55RS0003-01-2024-001867-76 

Дело № 2-2208/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«27» декабря 2024 года г. Омск 

Ленинский районный суд города Омска в составе:

председательствующего судьи Белоус О.В.,

при секретаре судебного заседания Овчинниковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной сделкой, о расторжении договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, о прекращении права собственности, о возврате недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально истец ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Омска с иском о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 

<

адрес> заключенного № между ФИО1 и ФИО2; о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом № расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; прекращении государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок № жилой дом № расположенных по адресу: 

<

адрес>; о возвращении в собственность ФИО1 земельного участка № жилого дома № расположенных по адресу: 

<

адрес>. В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, № расположенных по адресу: 

<

адрес>. Стоимость имущества сторонами определена в размере 400 000,00 рублей. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью №., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Стоимость имущества сторонами определена в размере 400 000,00 рублей. Договор от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом нотариального округа г. Омска Тихон С.В. и зарегистрирован в реестре за №. На основании указанных договоров за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Ссылается, что ответчик оплату в соответствии с договорами купли-продажи не произвел. Так, при предоставлении указанных договоров на государственную регистрацию стороны в обоснование оплаты представили платежные документы банка о зачислении денежных средств со счета ответчика на счет истца. Однако, указанные платежные документы не могут являться доказательством факта того, что ответчик заплатил личные денежные средства за приобретенное имущество. Указывает, что платежные документы являлись имитацией расчета по договору и возникли в результате совместных действий сторон. С июня 2022 года у сторон сложились близкие, доверительные отношения, ответчик планировал зарегистрировать брак с венчанием. При этом, дом должен был принадлежать ему, как подтверждение преданности и любви со стороны истца. Ответчик заверил, что приобретет у истца жилой дом с земельным участком по рыночной стоимости за 6 000 000,00 рублей, а на полученные денежные средства она (ФИО1) приобретет для своего сына квартиру. Поскольку ФИО2 не является гражданином Российской Федерации, сделку с ним могли зарегистрировать только в случае проведения расчета безналичным путем и представления в регистрационный орган подтверждающих документов. Она (ФИО1) сняла со своей банковской карты 400 000,00 рублей и передала ответчику. Ответчик внес указанную сумму на свой банковский счет, а впоследствии перечислил эту сумму на счет истца. ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли в ПАО «Сбербанк России» по адресу: 

<

адрес>, где через банкомат она (ФИО1) сняла со своей кредитной карты 400 000,00 рублей, при этом дополнительно с нее была списана комиссия банка в сумме 12 000,00 рублей. ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 400 000,00 рублей, который сразу внес их на свою зарплатную карту. После этого ФИО2 перечислил 400 000,00 рублей со своей карты на дебетовую карту ФИО1, а затем истец перечислила 412 000,00 рублей на свою кредитную карту для погашения займа. Точно такую же манипуляцию стороны произвели ДД.ММ.ГГГГ для регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. После регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на ответчика, последний применил к ней физическое насилие, сломав два пальца на правой руке и ребра. По факту причинения повреждений ФИО1 обратилась в полицию. Осознав, что ответчик обманным путем завладел недвижимым имуществом, ФИО1 также обратилась в полицию. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. 

