива обязался не позднее 3-х дней с момента принятия квартиры по акту приема-передачи заключить договор на управление и эксплуатацию с эксплуатирующей Объект (МКД) организацией.

Вместе с тем, пунктом 3.1.7 Договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения № 1-067-184 от 13.11.2015 года была определена обязанность члена Кооператива нести бремя содержания квартиры с момента подписания Акта приема-передачи, а именно, нести расходы по содержанию квартиры и общего имущества МКД пропорционально доле квартиры в общем имуществе МКД, расходы по оплате услуг и работ по управлению МКД, расходы по охране МКД, расходы по оплате коммунальных услуг, в т.н. по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отеплению, вывозу мусора, благоустройству территории.

Также, дополнительным соглашением к Договору о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения № 1-067-184 от 13.11.2015 года определено, что квартира предоставляется члену Кооператива с перечисленными параметрами, где, в том числе, указаны предоставляемые слаботочные сети (телефон, телевидение, домофон, интернет).

Квартира № № получена членом Кооператива (истцом) от ЖСК «На Крепостной» по Акту приема-передачи от 23.04.2018 года.

Обслуживание многоквартирного дома в период возникновения у истца права собственности на квартиру № № производилось застройщиком (ИП Д.С.А.) в составе объекта: «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с подземной парковкой по адресу: 

<

адрес>, - 1ый этап строительства». Оплата работ (услуг) по сохранению и содержанию МКД должна была компенсироваться Застройщику, исходя из уплаты членами Кооператива обязательных платежей (целевых взносов), установленных Правлением Кооператива Протоколом заседания Правления от 02.03.2018г., в размере 45 рублей за 1 кв.м. площади помещений, подлежащих передаче членам Кооператива. То есть, истец должна была вносить оплату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД - в ЖСК «На Крепостной», исходя из площади квартиры № 67= 70 кв.м. х 45 рублей = 3 150 рублей в месяц. Данная оплата истцом должным образом не производилась.

Ввиду долгосрочности оформления жилых и нежилых помещений в собственность, поскольку более 70% членов Кооператива являлись жителями других регионов страны, по Договору оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества образовалась задолженность.

В связи с окончанием 2-го этапа строительства МКД, и во избежание накопления задолженности, Застройщиком было принято решение об уступке права требования по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества от 12.03.2018 года УК «Крепость» (ООО) на основании Соглашения об уступке права требования от 01.06.2018 года. Согласно данного Соглашения, переход права (требования) к Цессионарию (УК «Крепость» (ООО) обеспечивает выполнение им прав и обязанностей Цедента по Договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества Объекта от 12.03.2018 года, на срок до принятия решения собственниками Объекта о выборе способа управления многоквартирными домами.

Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.

В силу ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статьей 307 Гражданского кодекса РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в том числе из договора.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. п. 1 и 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (ч. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ).

С учетом требований п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса РФ договор уступки требования (цессия) должен быть заключен в письменной форме.

После заключения договора цессии кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) (п. 3 ст. 385 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, по Соглашению об уступке права требования от 01.06.2018 года УК «Крепость» (ООО) перешло право требования задолженности по обслуживанию МКД.

Из материалов дела следует, что 24.08.2018 года была проведена очная часть собрания собственников помещений многоквартирных домов Корпус 1 и Корпус 2 по 

<

адрес>. Заочная часть собрания путем приема заполненных бланков решений была завершена 31.10.2018 года.

Протоколом № 1 общего собрания собственников от 31.10.2018г. были утверждены вопросы о выборе способа управления многоквартирными домами (управление управляющей организацией); выбрана управляющая организация (УК «Крепость» (ООО); утвержден проект договора управления многоквартирными домами (с применением ежемесячного тарифа 25 рублей 25 копеек за 1 кв.м. общей площади помещения собственника, платы за ремонт помещений в размере 1 рубль 65 копеек за 1 кв.м., платы за обслуживание коллективной антенны телевидения в размере 0 рублей 43 копейки за 1 кв. метр; платы за обслуживание системы контроля доступа на территорию жилищного комплекса в размере 110 рублей с помещения, платы за предоставление иных услуг (консьержи, ежегодное мытье фасадов) в размере 9 рублей 49 копеек. Всего ежемесячная плата за управление и содержание общего имущества по утвержденному проекту договора составила 36 рублей 82 копейки. Данный договор управления не изменялся, и в настоящее время действует и применяется именно данный размер тарифа.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ структура платы за жилое помещение предусматривает плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ) (пункт 12).

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 14).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ) (пункт 15).

При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ) (пункт 16).

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса РФ) (пункт 17).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ) (пункт 18).

С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу, что начисления за прошлые периоды произведены без нарушения порядка исчисления платы за содержание общего имущества для собственников помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, поскольку, УК «Крепость» (ООО), является правопреемником прав и обязательств в отношении обслуживания общего имущества многоквартирных жилых домов Корпус 1 и Корпус 2 по 

<

адрес>, имеет законные основания требования исполнения собственниками обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Вместе с тем, размер тарифа по обслуживанию общего имущества, применяемого к прошлым периодам (с момента приобретения права собственности) приведен к утвержденному собственниками помещений размеру, в сумме 36 рублей 82 копейки. Более того, суд учитывает, что до августа 2020 года ответчиком не применялись к начислению штрафные санкции и пени за просрочку оплаты задолженности, и собственникам были даны беспроцентные рассрочки при погашении задолженности за 2018 год.

На основании изложенного, учитывая факт осуществления УК «Крепость» (ООО) обслуживания многоквартирных домов по адресу: 

<

адрес>, Корпус 1 и Корпус 2, в соответствии с возложенными на нее полномочиями, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таких домах, обеспечивающей постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также на основании Соглашения об уступке права требования от 01.06.2018г., УК «Крепость» (ООО) правомочна истребовать с собственников помещений задолженности за работы (услуги) по обслуживанию общего имущества помещений за период с даты возникновения права собственности (с марта 2018 года) до 29 января 2019 года в размере 36 рублей 82 копейки за 1 кв.м. помещения.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к Управляющей компании «Крепость» (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о защите прав потребителя, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий- .

.

.