Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 февраля 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Черкасовой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20 октября 2023 года № ОРС-47/2023/000355 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401007:141, площадью 118057 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги п. Ульяновка – г. Отрадное, площадка № 3, и установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 86112000 рублей по состоянию на 12.09.2023.

В административном исковом заявлении отмечается, что АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401007:141. По состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена в размере 139 587 055 руб. На основании отчета об оценке № Н-90-Д/23 от 19.09.2023 административный истец обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке. Решением ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20 октября 2023 года № ОРС-47/2023/000355 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано. 

Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, администрация Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области. 

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО1 просит отказать АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО2 в отзыве просит отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка. 

Представитель АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» ФИО3 в ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие и установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта. 

В судебном заседании представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО1 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, указанным в возражениях на административный иск. В части требования административного иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не оспаривает размер рыночной стоимости земельного участка, установленную в заключении судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО2 в судебном заседании поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Заинтересованное лицо администрация Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области в суд возражения на административный иск не представила, в судебное заседание представителя не направила, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года. 

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. 

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Согласно выписке из ЕГРН от 07.08.2023 кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости установлена в размере 139 587 055,09 рублей. 

22.09.2023 года АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401007:141 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12.09.2023. К заявлению был приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-90-Д/23 от 19.09.2023, составленный оценщиком ФИО4

20.10.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000355 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также положению пункта 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, в соответствии с которым в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки. Отчет об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки занижена.

Так, в решении бюджетное учреждение указывает, что в отчете отсутствует анализ доступных на дату оценки предложений к продажам земельных участков из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Кроме того, в отчете об оценке некорректно применены корректировки по ценообразующим факторам, поскольку подобранные оценщиком объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по такому ценообразующему фактору как масштаб, площадь объекта. Также оценщик использовал недостоверные сведения об объектах-аналогах: не учел обеспеченность аналогичных земельных участков инженерными коммуникациями.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 30.11.2023 по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Евро Аудит Групп» ФИО5 

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № Н-90-Д/23, составленного оценщиком ФИО4, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20.10.2023 № ОРС-47/2023/000355; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:26:0401007:141 по состоянию на 12.09.2023.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 0117.Э.23 от 05.02.2024, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № Н-90-Д/23, составленный оценщиком ФИО4, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20.10.2023 № ОРС-47/2023/000355;

рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401007:141 площадью 118057+/-240 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги п. Ульяновка – г. Отрадное, площадка № 3, по состоянию на 12.09.2023 составляет 108 440 000 руб. 

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает следующее.

Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения.

Экспертом подтверждены замечания, приведенные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Так, недостатки отчета, допущенные оценщиком и указанные в решении бюджетного учреждения, повлияли на рыночную стоимость земельного участка в сторону ее уменьшения.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода. 

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесением корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения. 

В силу ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000355 от 20.10.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия. 

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401007:141, площадью 118 057 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги п. Ульяновка – г. Отрадное, площадка № 3, в размере его рыночной стоимости равном 108 440 000 (сто восемь миллионов четыреста сорок тысяч) рублей по состоянию на 12.09.2023 года.

В остальной части административных исковых требований АО «НЕФРИТ-КЕРАМИКА» отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 5 марта 2024 года.