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила, просила суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000,00 рублей недействительным в силу его ничтожности. Расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2. Расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2. В остальной части исковые требования оставила без изменения.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении. Представитель истца ФИО3 дополнительно пояснила, что при заключении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400 000,00 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000,00 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400 000,00 рублей денежные средства ответчиком истцу не передавались. При этом, договор от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000,00 рублей не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области по причине несоответствия расчета с иностранным гражданином, поскольку расчет должен был быть произведен только безналичным путем. Второй договор от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400 000,00 рублей был сдан сторонами в Управление Росреестра по Омской области для регистрации перехода права собственности. Настаивали на том, что ответчиком не представлены доказательства наличия реальных намерений произвести оплату по сделкам. ФИО2 не представил доказательств, свидетельствующих о том, что в период совершения сделок у него имелись денежные средства в сумме, достаточной для оплаты по договорам купли-продажи. Более того, ответчик оказывал на ФИО1 психологическое давление, постоянно контролировал ее, принуждал к совершению неадекватных поступков. Таким образом, ФИО1 не могла объективно оценивать окружающую реальность, полагала, что они будут проживать с ответчиком одной семьей, вести общее хозяйство и не имела намерения продавать свое имущество ФИО2. Обратили внимание, что стоимость объектов недвижимости по каждому из оспариваемых договоров, на основании которых были зарегистрированы переход права собственности от истца к ответчику, не соответствует фактической рыночной стоимости жилого дома и земельного участка. Истица не имела реального намерения продавать свое единственное жилье, лишая себя и своего сына собственности и места жительства, совершала данные сделки под влиянием убеждений ответчика о регистрации между ними брака, проживании одной семьей в указанном жилом доме и одновременном приобретении ее сыну жилья на обещанные ей ответчиком к выплате за дом и земельный участок 6000000 рублей. Полагая, что при таких обстоятельствах (регистрация брака и проживание с ответчиком одной семьей) фактически ее жилье (дом и земельный участок) не выбывает по сделкам из ее фактического обладания, она в договорах купли-продажи указывала стоимость объектов сделки не по реальной рыночной цене, а исходя из наличия у нее денежных средств для имитации расчетов по сделке с ответчиком, которые должны были быть совершены исключительно безналичным путем, а у ответчика денежные средства отсутствовали. После оформления сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400000 рублей, ответчик самостоятельно занимался оформлением сделки купли-продажи оставшейся ? доли объектов недвижимости у нотариуса Тихон С.В., поскольку правоустанавливающие документы на дом и земельный участок находились у него и он хранил их вне адреса: 

<

адрес>, и именно ответчик оплатил услуги нотариуса Тихон С.В. по оформлению данной сделки со своего счета безналичным путем заранее(ДД.ММ.ГГГГ), чем была совершена сделка ДД.ММ.ГГГГ. Никаких вопросов нотариус Тихон С.В. ей (истцу) ни по расчету, ни по его полноте, не задавала, по поводу несогласия истицы с пунктом договора о ее (истицы) обязанности сняться с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес> течение14 дней сообщила, что это необходимое формальное условие договора по сделкам данной категории, не порождает для нее (истицы) обязанность его исполнения. Обратила внимание суда, что после того, как ответчик стал единоличным собственником жилого дома и земельного участка, он обратился в Ленинский районный суд г. Омска с иском о ее и сына выселении, что свидетельствует об истинном намерении ответчика завладеть ее имуществом. Указала, что на протяжении всего периода их знакомства и совместного проживания в ее спорном доме, у ответчика отсутствовали какие-либо значительные денежные средства, все необходимые расходы в период их совместного проживания оплачивала практически она, доход ответчика составляла его заработная плата учителя. Настаивает на удовлетворении ее исковых требований в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО1 не признал, полагал их не обоснованными, истец добровольно заключила сделки по продаже принадлежащего ей жилого дома и земельного участка, установив по своему усмотрению стоимость имущества. Согласно собственноручных записей ФИО1 в договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1500000 рублей и на сумму 400000 рублей, а также текста нотариального договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, банковских выписок по счетам, истец в полном объеме получила от ответчика наличным и безналичным расчетом сумму 2300000 рублей, в связи с чем, отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи по основанию неоплаты покупателем недвижимости. Пояснил, что первоначально истец предложила ответчику выкупить у нее 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за 1 500 000,00 рублей, впоследствии предложила выкупить вторую половину за 400 000,00 рублей. За покупку спорного жилого дома ответчик передал истцу наличные денежные средства в размере 1 500 000,00 рублей и два раза по 400 000,00 рублей перевел безналичным расчетом, а всего в общей сумме 2300000 рублей. Предполагал, что таким способом истец покрывала свои долги перед третьими лицами. Настаивал на том, что невысокая цена сделки обусловлена техническим состоянием жилого дома. Указал, что наличие у ответчика собственных денежных средств на момент сделок подтверждается выписками по его счетам АО «Тинькофф Банк» и ПАО Сбербанк. 

Ответчик ФИО2 судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом, не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражал против удовлетворения заявленных ФИО1 уточненных исковых требований. Ранее в судебном заседании пояснял, что ФИО1 предложила ему купить принадлежащую ей на праве собственности 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за 1 500 000,00 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым он передал истцу денежные средства в размере 1 500 000,00 рублей. Подготовив необходимые документы, стороны обратились в МФЦ. Впоследствии ФИО1 сообщила, что ему необходимо доплатить еще 400 000,00 рублей. Взяв наличные денежные средства, он положил их на свой счет, открытый в ПАО «Сбербанк России», а затем указанную сумму перевел на счет ФИО1 Впоследствии в его день рождения, ФИО1 в качестве подарка предложила ему купить вторую 1/2 долю жилого дома за 400 000,00 рублей. Он принял предложение в связи с чем, повторил процедуру по переводу денежных средств ФИО1. Указал, что в 2021 приехал в Россию, с собой у него были денежные средства в сумме 25000 долларов и 2700000 рублей, которые он хранил в укромном месте, никому о нем не сообщая, в таможенной декларации при въезде в Россию денежные средства он не декларировал. ФИО1 сама предложила ему купить у нее ? долю жилого дома и земельного участка за 1500000 рублей, поскольку у истца были финансовые проблемы с прежним ее знакомым, который требовал от нее возврата 500000 рублей. Он согласился на данную сделку, считая необходимым помочь истцу, поскольку состоял с ней в отношениях. Денежные средства для расчета он взял из своего тайника, обменял доллары США по выгодному курсу у перекупщиков валюты на улице города, где точно не помнит, деньги в сумме 1500000 рублей передал ФИО1. Сдали договор для регистрации сделки в МФЦ, однако в регистрации сделки отказали, так как требовалось проведение расчета по сделке в безналичной форме. Для расчета с ФИО1 по договору купли-продажи ? доли дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 400000 рублей он взял из тайника данную сумму и внес ее через банкомат на свой счет в Сбербанке, затем перечислил на счет ФИО1. В таком же порядке он рассчитался с ФИО1 по договору купли-продажи долей дом и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, перечислив на ее счет 400000 рублей. Настаивает, что денежные средства для расчета с ФИО1 в общей сумме 2300000 рублей являлись исключительно его денежными средствами, отрицает получение денежных средств от ФИО1 для проведения расчетов по сделкам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ безналичным путем. Обратил внимание, что жилой дом имел ненадлежащее техническое состояние, и его стоимость соответствовало общей сумме выплаченных им ФИО1 денежных средств в размере 2300000 рублей (протокол с/ от ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ- т. 3,л.д.141-152).

Третье лицо -ФИО5 в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом не явился, заявлений и ходатайств суду не представил, ранее пояснял, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000,00 рублей не прошел государственную регистрацию, так как в нем было указано на проведение расчета в наличной форме, что запрещено законодательством при совершении сделок с иностранцами. Со слов ФИО1 ему известно, что расчеты по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ были произведены следующим образом: истец сняла со своего счета денежные средства и передала их ФИО2, который положил их на своей счет, а впоследствии перевел на счет истца. При этом, ФИО2 не передавал ФИО1 денежные средства ни в сумме 1 500 000,00 рублей, ни в сумме 800 000,00 рублей (по 400 000,00 рублей за каждый договор). Подтвердил, что осенью 2023 года он по просьбе матери (ФИО1) перечислял ей денежные средства для ответчика взаймы в сумме 200000 рублей чтобы ответчик рассчитался за оказанные ему стоматологические услуги ( протокол с/з от ДД.ММ.ГГГГ-т.3, л.д.153-155).

Представитель 3-го лица ФИО5 по доверенности ФИО3, в судебном заседании исковые требования истца полагала обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Третье лицо - нотариус Тихон С.В. в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлена надлежащим образом, не явилась, причин неявки суду не сообщила, представила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ по реестру за № в нотариальной конторе по адресу: 

<

адрес>, между ФИО1, проживающей по адресу: 

<

адрес>, и ФИО2, проживающим по адресу: 

<

адрес>, был заключен договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома, на объекты недвижимости: 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за 400 000,00 рублей. Денежные средства в размере 400 000,00 рублей перечислены ФИО2 на счет, открытый на имя ФИО1. Дополнительно пояснила, что ФИО1 заранее предоставила в нотариальную контору документы на отчуждаемые ею объекты недвижимости для подготовки договора купли-продажи, а также давала пояснения по заключаемой сделке, перед подписанием договора подтвердила расчет между сторонами и представила банковскую квитанцию- банковский ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, где указана цель перевода- «оплата по договору купли-продажи» (т. 2, л.д.72).

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлен надлежащим образом, не явился, причин неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Выслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По правилам статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежали жилой дом общей площадью № с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок общей площадью №. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено 

<

адрес> (т. 1, л.д.121-126).

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), Продавец продала, а Покупатель купил следующие объекты недвижимости:

- 1/2 долю в праве общей собственности на земельный площадью №

- 1/2 долю в праве общей собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, наименование: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью №

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена приобретаемого недвижимого имущества составляет 1 500 000,00 рублей. В договоре имеется отметка, написанная ФИО1 о том, что расчет по договору произведен полностью.

В силу пункта 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель заверяет и гарантирует, что принял ключи от недвижимого имущества, осмотрел недвижимое имущество, ознакомился с его техническим и санитарным состоянием, претензий к недвижимому имуществу не имеет. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного недвижимого имущества считается исполненной.

В последующем пакет документов для регистрации права собственности на объекты недвижимости за ФИО2 предоставлен в БУ «МФЦ», о чем имеется штамп от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принят БУ «МФЦ».

Между тем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию перехода права собственности в установленном законом порядке не прошел из-за несоответствия расчета с иностранным гражданином, поскольку расчет должен был быть произведен только безналичным путем.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Продавец продала, а Покупатель купил следующие объекты недвижимости:

- 1/2 долю в праве общей собственности на земельный площадью №

- 1/2 долю в праве общей собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, наименование: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью №

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена приобретаемого имущества составила 400 000,00 рублей. 

Расчет производится после подписания настоящего договора до момента подачи в компетентные органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимого пакета документов в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств со счета Покупателя, открытого в ПАО «Сбербанк России», на счет Продавца, открытого в ПАО «Сбербанк России».

Согласно пункту 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель заверяет и гарантирует, что принял ключи от недвижимого имущества, осмотрел недвижимое имущество, ознакомился с его техническим и санитарным состоянием, претензий к недвижимому имуществу не имеет. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного недвижимого имущества считается исполненной.

Из пункта 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, у сторон возникает право расторгнуть настоящий договор в порядке, установленном действующим законодательством.

На основании указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью №, местоположение которого установлено относительно 

<

адрес> и 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 58-67).

Кроме того, на основании договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), удостоверенного нотариусом нотариального округа города Омска Тихон С.В., Продавец продала, а Покупатель купил следующие объекты недвижимости:

- 1/2 долю в праве общей собственности на земельный площадью №

- 1/2 долю в праве общей собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, наименование: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью №

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, цена приобретаемого недвижимого имущества составляет 400 000,00 рублей.

Расчет по настоящему договору произведен в следующем порядке: денежные средства в размере 400 000,00 рублей перечислены Покупателем по следующим реквизитам: Валюта получаемого перевода: Российский рубль. Получатель: ФИО1. Номер счёта: №. Банк получателя: Омское отделение №

Согласно пункту 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель заверяет и гарантирует, что осмотрел недвижимое имущество, ознакомился с его техническим и санитарным состоянием, претензий к недвижимому имуществу не имеет. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества и с момента подписания настоящего договора Покупатель принял в собственность отчуждаемое имущество.

В пункте 9 вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ указано о заверении сторон сделки о том, что основанием заключения настоящего договора не является стечение тяжелых обстоятельств и сделка заключается на выгодных для всех участников условиях, а также об отсутствии у сторон сделки дополнений и претензий к условиям договора. 

Как следует из пункта 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, у сторон возникает право расторгнуть настоящий договор в порядке, установленном действующим законодательством.

Настоящий договор удостоверен нотариусом нотариального округа города Омска Тихон С.В. и зарегистрирован в реестре за №

На основании указанного договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, и 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 58-67).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ в целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, возвращении недвижимого имущества в связи с неисполнением условий договоров, а именно – в связи с отсутствием оплаты (т.1, л.д.21-22). 

Однако со стороны ответчика никаких действий по устранению нарушения обязательств ответчиком не предпринято.

Таким образом, обращение ФИО1 в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000,00 рублей недействительным и возвращении объектов недвижимости в собственность истицы было вызвано несоблюдением ответчиком условий договоров купли-продажи в части оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества, что является существенным нарушением условий договора.

Из положений частей 1, 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 статьи 453 Гражданского кодекса предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование своих исковых требований ФИО1 ссылается на неплатежеспособность ФИО2, поскольку на дату совершения оспариваемых договоров (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) у ответчика не имелось достаточных личных денежных средств для приобретения жилого дома и земельного участка ни в сумме, указанной в договорах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ни в сумме 1 500 000 рублей, ни тем более в обещанной ответчиком сумме 6 000 000 рублей.

Из пояснений ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что стороны состояли в близких отношениях, планировали совместную семейную жизнь с официальной регистрацией отношений и венчанием, и в качестве подтверждения своей любви, а также желая являться главой семьи, ФИО2 предложил выкупить принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, определив стоимость недвижимого имущества в размере 6 000 000,00 рублей. На денежные средства, полученные от продажи жилого дома и земельного участка, ФИО1 планировала приобрести жилое помещение – квартиру своему сыну ФИО5, проживающему и зарегистрированному в спорном жилом доме. Поскольку у ответчика собственных денежных средств не имелось, а условием совершения сделок с недвижимостью с иностранным гражданином была оплата стоимости приобретаемого недвижимого имущества безналичным способом, истец сняла со своей кредитной карты № наличные денежные средства в размере 400 000,00 рублей и передала ответчику, который внес указанную сумму на свою банковскую карту №, и перечислил на дебетовую карту истца № а ФИО1 со своей дебетовой карты № перечислила денежные средства в размере 412 000,00 рублей, с учетом комиссии в размере 12 000,00 рублей на свою кредитную карту №

Таким образом, ФИО2 свои личные денежные средства истцу не передавал, стоимость недвижимого имущества в договорах от ДД.ММ.ГГГГ (на сумму 400000 рублей) и от ДД.ММ.ГГГГ указана формально исходя из той суммы, которой фактически располагала ФИО1 для проведения вышеуказанным способом безналичного расчета, тогда как указанная в договорах стоимость недвижимого имущества не соответствует его реальной рыночной стоимости.

После перехода права собственности на жилой дом и земельный участок отношения между сторонами ухудшились, ответчик применил к истцу физическое насилие, по данному факту ФИО1 обращалась в ОП № 5 УМВД России по г. Омску.

Постановлением ОП № 5 УМВД России по г. Омску от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 306 УК РФ в отношении ФИО1 на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. Отказано в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 116, ст. 116.1 УК РФ в отношении ФИО2 на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

В рамках проведения проверки ФИО1 поясняла, что ДД.ММ.ГГГГ около №, находясь в такси по адресу: 

<

адрес>, ФИО2 обеими руками схватил ее правую руку и, выкручивая ее наружу, сначала прижал к сидению, затем подтянув под свою ногу с силой прижал сверху, тем самым причинил ей физическую боль и телесные повреждения. После этого ФИО2 убежал из транспортного средства, но придя домой конфликт между ними продолжился, ФИО2 умышленно хватал ее за руки, дважды бросал на пол, сверху резко ставил стопу ноги на лицо, грудную клетку, обзывал. 

ФИО2 от дачи каких-либо объяснений отказался в соответствии со ст. 51 Конституции Российской Федерации.

Согласно информации БУЗОО «МСЧ №» ФИО1 проходила стационарное лечение, ей постановлен диагноз: №

Более того, ДД.ММ.ГГГГ в Ленинский районный суд г. Омска поступило исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о выселении, признании утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес> (т.1, л.д.23-24).

Ответчик ФИО2, оспаривая доводы иска о неоплате за приобретенное недвижимое имущество, ссылался на то, что приехав в Россию, имел при себе наличные денежные средства в сумме 20000 долларов США без декларирования.

В подтверждение указанных доводов ответчиком в материалы дела представлена суду справка о движении денежных средств по счету №, открытому в АО «Тинькофф Банк» на имя ФИО2, согласно которой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пополнения составила 2 115 077,94 рублей, сумма списания составила 2 114 202,94 рублей (том 2 л.д. 112-135).

Однако, анализируя движение денежных средств по указанному счету, судом установлено, что на момент совершения оспариваемых сделок и проведения расчетов по ним: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1500000 рублей, 400000 рублей в указанные даты на счете не аккумулировались, имелась лишь сумма 7738,48 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отсутствовало движение денежных средств по счету.

Согласно справке о движении денежных средств по счету № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пополнения составила 1 395 000,00 рублей, сумма списания составила 1 395 299,00 рублей (том 2 л.д. 111).

Также в обоснование доводов о платежеспособности ответчика на момент совершения сделок и проведения по ним расчетов с истцом, стороной ответчика в материалы дела представлены суду расширенная выписка по счету №, и выписка по счету дебетовой карты № открытому в № на имя ФИО2, согласно которых за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пополнения составила 2 890574,40 рублей, сумма списания составила 2 918968,92 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1500000 рублей, 400000 рублей в указанные даты на счете не аккумулировались. ДД.ММ.ГГГГ в 8:10 через банкомат имелось внесение наличных 400000 рублей, в 08:18 –перевод на карту-вклад 400000 рублей. Аналогичная операция поступления и перечисления на карту-вклад суммы 400000 рублей зафиксирована ДД.ММ.ГГГГ в 15:06 и 15:07 соответственно (том 3 л.д.38-52, 56-57).

В соответствии с выпиской из реестра актов гражданского состояния арабов-сирийцев, выданной Департаментом по гражданским делам Министерства Внутренних Дел Сирийской Арабской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 состоит в зарегистрированном браке с Х.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от брака имеется двое несовершеннолетних детей: ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (том 2 л.д. 139).

Из финансового отчета по имуществу в Финансовое управление Хомса Раздел «Единое окно» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 является владельцем земельного участка площадью №

На основании, выданной БОУ г. Омска «Средняя общеобразовательная школа №», ФИО2 работал в учреждении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в должности учителя (том 2 л.д. 146, 147).

Как следует из характеристики, представленной директором БОУ г. Омска «Средняя общеобразовательная школа №», ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеет высшее образование, в 2003 (окончил № направление и профиль по диплому «Бакалавр права», квалификация по диплому «Юрист. Защита ребёнка». В 2023-2024 годах обучался в аспирантуре Омского государственного университета им. ФИО6. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ прошел профессиональную переподготовку в Автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Многопрофильная Академия непрерывного образования» по программе «Педагогическое образование: английский язык в образовательных организациях в условиях реализации ФГОС». Согласно диплому о профессиональной подготовке ФИО2 имеет право на ведение профессиональной деятельности в сфере среднего общего и профессионального образования. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал в Бюджетном общеобразовательном учреждении города Омска «Гимназия №» учителем английского языка в 3-11 классах, в 2023 году имел учебную нагрузку в количестве 57 часов, в 2024 году учебная нагрузка была 47 часов. ФИО2 очень любит Россию, восхищается Президентом России, мечтает навсегда остаться жить в России (том 2 л.д. 145).

Согласно показаниям допрошенной в судебном заседании свидетеля ФИО9, ФИО2 купил у ФИО1 жилой дом за 1 500 000,00 рублей. Полагала, что ответчик имел в наличии такую денежную сумму, поскольку последний не раз занимал своим коллегам денежные средства, имел дорогие предметы одежды, канцелярии. В личных отношениях ФИО1 постоянно контролировала ответчика, часто звонила по телефону, ревновала к коллегам по работе, провоцировала конфликты. 

Исходя из общих правил доказывания (статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению в их совокупности, исходя при этом из их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

Из материалов дела следует, что в № на имя ФИО1 открыта кредитная карта №, а также дебетовая карта №

В свою очередь, на имя ФИО2 в № открыт счет № и выдана карта №

Согласно выпискам по счетам, открытым в ПАО «Сбербанк России» на имя ФИО1 и ФИО2:

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов ФИО1 с карты № произведено снятие наличных денежных средств в размере 412 000,00 рублей (в сумму включена комиссия в размере 12 000,00 рублей);

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов на карту № произведено зачисление денежных средств в размере 400 000,00 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов с карты № на карту № № произведено перечисление денежных средств в размере 400 000,00 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов с карты № на карту № произведено перечисление денежных средств в размере 412 000,00 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов с карты № произведено снятие наличных денежных средств в размере 412 000,00 рублей (в сумму включена комиссия в размере 12 000,00 рублей);

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов на карту № произведено зачисление денежных средств в размере 400 000,00 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов с карты № на карту № произведено перечисление денежных средств в размере 400 000,00 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ часов с карты № на карту № произведено перечисление денежных средств в размере 412 000,00 рублей (том 1 л.д. 15-18, том 2 л.д. 221-251).

При этом, согласно сведений ПАО Сбербанк, предоставленных по запросу суда, на имя ФИО2 открыты счета: № от ДД.ММ.ГГГГ, название вклада «№», № от ДД.ММ.ГГГГ название вклада № именно с этого вклада ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ осуществлялись 2 перевода на имя ФИО1 с основанием «оплата по договору купли-продажи) (т.3, л.д.2-3, т.4 – л.д. 93-132).

При определении существенности допущенного покупателем нарушения, суд исходит из того, что отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл без оплаты товара.

Таким образом, из существа договора купли-продажи объекта недвижимости, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

Для договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель ФИО2 не уплачивает за переданные ему объекты недвижимости, указанную в договоре купли-продажи цену, продавец ФИО1 в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договоров.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что последовательные действия сторон по снятию и перечислению денежных средств привели к созданию видимости оплаты по сделкам купли-продажи недвижимого имущества (снятие ФИО1 и зачисление ФИО2 денежных средств в идентичном размере и были совершены в один и тот же день в течение нескольких минут).

При этом, оснований считать, что ответчик реально расплатился собственными средствами не имеется, ФИО2 не представлено доказательств наличия денежных средств, наличия финансовой возможности для оплаты приобретаемого недвижимого имущества.

Снятие ФИО1 денежных средств в размере 400 000,00 рублей с кредитной карты и последовательное зачисление ФИО2 указанной суммы на свою карту, при установленных фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, не может свидетельствовать о принятии истцом исполнения по договорам купли-продажи.

Наличие в собственности ответчика недвижимого имущества в Сирийской Арабской Республике не подтверждает того факта, что расчет с истцом по договорам купли-продажи был произведен. 

Утверждения ответчика о наличии у него 20000 долларов США, ввезенных в Россию без декларирования в таможенной декларации и хранящихся в тайнике, какими-либо доказательствами, хоть сколько отвечающими требованим относимости и допустимости, в ходе судебного процесса подтверждены не были, в связи с чем, судом во внимание не принимаются исходя из положений ст. 12 ГПК РФ. 

Показателен тот факт, что в период совместного проживания сторон, ФИО1 по просьбе ФИО2 неоднократно переводила на его карту и передавала наличные денежные средства для оплаты различных товаров и услуг, в частности, занимала деньги у сына в размере 200000 рублей для оплаты ответчиком стоматологических услуг, что также свидетельствует о неплатежеспособности ответчика.

Дополнительно истец, указывая в обоснование доводов искового заявления, в том числе и то обстоятельство, что рыночная стоимость долей жилого дома и земельного участка не соответствует стоимости, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договору купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заявила ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на дату совершения сделок.

Определением Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Омского независимого экспертно-оценочного бюро ИП ФИО13

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному Омским независимым экспертно-оценочным бюро ИП ФИО13, рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью №. и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № расположенных по адресу: 

<

адрес>, с учетом технического состояния на дату заключения сделки – ДД.ММ.ГГГГ составляет 3403 049,00 рублей, в том числе: 838 283,00 рублей – рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок; 2 564 766,00 рублей – рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом.

Рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № расположенных по адресу: 

<

адрес>, с учетом технического состояния на дату заключения сделки – ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 595 158,00 рублей, в том числе: 885 606,00 рублей – рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок; 2 709 552,00 рублей – рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом (том 3 л.д. 170-259).

Таким образом, жилой дом и земельный участок проданы ФИО1 по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этого имущества, что подтверждает доводы истца о неплатежеспособности ответчика. Продажа по такой цене не может являться действительной экономической целью совершения сделки для продавца.

Еще одним доводом истца является утверждение о том, что в момент совершения сделок она (ФИО1) находилась в таком состоянии, в котором не могла отдавать отчет своим действиям, поскольку ответчик оказывал на психологическое давление, постоянно контролировал ее, принуждал к совершению неадекватных поступков.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая поручена экспертам №

Согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ №, у ФИО1 не выявлено таких индивидуально-психологических (интеллектуальных, характерологических, эмоционально-волевых, мотивационных, возрастных) особенностей, какого-либо эмоционального состояния, которые могли бы оказать существенное влияние на смысловое восприятие, оценку существа сделки и ее последствий, а также способности осознавать правовые последствия совершенных сделок. У ФИО1 не выявлена склонность к внушаемости, подчиняемости (подверженности влиянию) (том 4 л.д. 33-42).

В судебном заседании истец утверждала, что подвергалась моральному давлению и влиянию со стороны ответчика, который нарушал ее личное пространство, контролировал ее действия, ограничивал круг общения, применял физическое насилие и т.д.

Из показаний свидетеля ФИО10 следует, что в декабре 2023 года ответчик установил тотальный контроль над истцом, которая должна была постоянно сообщать о своем местонахождении, при общении по телефону с третьими лицами включать громкую связь. Также ФИО2 ограничил круг общения истца, она перестала общаться с друзьями и коллегами. Принимал за нее решения относительно внешнего вида, проявлял к ней агрессию, применил физическое насилие. В период отношений с ответчиком ФИО1 стала замкнутой, совершала неадекватные поступки, выполняла все его просьбы и требования. 

В соответствии с показаниями свидетеля ФИО11, с декабря 2023 года ФИО1 постоянно разговаривала с ответчиком по телефону, на совещаниях или в рабочих беседах включала телефон на громкую связь. В работе истец начала допускать ошибки, находилась в подавленном состоянии. Со слов истца у нее была сложная ситуация в личной жизни, ответчик требовал от нее совершения неадекватных поступков, осуществлял постоянный контроль, применял физическое насилие. Также ФИО1 рассказала, что продала жилой дом и земельный участок ответчику, который не передал ей денежные средства, что вызывало у нее беспокойство и тревогу.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО12 пояснил, что стороны состояли в близких отношениях, ДД.ММ.ГГГГ ответчик сделал предложение истцу выйти за него замуж, подарил кольцо. Впоследствии примерно с января 2024 года отношения между ними стали напряженными. ФИО2 постоянно пытался уличить ФИО1 в измене, контролировал ее общение и действия. Истец стала реже выходить на связь, с ее слов телефон мог прослушиваться ответчиком. 

Проанализировав заключение судебно-психиатрической комиссии экспертов, которые также отметили № в сопоставлении с показаниями свидетелей, суд приходит к выводу, что хотя индивидуально-психологических особенностей, оказавших существенное влияние на смысловое восприятие и оценку существа сделки и приведших к формированию у истца заблуждения, относительно существа сделки в юридически значимый период, не выявлено, ФИО1 все-таки находилась под длительным психологическим давлением со стороны ФИО2

В данном случае ФИО1 планировала совместное проживание с ФИО2 в спорном жилом доме и не имела намерений продавать единственное жилье, в котором она и ее сын ФИО5 зарегистрированы и постоянно проживают.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договору купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не произведена, условия договора по оплате не соблюдены.

Положениями статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь, не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

Поскольку в ходе судебного заседания установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты ответчиком недвижимого имущества не исполнены, денежные средства истцу не переданы, что является существенным нарушением условий договора, приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и восстановлении права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок в полном объеме.

С учетом положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на жилой дом, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассматривая требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000,00 рублей недействительным, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (часть 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (часть 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из положений изложенной статьи следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. Мнимость сделки вызвана расхождением воли и волеизъявления, объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать, целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ответчика не представлено суду доказательств, отвечающими критериям достоверности и допустимости того, что договор исполнен, оплата фактически произведена.

В рамках настоящего гражданского дела судом установлено, что ФИО1 произведено отчуждение жилого дома, являющегося единственным местом ее жительства; фактическое исполнение сделки сторонами не произведено, истец продолжает проживать в жилом доме, сохраняет регистрацию в нем по месту жительства, несет расходы по оплате коммунальных услуг по настоящее время; ответчиком доказательств материальной возможности покупки жилого дома и земельного участка не представлено, цена договора занижена.

Сумму в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны формально указали в размере 1 500 000,00 рублей, хотя фактически никакой оплаты по договору ответчик не произвел, и финансовой возможности ее произвести у него не было.

При заключении договора купли-продажи истец не имела намерений лишить себя единственного жилья, договор был заключен для того, чтобы подтвердить свою любовь и преданность ответчику и для дальнейшего совместного проживания.

Исходя из изложенного, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 на сумму 1 500 000,00 рублей в отношении 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и 1/2 доли земельного участка, местоположение которого установлено 

<

адрес>, следует признать недействительной сделкой, которая не влечет юридических последствий по основанию ч. 1 ст. 170 ГК РФ –мнимой сделкой.

Поскольку договор является мнимым, и фактически из владения истца спорное имущество не выбывало, то указание в договоре на оплату его стоимости покупателем является также формальным, фактической оплаты по договору не производилось, доказательств этому не представлено. Поэтому в порядке применения последствий недействительности сделки не подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 500 000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости за №, дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, на 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, удостоверенный нотариусом нотариального округа города Омска Тихон С.В., зарегистрированный в реестре за №

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью №., кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, на 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, возникшее на основании договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, земельный участок, площадью №., кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью № кадастровый №, местоположение которого установлено 

<

адрес>, 1/2 доли в праве общей собственности на здание – жилой дом, площадью № кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на сумму 1 500 000,00 рублей, мнимой сделкой.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Белоус

Мотивированное решение изготовлено: «21» января 2025 года